上海买房，时机好吗？地点如何选？

网友咨询：

杨老师 您好 关注您有5年了，现在家庭在上海只有一套房，有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路，周围利好是14号地铁要开通。迟迟等不到上海放开限购，现在在计划是不是拿手上现金，买二套，计划需要学区。但目前二套只能3成，总价就负担不了太高。想问下，现在是买二套的最佳时间吗？再等等上海二套会宽松些吗？有朋友建议成立公司，房抵贷形式做到7成，这种方式想问下您建议吗？是否有什么风险？您经验毕竟很丰富。我们是想买个学区，明年要小孩，如果贷3成，只能买总价400万，这样学区只能是老破小。你建议现在购买这样学区吗？毕竟我们还没小孩现在。还是，先不买学区，买个房龄新的，后期再买学区？或者等后面二套房限购放松再置换？您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷，近几年取消可能性大吗？还有买哪个区或地段有什么建议吗？

老杨回答：

首先，学区的事不用急，还没小孩呢，当前正在推进教改，有可能实行多校划片，很多优质学区，未来几年面临着不确定性，因此在小孩子上海之前二三年考虑学区房即可。

其次，当前上海调控政策很稳，按过去多年上海官方做事方式，估计未来几年限购都不会放松，认房认贷，未来一年大概率不会松。一年后看不太清楚。

当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了，有上涨的动能，且货币放水也有利于房价上涨。

成立公司，房抵贷，利率明显高于二套房贷。且贷款时间不长，中间还需要置换贷款，续期，挺麻烦。另外，这属于违规行为，如果政府严查，你可能赔了夫人又折兵，不仅贷款出问题，而且信用有污点。

由于你新买一套房比较吃力，当前最佳方案是卖掉居家桥路的房子，此房区位一般，如果是老破小，则升值性更弱。所以不如卖掉，手中资金增金，集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。可买新次二手房，这样住进去也快些，升值性也强些。

关于区位，主要以你上班生活方便为第一考虑，其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。杨浦与虹口没什么特别好的板块，瑞虹新城与新江湾城还可以。