5月27日，北京首轮集中供地尘埃落定，最大赢家之争也落下了帷幕。

融创最终以四宗土地、180亿权益成交金额，反超卓越成为最大赢家。然而，不可否认的是，卓越已在京城打响了名号。

卓越在京拿地共四宗，包含联合拿地三宗，总价款超187亿元，权益建筑面积27.8万平米，权益成交额113亿元，拿地宗数与融创并列第一。

（图源：卓越集团官网）

根据贝壳研究院5月27日发布的集中供地TOP10成交金额榜单，卓越在已结束的集中供地城市中拿地权益金额共157亿，其中，在京拿地权益金额113亿元，占比达到了72%。

显而易见，在本轮集中抢地大战中，卓越最重要的目标就是集中火力拿下京城。

卓越为何将目标锁定在京城，在其扩张版图、走向千亿的过程中，京城又能为卓越带来什么?

北京土拍黑马的抢地逻辑是什么？

5月10日北京集中供地首日，卓越一鸣惊人。

以39.27亿元+13%政府产权份额，单独拿下朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，力压中海、金地华润保利联合体、首开旭辉联合体等6家实力对手，最终成交楼面价52988元/平方米。

5月11日，卓越一举拿下了三宗地。

卓越首开联合体，以62亿元+3.25万平方米公租房配建，摘得丰台区长辛店张郭庄村宗地，楼面价4.5万元/平方米；卓越中交联合体以49.9亿元+2.95万平方米公租房面积，拿下了昌平区中关村生命科学园三期地块，可售住宅楼面价约5万元/平方米，联合体又以36.1亿元+2.05万平方米公租房面积竞得昌平马连店地块，可售住宅楼面价约5.3万元/平方米。

（图源： 品质家园根据公开资料整理）

贝壳研究院5月27日发布了集中供地TOP10成交金额，在已结束的14城首轮集中供地中，卓越取地5宗，总权益金额157亿，位列第10名，而仅在北京，卓越就竞得4宗地块，权益成交金额为113.3亿元，占总拿地权益金额比为72%，显而易见，卓越最重要的目标就是集中火力拿下京城。

有备而来的卓越，在京城拿地不久就有市场传闻称，因“算不过账”和现金流问题，卓越将

退出以联合体形式摘下的三宗地块。

猜测并非空穴来风。从对房企盈利非常重要的“货价地价比”数据来看，卓越取得四宗地的确“不好算账”。卓越独立取得的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块，货地比为1.43，丰台区长辛店张郭庄村宗地货地比为1.51，另外两宗地块的货地比数值更低，如昌平马连店地块可售住宅楼面价约5.3万元/平方米，限价6.3万/平方米，货地比达到了1.18，昌平中关村生命科学园地块的货地比1.24。

“货地比”可反映地块的投资价值，业内通过货地比高低可以简单对土地投资及转化销售收入进行考量。克而瑞今年发布的房企货地比研究表明，一线城市的货地比平均值和中位数均在2.0左右。同时，在2021年土地市场竞争更加激烈、热点城市限价的背景下，房企整体新增投资货地比有降低趋势。

（图源：克而瑞研究机构）

卓越在京抢地，表面风光，然而，取得的四宗地货地比大幅低于均值，在一定程度上会影响到项目未来结算时的利润空间，也就是“算不过来账”。

然而，卓越为何还要进京抢地?

明源地产研究院的集中供地系列研究表明，部分房企属于战略性拿地，为了新进入一个城市，即使不赚钱也要拿地。部分房企作为上市公司为了冲击规模，不拿地则意味着排名下滑，未来发展和动力等各方面都会面临很大挑战。

事实上，在京大举拿地和卓越“冲击行业TOP20”目标有关。早在2018年，卓越就树立了销售规模冲击千亿的目标。2020年11月，知名经理人陈凯入职卓越集团，他曾先后任职于阳光城、中南置地、新力控股等房企，尤其成功协助中南置地晋升千亿俱乐部，深谙高杠杆、高增长的逻辑。陈凯任卓越集团执行董事长之后，卓越将发展目标进一步扩大至规模冲击行业TOP20。据克而瑞研究中心数据统计，2020年房企销售金额TOP20的入门门槛为1688.2亿元，卓越2020年销售金额仅994.1亿元，距离TOP20仍有不小的距离。

明源地产研究院指出，虽然一二线热点城市盈利空间低，但胜在安全性高，市场去化有保障，更多承担补充现金流的作用。同时，拿地后也可以做前融和开发贷等融资性现金流。

在京首轮集中供地即大举拿地，正是卓越在冲击行业TOP20过程中，对销售规模以及安全性、去化率、现金流多重因素综合考量的结果。

此前，卓越集团回应媒体时表示，卓越长期的战略布局是1+1+X，1是湾区，1是长三角，X是具备高潜能的一二级城市，北京是绝对的一线核心城市，是既定战略城市，所以也是一直长期在关注和研究的，我们看好北京市场。

让卓越在北京收获颇丰的两个项目

实际上，卓越在京开发经验并不算丰富。品质家园通过卓越官网了解，其在京仅有两个项目，翡翠山晓及翡翠公园，均与万科合作开发，并由万科操盘。

（图源：卓越集团官网）

卓越曾对媒体表示：“卓越在北京一直有合作项目在售，翡翠公园和翡翠山晓两个项目无论从销量还是口碑来讲都是在板块内遥遥领先。”

北京仅有的这两个项目是否让卓越回报颇丰?

以翡翠山晓项目为例，2017年卓越联合万科、旭辉以78亿元摘得北京石景山五里坨组团地块，包含F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地，成交楼面价22511元/平方米，溢价率12.4%。该地块规划建筑面积约34.6万平方米，商品房销售均价不超过52024元/平方米，最高销售单价不得超过54625元/平方米。以销售均价测算，该项目货地比为2.31，意味着留给房企足够的利润空间。

北京市住房和城乡建设委员会官网上的公示显示，项目于2018年10月、2019年8月先后获得预售许可证，准许销售面积为28.5万平方米。品质家园根据地产营销人发布的北京住宅项目销售排行榜整理，翡翠山晓2019年销售套数为595套，销售面积5.38万平方米，均价48717元/平方米，销售金额为26.23亿。2020年项目销售套数为494套，销售面积4.53万平方米，均价约4.9万元/平方米，销售金额为22.24亿。

据悉，石景山五里坨板块同时间还推出了另两个限竞房项目，绿城西府海棠和远洋五里春秋。绿城西府海棠2019年、2020年销售金额为21.22亿元，13.02亿元，远洋五里春秋2019年、2020年销售金额为19.41亿、18.04亿。

上述三个项目位于同一板块内，均为洋房类产品规划，而且限高相同、限价相当，土地同时出让，产品同时上市，激烈竞争中，翡翠山晓脱颖而出，在销量上取得了一定的领先优势。

卓越在京的另一个项目为翡翠公园，仍与万科合作开发。据公开资料显示，昌平区北七家镇（中心起步区（海鶄落新村建设）项目一期）HQL-02、04、07、08、12、13、14、16、17、18地块于2015年1月30日被绿地控股集团有限公司竞得，总价45.16亿元，规划建筑面积43万平方米，楼面地价10481元/平方米。

由于宗地要求配建建筑面积约10万平方米限价商品房、1.55万平方米自持商业面积，8万平方米绿隔产业面积以及幼儿园、九年一贯制学校和其他配套，绿地集团认为项目开发难度，2015年11月干脆选择全身退出，也才有了卓越、万科合作的机会。

翡翠公园的住宅部分货值包括商品房和限价房两部分，根据经济观察报此前报道，其商品房建筑面积为20.48万平方米，按照6万元/平方米销售均价统计，货值为122.88亿元，限价房面积9.96万平方米，按照1.2万元/平方米限价统计，货值为11.95亿，翡翠公园仅项目住宅部分整体货值已经达到135亿元。

2016年9月份至今，翡翠公园陆续取得了11批房源的预售许可证。根据北京限竞房统计，截止2021年4月29日，项目总供应套数1532套，成交套数为1521套，去化率达到了99.28%。

选择与万科合作的卓越，借助其强大的产品打造能力，在翡翠公园、翡翠山晓项目上投资都迎来了丰厚的收割期，也给予了卓越在北京进一步扩张规模的信心。

2021新增四宗地能否让卓越如愿以偿？

在集中供地背景下，房企利润空间下降已是行业普遍现象。卓越在京新获得的四宗地未来利润回报或将不如翡翠公园、翡翠山晓一样亮眼，然而对于冲击TOP20规模的卓越而言，舍弃利润的同时，却不能舍弃对去化率和现金流的追求。

新增四宗地的去化率、现金流是否能让卓越如愿以偿?

以卓越竞得朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例，该地块位于中央别墅区，限价7.6万/平方米，加上政府13%自持产权比例之后，房价在6.6万左右。区域内目前唯一在售新盘为中海首开拾光里项目，于2020年上市，此前区域已近10年未有土地供应，目前中海项目售价7.6万/平方米，主打高阶改善的精装叠拼产品，总价1500万元内。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对品质家园表示：“卓越项目容积率为1.3，未来产品形态更趋向于打造低密别墅类产品。面对在京已经做了7年销冠、善于攻克高端改善市场的中海而言，卓越在品牌影响力上不占优势。但是卓越项目容积率要低于中海，可以打造更为舒适高端产品。同时，中海项目先上市也为该片区提升客群、积蓄客流。”

这意味着，未来朝阳区金盏乡地块的去化率将主要考验卓越高端产品打造的能力，同时，不得不与强敌中海正面竞争。

张郭庄村地块位于西五环，地铁14号线首站，临近园博园、晓月郊野公园，套内建筑面积90平方米以下占比须达70%以上，对应房屋建面120平方米左右。陈霄对品质家园表示：“该项目作为兼具轨道交通、完善配套、自然资源优势的刚改盘，未来的产品形态会偏向于高层住宅产品，叠加多种优势，项目去化率能有一定的保证。不过考虑到周边项目售价水平多在5至6万元/平方米左右，未来卓越项目入市或将面临盈利空间缩小的现状。”

真正的难题在于卓越拿下的昌平中关村生命科学园地块和昌平马连店地块。陈霄说：“两宗地块楼面价均已达到5万元/平方米及以上水平，而当前周边项目售价多在6万元/平方米左右，不到1万元的利润空间，项目如何实现盈利是一个难题。加之项目未来上市时还将面临周边品牌房企项目的竞争分流，对房企的操盘能力提出更高的要求，未来面临的去化压力不容小觑。”

拿地之后，对于卓越的考验才刚刚开始。未来，这四宗地的市场表现，将关乎卓越销售规模能否在2022年跨越千亿，也关乎卓越能否真正在北京站稳脚跟。#品质家园#

作者：海婕

编辑：小凯

校对：欧阳楠宫