其实房产公司破产房价也不会跌

房价这两年飙升的厉害，老百姓忘房兴叹，还恨不得房地产开发商都倒闭，地产老板底裤都没的穿……期待着房子没人买，降价他捡漏。别介意我一泡尿浇您脸上“醒醒吧您呐，太阳晒屁股了，不要再做梦了啊”[呲牙]。

房地产开发商都破产了，您也买不起房，房价也未必会降（短期）。

人们总是习惯性忽略房价的决定性因素。高大上又冠冕堂皇的讲法是房价由供需决定，泱泱大国14亿人口，需求茫茫多，房价自然高。至于供给，呵呵看看我们土地政策就知道，政府决定土地出让速度和力度。政府要维持财政收入就要维持高地价，就要控制好土地供给速度和规模（前提是土地财政的可替代税源还没有出现）。所以我们很多城市的房地产基本情况是，有需求、控供给，房价不高才怪。

从房价构成角度讲，房价由成本和利润构成。利润可以压缩调控，成本是很难改变。所以房价其实由房屋成本决定的。房屋成本有哪些呢？土地是大头，然后是建设承包以及原材料。土地价格可以讲是政府决定，至少政府有决定性影响力。人工成本在涨，因为干建筑的人在老去，所以这些年人工成本一直在涨。砂石混领土以及砖块，因为环保问题以及去产能问题，供给是在集中，集中就意味着涨价。所以，所有的房产开发成本都在涨，老百姓希望房价大跌，估计期望要落空，能跌的只有开发商让出的利润。开发商利润在房价中占比多少呢，有报告显示不到20%（个别土地买的早价格低的楼盘，可能占比超过20%）。就是说房价跌超过20%，大多数开发商是要倒闭的。

一句话，需求多，成本高，所以房价贵。这些是房价高的原因。回到主体，开发商破产了，房价会降吗？

坦白讲，短期（3年以内）是不会跌的。房价过高，需求方没能力购买，这个时候供给需求就断了，开发商无法回笼资金，资金链断裂。老百姓期待的，开发商破产就来了。喜大普奔，压在百姓头上的定个大山始作俑者终于挂了，老百姓就差敲锣打鼓鞭炮庆祝了……但是庆祝没用，老百姓还是买不起房，房价不会跌，老百姓收入可能会先跌（吃惊不吃惊，意外不意外[呲牙]）。

这就要探究，地产公司开发资金来源问题了啊。地产从本质上讲是金融外溢，就是银行等金融机构在进行地产开发，然后套住百姓。地产商自由资金是很少的。拿地后，土地在开发商名下，土地升值拿去银行抵押获得银行授信贷款，用于建房；在建工程继续抵押银行，用于支付材料以及工人工资；房屋建好以后开发商如果有资金缺口，会再拿一部分房产做抵押再贷款，用于企业经营……这一路走来，开发商只要拿点前拍地就行了，其他的钱都是银行的。有些开发商拿地的钱也是拿朋友财产抵押从银行贷款的，也就是说，可能开发商没出钱，金融系统给他们钱搞了个地产开发。甚至可以讲，开发商是银行获取投资收益的工具!当然这些还是好的开发商，良心开发商的操作，有些无良开发商为了活的超额利益，乱改规划，超容积率建设最终导致一系列问题。问题遗留给老百姓给地方政府……烂摊子一堆。

既然开发商资金源自银行，银行授信贷款是要钱要利息的。如果开发商烂尾，钱没法还手……银行是不会管的，你不还，利息每天在产生，反正由房产抵押，银行也不担心，你慢慢破产，我银行不会有损失。那么开发商从银行融资的成本是多少呢？10%最少，前几年甚至达到15%。这些还是金融机构的借贷成本。民间融资成本更高，老板急的时候，月息2分是小儿科，一毛的都有，那么算来，开发商民间融资的成本会达到年息30%。所以开发商破产，房子烂尾，只是他的融资成本是不会停止的，反倒会继续上涨，谁要来接盘，债务利息是要付的，成本会更高。所以，接盘方想要获利，房价只会更高。[呲牙][呲牙]

意外不意外。[抠鼻][抠鼻][抠鼻][机智][机智][机智]