主城区刚需机会，二环96平准现房，单价1万7

在去年12月的“神盘”取证潮里，虽然还是城南唱主角，但是主城区也很抢戏，比如青羊区光华一号、锦江区华熙528、成华区华侨城九熙和朗诗上林熙华府、武侯区中环晓园。
唯有金牛区，既无神盘可开，也无神盘可卖，金牛区刚需顺一的朋友，只能在旁边干瞪眼。

怎么办？难道金牛区的购房者就有原罪吗？ 当然没有，这不，金牛区刚需的机会来了。

01

争议之地

这个楼盘叫做中际汇菁苑，所在的板块有一个美丽的名字，但成都人提起它就打脑壳，这就是五块石。
南有金大路（金融城、大源、麓湖），北有五龙河（五块石、龙门镇、荷花池），都是大名鼎鼎的地名，给人印象却是天差地别。 “五龙河”的批发市场曾经带给成都无限生机与活力，但如今却被打上“脏乱差”、“不宜居”的标签，感觉没落了。 并且，“五龙河”内部也出现了差异，龙门镇的府河市场已经拆迁，建起了新楼盘，旧貌换新颜。荷花池也经过整改，有序了许多，而且附近建起了新的人北CBD，也有奔头。

府河市场旧改项目

人北商务区一景
而五块石，几十家市场犹在，老破小拆迁无望。

五块石电器市场
但是，再怎么落魄，五块石也是主城区二环边，位置没得说。而且配套和城市界面也有大的改观，并非一无是处。

五块石地铁站附近景观
从发展的眼光看，说不定有一天也发达了呢？ 所以啊，尽管非议较多，但关注度也不低，那五块石究竟怎么样呢？

02

生活便利度较高

打破固有印象而论，五块石的确没有那么不堪。
首先，交通方面地铁五号、七号线纵横交汇，换乘方便，可以去任何一个方向。

地铁五号线五块石站
蓉北商贸大道联通二、三环路，尽管老路坑坑洼洼，但正在修建高架，预计今年9月通车。

蓉北商贸大道一段（在建）
其次，商业配套有龙湖北城天街、蓝光中央天地和中际汇菁广场等较大的商业综合体，购物吃饭都比较方便。再加上各大批发市场，虽然有碍观瞻，但是种类齐全，价格低廉，买生活用品很方便。

蓝光中央天地

龙湖北城天街

中际汇菁广场
再次，教育资源方面附近有一所公立幼儿园和五所私立幼儿园，划片小学是五块石小学（百年小学，实力一般），对口初中是成都铁中、八中、锦西中学和人北路中学。

五块石小学
幼儿和小学教育不太有优势，对口的初中算是金牛区比较强的。 公园配套附近有北湖凝萃公园、沙河公园和升仙湖公园，形成了一个较大的绿化带。 医疗配套往南走进入二环内就是成都大学附属医院。总的来说，出行、购物、散步、教育、就医都能满足，生活便利度比较高。

03

短板明显，改观较难

说完好处，该说短板了。两个比较大的问题：1是规模众多的批发市场；2是老破小较多。
前者的问题，已经在解决。五块石有30多家规模较大的品类批发市场，2016年成都农副产品市场搬迁时，就有3000多户商家，近3万从业人员，而这只是众多批发市场中的一家。 目前五块石还有大西南茶城、电子电器、酒店用品、温州商品批发等涵盖了电器、茶叶、食品、小商品、旧货、家具家电等各类批发市场，规模之大、品类之齐全与荷花池不相上下。也因此，搬迁难度很大。

五块石各类批发市场一览
这几年来，五块石已经搬迁了一些市场至彭州、北部国际商贸城等地方。剩余的市场，按照成都早期的规划也应该在2020年之前搬走，但是由于难度较大的问题未能如愿。 对此，也有市民向有关部门提出了质疑，得到的答复是要求加强搬迁力度。

所以，五块石的批发市场应该不是搬迁与否的问题，而是何时能搬迁完毕。对此我们无法预计，但是等到搬迁完毕后相信会对区域发展有一个较大的提升。
后者的问题，其实也是老城区众多板块的问题。目前成都市采取的政策是对老破小的外立面进行一个维修，对沿街的楼栋做一个形象提升。 在老城区的宽窄巷子附近、西北桥附近等区域，已经可以看到美化之后老小区的样子，的确有较大改观，也很有特色，街道也变得整洁。 所以，五块石的老破小将来经过改造后，城市面貌也会得到提升。而那些无法居住的房屋，目前也正在拆迁。

05

准现房，价格友好

说完板块和配套，相信大家对这里已经有一个认知，那么楼盘如何呢？
中际汇菁苑的知名度不高，是一个低调的楼盘。开发商成都中际投资集团有限公司最大股东是成都市现代农业发展投资有限公司（背后是益民），属于国有企业控股的公司。 项目拿地较早，2019年初才开始动工，2.5容积率，目前楼栋主体已经完工，正在做园林。从施工进度来看，烂尾的风险较小。

项目楼栋实拍
项目分为东西两个地块，西地块是三栋楼，一二层是商业，一栋楼是开发商自持的酒店，其他两栋是公寓（商业产权，面积30-60平）。 东地块是住宅，共两栋楼，240套房。两栋楼均为南北朝向，一栋17层两个单元，一栋27层一个单元，预计2021年年底清水交付。

楼栋一楼是架空层，户型是96平套三单卫、107平和108平套三双卫、122平套四双卫。 其中107平和108平户型分布在17层高的楼栋，107平是中户客厅朝南，108平是端户客厅朝北。 96平和122平户型分布在27层高的楼栋，96平中户客厅朝南，122平端户客厅朝北主卧朝南。 96平户型入户是餐厅，竖厅，客厅和阳台3.8米的开间；主次卧朝南，书房朝北。

107平户型格局与96平相同，主卧是套间，客厅阳台4米开间。

108平户型客厅朝北，客厅阳台开间3.9米，主卧朝南，两间次卧朝北。

122平户型是108平的放大版，客厅阳台开间4米，主卧有衣帽间，两间次卧朝北，南向还有一间书房。

户型设计中规中矩，无亮点也没有毛病（比如新津的翰林学府110平可以做横厅，空间利用也更合理，中际的户型设计比较传统），重点还是看价格。

翰林学府110平户型样板间

根据置业顾问透露，项目价格在1.7万-2万之间。假如以单价1.8万计算，96平参考总价173万，首付52万；122平参考总价220万，首付66万。

对比金牛区的新楼盘，位置更远一些的保利天和也要一万七八，位置差不多的佳乐云锦阁上批次两万一到两万三，中际汇菁苑还比较划算。

周边可对标的次新二手房，龙湖北城天街二期成交价在1.7-2.4万，华润银杏华庭成交价1.9万，蓝光花满庭1.5万。

考虑到龙湖北城天街和华润银杏华庭品质更好，但中际汇菁苑是新房且税费少的原因，我认为中际汇菁苑既无溢价也无剪刀差。
当然，如今能买到剪刀差楼盘肯定更好，但是能买到与周边二手房对比无溢价的新盘，也比较划算了。 中际汇菁苑只有两栋楼，小区物业费2.18元每月每平，物业公司也是开发商自有物业，后期维护如何很难说。 车位配比是1：1.48，比较充裕。小区东侧有一条小路可以直达赛云台东一路，然后转蓉北商贸大道到各处。 乘坐地铁的话距离地铁赛云台站530米，距离地铁五块石站600米（均为直线距离）。 另外小区正南方是各种干杂店和粮油批发市场，还有一处快要拆迁的小区，小环境不是很安逸，需要改观。

最后，对于预算200万上下的金牛区刚需而言，这个盘交房快、生活便利，是可以考虑的，毕竟选择不多。但是板块发展，真的尚需时日。

小黑 佳爷房谈成都