重要会议落幕！全民住有所居，和想象中不太一样

刚刚，国新办的“住有所居”发布会，落幕了。

这场发布会开始之前，可谓是万众瞩目。

万众到什么程度？

发布会开始前，几乎全国的官媒和野媒，都老老实实坐在电脑屏幕前。而国新办的官网因为流量过大，还短暂失联了一分钟。

为什么这场发布会能迎来如此广泛的关注度？

规格与标题！

这场发布会的级别很高，是国务院新闻办公室举办，而非住建部。

这场发布会的标题很凶，一个“住有所居”和“居者有其屋”，就给人一种“福利分房”的莫名幸福感。

发布级别，上升到了“国家层面”。住房政策，上升到了“福利分房”。

于是，一大堆媒体直接扔出来一颗炸弹——

这场会决定了中国房地产未来周期的生死。

我看完了整场发布会，先直接扔出观点——

首先，楼市调控并未加码。

其次，指望福利分房的，也可以洗洗睡了。

请用一句话来总结这场万众瞩目的重磅发布会——

你以为的“住有所居”，是全民福利分房子；

现实中的“住有所居”，是努力保障租房子。

梦想和现实的距离，就是一场实打实的高层发布会。

整场会议，一共有三大重点——

1、保障性租赁住房，是整场会议的核心。

这场发布会的80%内容，都与保障性租赁住房有关。

提到十四五规划的住房工作重点，讲的是

——保障性租赁住房建设。

提到防止城市更新中的大拆大建，讲的是

——不在短时间内大规模拆迁城中村，给新市民一个低租金的容身之所。

提到新市民和青年人的住房困难，讲的还是

——加快发展保障性租赁住房。

讲到这里，关于中国住房问题的解决方案已经很清晰了——

你以为的良药，是给你分套房。而高层所理解的良药，是先便宜租着。

2、调控并未再次加码。

关于楼市调控，本场发布会并未有重磅政策加码，仍然是常规的三板斧——

始终坚持房住不炒，不以房地产作为短期刺激经济的手段，建立检测预警和评价考核机制。

更关键的是，有记者之前八部委所提到的“力争三年内实现房地产秩序明显好转”，有哪些实质性的举措？

高层的回答是——

主要围绕“开发商偷工减料、买卖虚假广告、物业收费不透明和租赁克扣租金”。

整治的目标，依旧是市场乱象，而非政策加码。

3、楼市，转入民生。

本场发布会，除了保障性租赁之外，提到最多的一个词就是民生。

老旧社区改造，是为了改善居民的居住条件，是民生。

暴涨农村的住房安全，是为了提升农村贫困群众的住房安全和品质，也是民生。

解决城市内涝和开展城市体检，是为了提升城市管理水平，进而提高城市群众的居住品质，还是民生。

以上就是这场万众瞩目发布会的全部重点。

没有重磅政策打压，也没有全民分房福利，更没有彻底干死房地产。有的只是保障租房、整顿乱象、民生工程……

楼市的重点，开始变了。

从“高效刺激”的增量时代，进入“保障民生”的存量时代。

整场发布会，给我的最大感受就是——

楼市调控，开始迈动第二条腿了。

过去将近半年的楼市调控，实质上都是一条腿走路。

这条腿，就是重磅的需求侧调控打压。

比如，更严厉的限购限贷政策，更严苛的首付资金来源清查，更长时间的限售期，更凶残的新房限价和二手房指导价……

以上种种政策，大都是从需求端发力——

不让你买，不让你贷，不让你借钱，不让你卖高价……

现如今，几乎所有的需求端调控全都出台了。

围绕需求的调控政策包里，暂时没有了工具。

所以，这两个月开始，尤其是从今天这场会议开始，楼市调控开始加速迈动第二条腿——供给侧的供应加速。

很多人以为，中国楼市的供给侧调控是：准福利分房。

尤其是，前期一连串的共同富裕轰炸，再加上这场会议之前所释放的标题：居者有其屋和住有所居。

这就让人产生了一种“不劳而获”的虚妄幸福感。

但是，住建部的新闻部发布会，告诉我们——

中国楼市的供给侧调控，不是福利分房，而是“公租房+保障性租赁住房+共有产权住房”所共同构建的住房保障体系。

公租房，解决城镇户籍的低保低收入家庭。

保障性租赁住房，解决人口净流入城市的新市民和青年人。

共有产权住房，解决有一定经济实力又买不起房的城市居民。

指望福利分房的，可以洗洗睡了。

讲到这里，不知道大家是否发现一个问题。

之前，高层提到解决大城市的住房问题，讲的都是——

要增加供应，要控制房价……让新市民买的起房。

但是，在今天这场会议上再提到“解决大城市的住房问题和解决新市民的居住问题”，核心政策变成了——

加快推进保障性租赁住房建设，要加快供应，要降低租金……让新市民和青年人租的起房。

政策，开始转向了——

从“一举解决买房难的问题”，变成“先解决年轻人进入城市的第一站居住问题”。

为什么会出现这样的政策转向？

原因很简单——

要以最快的方式，让更多的年轻人更快的进入城市。

十四五规划纲要中，关于中国经济增长的新动能，提到过一段话——

中国经济70%-80%的新增长动能，将诞生于以中大型城市为核心的都市圈和城市群中；

要加快推动年轻人进入城市，把城市人口从现阶段的60%提高到80%；

都市圈和城市群，将成为中国经济增长的新引擎。

这段话的背后，是关乎“内循环和城市化”最终形成的大棋。

目前的科技创新和产业链企业，都分布在一二线等大中型城市。科技创新和新兴行业的首批消费主力，也都分布在一二线等大中型城市。

年轻人进入大型城市之后——

一方面能形成人才的聚集效应和产业人口的聚集效应，提高新兴行业和科技创新的效率；

另一方面，大量的年轻人涌入大城市之后，也为新兴行业和科技创新提供了广袤的需求腹地。

科技创新和新兴行业产业链的效率提高和蓬勃发展，又能在大城市催生出大量的中产阶级，进而扩大中产阶级的规模。

伴随中产阶级规模的扩大，高质量消费的需求规模也随之扩大，新的高质量消费需求，又推动新兴行业的发展和科技创新的成果转化。

由此——

城市化的格局，彻底形成。

内循环的格局，也彻底形成。

这一切的前提，只有一个——

先要有大量年轻人进入城市，为科技创新和新兴行业提供广袤市场和产业人口。

想要让年轻人进入城市，最快的方法就是——

先解决年轻人进入城市的第一站居住问题。

解决第一站居住问题的最快方法是什么？

一定不是买！

买太慢了！

最快的方法，是租！

先建设一批保障性租赁住房，再盘活一批老旧社区存量，最后留下一批更低租金的城中村……

把租赁市场作为年轻人进入大城市的一个中转站！

首先，驱动大量的年轻人进入大城市。然后，通过租赁市场短期的留下年轻人，为大城市的科技进化和产业进化提供血池。

在优胜劣汰的过程中，买的起房子的留下，享受城市资源。买不起房子的淘汰，退守回正在振兴的乡村。

保障性租赁市场，的确无法一举长期解决大城市的住房问题。

或许，只是想解决短期呢？

站在国家的角度看，目的已经达成。

站在年轻人的角度看，那是一代人的青春。

今天这场万众瞩目的大会，其实是给了我们一个对未来楼市走势的基本方向判断。

首先，请坚定看好大城市，都市圈和城市群的核心城市。

驱动年轻人进入城市也好，让年轻人为科技创新和新兴行业提供广袤市场和产业人口也罢……这一切只是停留在大城市内部，或者是现阶段停留在大城市内部。

在这个过程中，会有大量的中小市镇被抽血。

中小市镇的年轻人会在抢人或赶人等政策驱使下，进入大城市。

他们进入大城市的第一站，就是租赁市场的血池。

在血池中，贡献劳动力，提供消费力。

有能力的，进入大城市的房价筛选门槛，留下；

熬不住的，提供一波劳动力和消费力后，退守。

其次，大城市的房价拥有绝对的依托。

尤其是拥有科技创新潜力和新兴行业布局的大城市，未来会迎来大量的财政扶持和人口扶持，会有大量的钱和人流入进来。

这对于当地的住宅市场来说，就是最坚挺的房价托底。

最后，租赁市场可能会迎来新的冲击，住宅市场可能会迎来短期供应短缺。

为了构筑年轻人的血池，在大力推动租赁市场的初期，一定会有大量国央企被倒逼着进入大城市的租赁市场中，租赁住宅的供应会在短期内进入到市场的高点，这对于租赁市场来说，会稀释其溢价空间。

与此同时，大城市的土地供应是有限的，伴随大力推进租赁市场，有限的土地供应将不得以向租赁市场倾斜，正常的商品住宅用地供应将会被进一步压缩。

中长周期内，大城市的住宅市场可能会迎来供应短缺。

你说你不买，纯靠租，狠狠薅租赁市场的羊毛。

拜托！

租赁住房只负责解决第一站居住问题，不负责解决长期居住问题。

今天的会议上说了一堆的保障性住房建设，但没有提一句关于租售同权的政策落地，也没有提一句租房的城市资源分配……

换句话说——

靠租房是无法长期留在城市，分享城市红利和城市资源的。

未来的一段时间内——

租金下跌，房价上涨的诡异楼市格局，可能会成为常态。

到那时，大家一定不要紧张或者慌张，认为租赁市场不行，房价就一定不行。

未来的租赁市场和住宅市场已经成为两个割裂的主体。