5年内，7500万人丧失劳动力？“逆城市化”成现实，房价再无普涨

农民工，是过去20年支撑城镇化进程的重要力量。

有研究指出，城镇化率每提高一个百分点，大约对应着1500万人口从农业生产转到城市非农生产。

而在中国城镇化率提高速度较快的年份中，每年新增的农民工数量就多达上千万，是城镇化率统计提高的主体。

按七普数据来看，中国现在城镇化率是63.89%，过去十年间，城镇常住人口增加2.36亿人，常住人口城镇化率提高14.21个百分点。

高楼大厦，水泥森林，房地产规模的快速扩张，这一切都离不开农民工的贡献。

消费也是一样，北师大中国收入分配研究院院长宋晓梧曾说过：以2019年的数据来看，2.9亿农民工占我国4.4亿城镇就业人员的66%左右。一个农民工家庭按三口人算，就将近影响到七八亿人的消费。

但现在我们面临的问题是：农民工，总有老的时候。

据国家统计局数据，2008年农民工的平均年龄为34岁，2020年，已经上升到了41.4岁，高于2020年劳动力人口的平均年龄（38.8岁）。

去年，16-30岁农民工的数量只占22.7%，50岁以上的农民工数量占比却高达26.4%。

经济学家林采宜发文指出：5年内，超过7500万的高龄农民工将退出劳动力市场。

这7500万人一旦丧失“劳动力”（当然，这里的“劳动力”指的是就业技能），某种程度也意味着城镇化红利的结束，也是数亿劳动力“归乡”的开始。

经济学家李奇霖曾发过一个报告，世界城市化分为三个阶段：

在初期（人口城镇化在30％以下），农村人口占优势，工农业生产力水平较低。

在中期（城镇化30％-70％），工业基础比较雄厚，余劳动力转向工业，城市人口比重快速突破50％，而后上升到70％。

在后期（城镇化70％-80％）：农村人口向城镇人口的转化趋于停滞，农村人口占比稳定在10％-20%左右，城市人口可以达到80％左右，趋于饱和，这个过程的城市化，不再是人口从农村流向城市，而是城市人口在产业之间的结构性转移。

目前，我国的城镇化率将近64%，以80%的城镇化率上限来计算，未来城镇化的空间只有16%。

当这些高龄农民工在城市中无法找到合适的工作，大规模的返乡潮就不可避免。

最典型的表现，是从东部发达城市群，向中西部老家“迁移”。

数据显示，在京津冀地区就业的农民工2076万人，比上年减少132万人，下降6%。

在长三角就业的农民工5179万人，比上年减少212万人，下降3.9%。

在珠三角就业的农民工4223万人，比上年减少195万人，下降4.4%。

“逆城市化”，正在成为现实。

有朋友会说，“逆城市化”不是好事么？发达国家都会经历这个阶段，大城市病越来越多，有钱人去都市圈、农村生活，反而可以带动城乡平衡。

这种看法是错误的。

我们的城市化进程并没有像欧美那样达到80%-90%的水平，如今还有3.7亿流动人口“飘在外面”，更有4.9亿“人户分离”的家庭在城市生活，却没有在城市里落户。

这种情况下，如果因为劳动力变老，在城市中找不到合适工作，出现所谓的“逆城市化”，本身就会打断我们的城镇化进程，进而影响GDP增速、投资额、社会零售品消费等各项经济指标，这跟欧美日韩出现的“逆城市化”，完全不可同日而语。

更重要的是，城镇化的脚步一旦放慢，房地产的日子也不会好过。

过去20年，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，农民工进城、小城市的人到中城市、大城市、超大城市，是城市规模的扩大才带动了房地产业的增长。

1990年刚开始房改的时候，人均居住面积只有6平米，现在城市人均住房面积已达到50平方米。

一旦城市化率增长放慢，高龄劳动力大规模返乡，出现特殊的“逆城市化”，在城里大拆大建搞房地产，盖那么多房子，又有多少人来住呢？

黄奇帆曾做过测算，目前城市居民有7个亿，存量房屋300多亿平米，加上未来10年涌入城市的两亿人口，存量房屋面积会增加到400亿平米左右，按每人50平米来算，房屋的年均销量应该是8亿平米。

照这样来算，10年后，年销售量是8亿平米，加上每年城市更新、老旧房屋改造有两亿平米，10亿平方米就是楼市的平衡点。

年销售10亿平米，意味着目前的房地产销量要萎缩40%以上。

换言之，目前不少城市正在兴建的新城区，高楼大厦，高层住宅，未来盖出来也不会有那么多人买，因为买房总需求降低了。

也就是说，房价不可能再像过去10年那样出现“普涨”，不管北上广深、二线省会、三四线地市、五线县城，未来必然出现大幅的分化，而且这个分化的幅度会超出我们的想象。

购买力最强的年轻人，将会持续向发达城市群和都市圈涌入，而年岁渐长的农民工从大城市“撤退”后，没有在老家地市和县城就业的能力，回农村才是务实的选择。

根据第一财经新一线城市研究所的划分，目前有4个一线城市，15个新一线城市，30个二线城市，70个三线城市，90个四线城市，129个五线城市。

而全国有1800多个县城，当城镇化的步伐逐渐放缓，只有极少数城市主城区的房价能够长期维持向上，这些城市一个巴掌都能数得过来，剩下的大部分城市，可能只是“陪跑者”。