一边是地产融资进一步收紧，一边是股指新高

文/宋光辉，著有《资产证券化》《金融工程实战术》《财富第三波》

今天，创业板指数收于3477.18点，突破了今年2月份的高点。A股成交额在近期也稳定在万亿元。2015年的4037.96高点也似乎触手可及。

股指新高，当与货币因素有关，也与“打房拉股”的结构化金融政策有关。与股指创下新高的同时，地产融资进一步收紧，地产公司股价持续低迷。

一个是各地传来二手房房贷业务暂停的消息。

有媒体证实了这一消息，并且整理出来部分大中城市当前房贷业务的情况。有的城市是很多商业银行的房贷业务暂停，还有的城市虽然没有房贷暂停的情况，但是却出现了银行放款周期延长，以及贷款资质审核更加严格的现像。

这种房贷贷款变难的情况，有效抑制了对于房产的有效需求，对于房价形成一种压制。美国的次贷历史，还有中国之前央行发布的《金融稳定报告》都显示，在特定的时间段里，房价的走势不是与居民收入等因素相关，而更多的是与信贷的可获得性相关。

房贷贷款变难源于银行房贷额度收紧，这与去年年末今年年初的政策有关。2020年的最后一天，央行与银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

在通知当中，监管部门设置了各类银行业金融机构房地产贷款业务占比，个人住房贷款占比上限。有媒体在当时统计，35家上市银行中，就有12家踩中红线。因此，房贷贷款变难，是一个可以从这个政策推导出来的情况。

央行早前发布的《金融稳定报告》，清楚地揭示出来房价走势与个人房产贷款增速的相关性,参见作者之前的文章《我仔细看了央行报告，发现明年房价可能要跌!》。央行出台这个政策，其抑制房价增长的意图，非常明显。

在我国，由于房地产行业的预售制度，房地产企业通过销售期房获得巨额资金，然后再将资金用于地产项目建设，在远期交房。这是一种变相的融资，体现在房地产企业报表的预收款项或是合同负债科目。

像万科这样的地产企业，预收款项、应付票据及应付账款，这些向供应链上下游获得的融资，规模近万亿元，远远超过向金融机构获得3000多亿元的融资。

房贷贷款变难，使得地产企业的这部分融资受到影响，这让本来已经处于高度资金压力之下的地产企业，处境雪上加霜。

今天再度传来地产融资最新政策。

据财联社记者独家报道，央行已将“三道红线”政策试点地产企业的商业票据纳入监控范围，要求相关地产企业，将商票数据每月上报。

“三道红线”政策对于不同触及红线的地产企业，限制了相应地产企业每年有息负债的增速。而商业票据（会计科目中为应付票据）及应付账款这些经营性负债，被视为是无息负债，没有被纳入三道红线的计算指标。很多地产企业利用这一点，通过增加商票规模来获得融资。这实际上在一定程度上突破了三条红线政策。

据财联社的短讯，有知情人士透露，未来政策有可能将商票纳入三道红线的计算指标。

各种迹象显示，当前对于地产行业的各类融资限制，仍在不断加码，即使在这个过程中已经出现像泰禾、华夏幸福等大型地产企业违约，之前的一个月里，还传出头部地产企业HD商票出现违约的新闻。然而，就是在这样的形势之下，监管仍然没有丝毫放松，体现出来抑制房价泡沫，整顿治理地产行业的坚定决心。

很多年前就有一个知名的房地产企业老总一再强调，决定房地产形势关键事物是政策。很多人担心，在目前这样的政策连续打压之下，房价会不会出现全面崩盘。之前环京楼市出现房价大跌，让很多炒房客损失惨重。

严格来说，中国出现类似像美国次贷危机前后的那种房价崩盘，可能性很低或者几乎没有。但是房产在当前，已经不再是投资方向，这一点已经非常明确了。

之前郭树清在陆家嘴论坛发表视频演讲就提到“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

这个讲话沿袭去年“房地产是金融体系最大的灰犀牛”的精神，可以视作是对房地产的一种判断和对市场的警告。作者之前对于郭树清的讲话，写过一篇《郭树清的讲话，一言以蔽之：请君炒股》的文章，分享了自己的观点。

将当前国家出台的各类金融政策综合一起进行分析，可以看出，当前政策的目标就是限制房价泡沫，推动股市上涨，将居民资金从地产投资引导至股票市场或股权投资方面，是实现政政策目标的具体手段。

居民储蓄充裕且投资房产受限之下，储蓄资金流向股票市场，推动股市牛市。这是一个很容易理解和推导的结论。从当前的金融市场形势来看，房市低迷，股市上涨，政策实施产生了明显的效果。

从2015年以来，就一直困惑人们的问题即投资房产还是投资股票的问题，已经得到解决。当前的问题已经变成，股票牛市到底还能够走多长？