2021年，北京二手房市场出现“量价”新规律

近期有买房客户和我闲聊，说她打算今年换一套房子，觉得可以等到年底房价下降的时候再出手，当然也有些客户业主手疾眼快，已经成功地买到一套房产，看来在同样的市场里面，不同的购房者都会得出完全不同的个人判断。

其实对于二手房的价格变化规律，很多人都不太清楚，在此简单分析一下二手房市场的“量价规律”：

在2017-2019年期间，业内盛传这么一个二手房的“量价规律”：月交易量低于1万套，价跌；1-1.5万套，价稳；1.5-2万套，价格小涨；2万套以上价格会大涨，也就是10%以上的那种涨幅。

但是上述量价规律，自2020年起就开始发生变化，去年的大多数月份的二手房交易量在15000-20000套之间，但是市场上并没有出现二手房整体涨价的情况，而只是有少数热点楼盘价格上涨，但是大多数楼盘的价格并没有明显的变化，当然肯定也没有降价的，大多数楼盘的交易价格都是在原地踏步的。

在去年12月创出20944套的新高之后，其实市场上是有业主想涨价的，但是整好又发生了顺义和大兴两拨疫情，价格也没涨起来；而在3月份再创22712套的新高之后，大多数业主的心态已经发生变化，尤其是4月份前两周的交易量还维持着3月份的数量，4月份的二手房市场已经出现了一点价格小涨的苗头，但是涨幅并不是很大，也就在5%左右，还是在一种稳中有涨的可控范围之中，市场也没有出现客户恐慌性购房的过热情况！

可以说从2020年到2021年之间，业内之前盛传的量价规律似乎已经失灵，在3-4月份连续两个月二手房交易量突破2万套的情况下，北京的二手房价格也没有出现大涨的情况，也只是个5%左右的小涨，这是什么原因造成的呢？仔细想一想，其实也很简单，也就是这几年的存量房规模每年都在增长，那么要刺激现在更大体量的存量房价格上涨，所需的交易量数字是要大于四五年前的，我们可以粗略的形容为一个2021年的新的二手房“量价规律”：

月交易量低于1.5万套，价格下跌；1.5-2万套之间，价格平稳；2万-2.5万套之间，价格小涨；2.5万套以上，价格大涨！

所以在3、4月份二手房交易量突破2万套的情况下，我们看到的北京二手房价格只是小涨、并没有大涨；而在去年上海房价暴涨、完全失控的时候，我们发现它的二手房交易量已经达到了惊人的3万套以上，我个人感觉北京的市场一直都是稳步上升，2021年的月交易量会持续稳定在2万套以上，但是继续突破2.5万、甚至3万套以上的可能性很小，所以“价格长期稳步上涨、同时涨幅又完全可控”，这可能是北京的二手房市场最大、独有的市场特征了！