秒触顶！土拍其实已经结束了……

我知道大家都在等20号的土拍，很多媒体也都摩拳擦掌想搞个大新闻，那么我来抢个头筹吧。

各位不必等了，在现在的规则下，土拍其实早就结束了。如果各位2天后看到什么《土拍火热！秒触顶！》之类狗屁倒灶、制造焦虑的文章也不必在意，我今天给大家详细的解释一下。

本文分2版，小白版和进阶版

小白版本

什么叫土拍

最早的时候，我们还没有商品房，土地都是分给各个单位，由单位来盖房分给员工的，这就是今天80%老破小的由来。

后来大概在90年附近，我们开始改革搞商品房制度，政府把土地卖给开发商，开发商盖房子卖给老百姓。而政府怎么卖给开发商才最公正透明又不会造成国有资产流失呢？自然是走拍卖的方式，价高者得，这就叫土拍。

土拍新政

由于土拍的钱归地方政府，所以地方上也有很大的积极性，动不动就卖地，这就导致一些地方地王频出，土地热度不减。

为了控制这种热度，今年从国家最高层面下了规定，要求所有地方一年只能组织3场土拍，每次卖多少地不管，但你再也不能像以往一样想怎么卖怎么卖了，只能集中在这3次里土拍，称之为“集中供地”。

土拍也是要“验资”的

我们现在买房都要验资。哪怕你有很多房号，但如果资金不够的话，你也不能无限制的报名来增加中签率。比如500万的验资，你若只有500万，却有10个房号，原则上你也只能报名1次，但如果你有5000万就可以名正言顺的报名10次了，中签率大大提高。

开发商拍地也是一样的，他们也要“验资”，这个“验资”叫保证金，用来保证你不是“摇摇乐”，这个资金大概是土地价格的20%左右，也就是几个亿。有钱的开发商可以报很多土地，没钱的只能流口水。

所以开发商也很难，你在被开发商虐的同时，开发商也在被土拍虐，菜鸡互啄而已。

集中供地的影响

在以前，土拍没有时间限制，这周拍完了下周继续拍，那对开发商来说，它只要准备几个亿的资金就行了，可以参与所有的土拍。

现在集中供地之下，同一天有几十个土地拍卖，开发商立马就傻眼了，因为想要同时报名几十个土地的话，他需要上百亿的保证金。

这还是一个城市，如果全国都在同一天拍卖的话，开发商若想全国都报名，得有几千亿甚至上万亿的资金，这是根本做不到的。

所以土拍新政的目的就很明显了，不希望由一家开发商垄断土地，而是希望人人都有饭吃。

然而事与愿违，在新政公布当天，上市房企全部涨停，因为市场认为，这种情况下，只有大房企才有足够的资金去报很多土地增加中签率，而小房企根本连报名资格都没有，最终结果会是大吃小，大开发商越来越富有，小开发商死光。。。。

留了个后门

这次集中供地里，其实是留了个后门的，那就是虽然规定每个城市一年只能卖3次地，但没有统一时间，于是我们看到有的城市4月土拍，有的5月土拍，这样其实开发商就可以用一笔资金错开时间来报名了，压力瞬间小了很多。

但1个月的时间很紧，不是那么容易错开的，而且对于同一个城市而言，依然要准备几十块土地的保证金，所以开发商还是很难很难。

综上我们明白，在现在的土拍新政之下，开发商很难，每次土拍都需要天量的保证金。于是，我们看到，最近一段时间，很多房企都在从各地调钱来NJ，甚至有的房企已经在搞非金非银，类似于民间借贷这种了。最搞笑的就是前2天江北某刚改楼盘竟然要当场刷8成首付，就是因为要搞钱啊！！！！！

开发商利润很低

面粉贵了，面包能便宜吗？所以为了控制房价，大部分城市都给土拍设置了最高价，达到最高价后，有的城市是比建安置房面积，而NJ则直接开始摇号，就像普通人买房摇号一样。

同时，由于限价的存在，一个楼盘在土拍的时候，开盘价也限制住了，那么对于开发商而言，成本价有了，售价也有了，利润便再明了不过，于是房地产行业从以前的造富模式变成了搭积木模式：盖房，拿钱，走人。

根据目前的限价情况算下来，如果土拍以顶格价格拿地的话，开发商利润大概在1%-2%之间，非常的微薄，弄不好就要亏本。

利润低，利润也很高

有人说，开发商不是傻子吗？2%的利润还不如去买理财了。

但金融不是这么玩儿的。

首先开发商一笔资金可以反复利用，比如同一笔资金可以在一年内用3次，进行3次“拿地-盖房-卖房”的循环，那么2%就变成了6%，这叫做“高周转”。

同样，开发商的钱大多都是借来的，如果70%钱都是借来的话，那么对开发商而言，仅仅是用30%的钱就赚到了全款6%的利润，实际上自有资金的收益率高达20%，这就叫“高杠杆”。

于是我们明白了，表面上开发商叫苦不迭，实际上他们依然是最赚钱的行业，起码比我们屁民赚的多多了。

万科历史ROE，可以简单理解为“自有资金的年收益率”，基本都在20%左右，远高于理财。

秒触顶也就不奇怪了

1、如果一块土地，可以给我自有资金20%的回报，那么不拿地就是傻子。

2、开发商就是靠卖地存活的。现在一年只卖3次地，等于只有3次机会，如果一次都没拿到，那今年业绩就是0，上市公司股价暴跌，非上市公司则可以直接解散了。

3、更何况第一次土拍已经拖到了5月，而开发商建设上市的周期怎么也要半年，意味着如果5月不拿地，今年真的会收入零蛋。。。。

在这种情况下，所有的企业都会拼命去抢地，既然顶格拿地依然有的赚，那么就抢到顶格为止呗。

以上就是现在土拍都秒触顶的原因，与房价会不会涨没有任何关系，纯粹是开发商行为。

进阶版

进阶版这里，我们会聊一下本地的土拍逻辑。

自由竞价

我们也是有新政的，那就是自由竞价。这次土拍虽然在20号，但实际上18、19号两天各开发商已经开始了报价竞争，称之为自由竞价。

譬如一块土地限价10亿，如果自由竞价的时候，开发商已经竞争到了8亿，那么20号的时候就以8亿开拍，价高者得；如果自由竞价的时候就已经拍到了10亿，那么20号则直接结束，宣布摇号。

这次加入这个模式原因很简单，就是集中供地导致一次性开拍的土地太多，忙不过来。如果按以前模式的话，几十块土拍每一块都从头开始慢慢拍，那岂不是得拍好几天？

如果拍了好几天，又被毛也不懂却又很好事的媒体们宣传成了《土拍火爆，大战七天七夜》，会有什么结果，大家心里有数。

所以万事一张嘴，没文化又非要做媒体的蠢材们很害人。

香港无良小报满天飞

不会全部触顶

这次土拍几十块土地。热门板块，譬如河西大校场江核是肯定全部触顶的，但边缘板块不会触顶，原因很简单：要亏本。

虽然双限之下，开发商是有利润的，但这也是基于极强的能力之下，譬如成本控制能力、设计能力以及销售能力。

热门板块很简单，对于买房人而言是漏屎也买，各项成本就可以降低很多，而对于冷门板块，一旦预判失误导致卖都卖不掉，那资金成本以及周转率都会出现问题，最终亏的一塌糊涂。更何况一些板块还有商业的要求，更是卖都卖不出去的东西，开发商自然就不敢乱拿地了，毕竟高杠杆下赚钱可以扩大，亏钱也可以扩大。。。。

50%！

很多人不知道，这次还有一个新政，那就是50%预售政策。指的是，如果一块土地在集合竞价的时候就触顶了，则此土地毕竟在工程进度超过50%以后才可以上市，差不多相当于要盖了一半的时候才能开盘。

那就很惨了，以前基本出土了就可以开盘，回款很快，可以立即拿钱去买新的土地，现在则要多等2、3个月，周转率直接崩盘。

于是牛鬼蛇神就出现了：“哥几个，咱们商量下，别抢了呗？”

抢，必须抢！

前几天A股大新闻，叶师傅曝光了多家上市公司与基金公司坐庄的丑闻，让我们明白，什么公司利润都是狗屁，股价才是第一，公司每年赚的几千万和割股民韭菜的几百亿比起来屁都不是。

所以，对于不少开发商而言，哪怕他能力不足，哪怕他算来算去都是亏本，依然会顶格抢地，因为有了业务才有故事，有了故事才有腾挪的空间，最终才能在股市里割韭菜。

而对于一些企业来讲，虽然他们能力很差，成本比别人要高上30%，大概率要亏本，他们也会拿地，不然一点成绩都没有，以后还怎么升升升，反正也不是自己的钱。。。。

最惨的可能真的是一些小房企，钱不够报名，摇中了也控制不了成本，盖豪宅也不给（小房企最喜欢盖豪宅，因为他们成本控制能力差，只能盖豪宅卖溢价，但现在限价了又玩不转。。。），很惨、很惨。

所以，20号的土拍，没啥好期待的，谁家都一样，搭积木呗。。。。。我开始心疼小姐姐们了，明年佣金可能要更低了。。。

最后的最后的最后！

这次河西只会拍一块安置房旁边的犄角旮旯地块，史上未有之小，据了解，后面可能连拍都不拍了。。。

所以河西仅剩的楼盘变得越来越珍贵，这其中金陵府买不到，万科、中国府又太贵，最合适的就是即将上市的河西金茂府二期。

金茂府一期即将交付，一层2户，细长的铅笔楼非常漂亮

南外双学区+金茂最高系列+泳池会所+石材外立面+三恒，150平起步，一期含包单价5.2，二期可能略有提高，在普遍大减配的局势下，金茂府基本上是入住河西真豪宅的最后机会了。

就这样吧，明天我要出去玩喽！！！