面包一定会卖得比面粉贵么？

近期在和小伙伴讨论房价涨跌的问题时​，很多小伙伴总是喜欢用面包一定会比面粉贵这个逻辑来说明房价肯定会比地价贵，只要地价一直在高位，那么房价肯定不会跌。然后又从各种建材成本、运输成本、人力成本等方面进行详细的论证。从正常的逻辑上来说，上面的推理没有问题，但是却会存在一些极端的情况打破这个逻辑:

首先我们来看二师兄。近两年因为非洲猪瘟叠加猪周期，让二师兄的价格差点超过牛魔王和羊癫疯。但是随着生猪存栏量​的不断增加，二师兄的价格出现了明显的回落。不少网友反应，有的城市猪肉价格已经跌破10元/斤，而且还没有止跌的迹象。这点其实从猪肉期货的价格跌幅就可以看出来，截至本周末，近两个月猪期货的跌幅分别为18.62%、21.18%。

猪肉价格的快速回落，吃掉了去年年底以来养殖户的利润不说，甚至还让养殖户出现了亏损，据说有的地方的养殖户已经开始杀小猪止损。如果按照开头的逻辑，是不应该出现这种情况的，怎么会出现买小猪养大还亏钱的情况呢？但事实却就这样发生了，原因就是供给的增加改变了这个逻辑！从供给的方面来说，楼市目前还不存在这个问题，但是如果一直保持现有的供给增长下去，然后人口还不能相应的增加，那么迟早也会出现这个问题。这就是为啥现在各地城市的房价开始明显分化:一、二线城市有强支撑，三线以下城市开始回落的原因。随意未来经济越来越发达，城市化程度越来越集中，房价也会逐渐分化，人口流出的城市会逐渐鹤岗化。

那么按照这个逻辑来反推。​如果土地供给突然加大，再加上各种限制政策放开，理论上也是会出现和猪肉价格一样的情况。但是实际上在国有土地出让的情况，不可能突然大范围增加供给，至于各种限制措施只会越来越严，根本就不可能一下子放开，所以上面的逻辑假设不成立。那么是不是就意味着房价永远会比土地价格贵呢？

答案是否定的，还有几种极端情况会导致房价下跌。第一种是地方正负的主要收入由房产税替代土地出让金，​这种情况也是目前大家关于房价讨论最多的话题之一，尤其是在土地出让金改由税务部门征收的情况下，更是引发了大家的想象空间。按照高地价高房价的逻辑，只要地价一下调，那么房价是不是也会顺势下调？在房产税替代土地出让金的情况下，地价下调是完全有可能的，因为下调不影响地方正负的财政收入，甚至还会增加城市的吸引力，也不影响房地产企业的利润，更是可以减轻购房者的压力，唯一影响的就是手里有房家庭财产估值，尤其是手里有多套房的家庭。

第二种情况是​剥离房子的金融属性，让房子回归居住属性。剥离了金融属性，房子的反身性就消失了，就不会再出现房价越涨，大家买房的热情越高的情况，相反还会出现房价越涨，大家的买房热情越低的情况。消费品会随着使用年限的增加，价格逐渐下降，比如车子、各种工程机械等，但房子和它们又有点不一样，房子就算再剥离金融属性，也算是大类资产，抗通胀保值增值的效果还是有的，长期平均的年化收益大概在5%左右。不过如果真的剥离金融属性，比如房子与教育、医疗等脱钩，那么目前的老破小学区房可能会迎接一次暴击。

第三种情况是泡沫破裂，流动性消失。这种是最要命的，对经济的破坏性极大。日本80-90年代房地产和股市泡沫破裂之后，至今还没缓过气来，而且由此带来的老龄化、低欲望问题让日本正负很是头疼，不管政策上怎么宽松来刺激经济，大家就是不买账，很难想象贷款利率低于2%的情况下，日本民众竟然不去买房炒房！究其原因，还是因为以前被伤得太深，一朝被蛇咬十年怕井绳，都怕了！所以老书虽然不希望房价再飙涨，但也不希望房价猛跌，最好就是高位横盘震荡，用时间换空间，用高增长化解高估值。

另外老书提醒一点，流动性消失并不是老书危言耸听，近期已经陆续有城市爆出二手房额度不够，长时间批不下来的消息，相应城市的房价也开始横盘整理，甚至下跌。而一旦房价开始横盘或者下跌，成交量就会迅速降低，其中的逻辑和股市是一样的。先是猛拉升，然后横盘震荡，如果长时间震荡不能有效突破，​那么趋势就会向下，刚开始可能只是微跌，但后面肯定会迎来一次放量下跌。股市流动性好，只要不是跌停板按死，还能及时斩仓割肉，而房子的流动性明显差很多，所以要是房子这么跌，那就只能拿在手里看着而没有任何办法。长期来看房价是上涨的，但是中间也会有波动，尤其是在加了三倍杠杆的情况下，爆仓也不是不可能，不然美国次贷危机是怎么发生的呢？

上面仅是理论上的逻辑推演，不构成任何投资建议，小伙伴看的时候请理性看待，轻点喷……​