全球货币放水，富国房价涨，穷国房价跌，正如富人穷人的境遇

老杨主要研究中国楼市，但也具有全球视野，偶尔也会关注全球楼市。

尤其是在宏观环境发生重大变化的时候，比如货币政策大转向，比如经济大衰退……

当前，正如此。

昨晚，美国总统大选前最后一场美联储议息会议闭幕，维持联邦基金利率在0-0.25%的区间不变，并暗示将保持超低利率政策至少三年时间。美联储主席鲍威尔警告称，目前经济面临的不确定性依然很高——仍有约1100万美国人处于失业状态，旅游、休闲行业面临的严峻挑战；其次，第一阶段复苏很大程度上有赖于货币和财政政策迅速反应，而现在国会新一轮纾困计划僵局难破。鲍威尔表示，货币政策不应该是经济复苏的第一道防线，他呼吁出台更多的财政刺激政策。他警告称，如果纾困计划迟迟未出，许多失业的美国家庭可能再度面临“断粮”的窘境，付不起房租、还不上房贷，可能出现更多的被房东驱逐和房屋遭到拍卖的事件发生，加剧下行风险压力。
老杨感觉：美国货币宽松，至少持续三年！作为全球第一央行，其对全球及中国的货币走向，有重大影响。也即，未来三年，中国的货币环境至少不会太紧，总体利好楼市。另，当前，症美财政刺激后续无动作，美联储深感孤单，双轮驱动少一轮，美国经济走向低谷仍需时日！

美联储暗示货币宽松至少持续三年。

我拉了一个美债收益率历史走势图：
1990年经济衰退，货币放水持续至1993年；
1990年经济衰退，货币放水持续至2004年；
2008年经济衰退，货币放水持续至2015年；
2020年经济衰退，货币放水持续至？？？？

美联储确实没说假话，按历史规律，本轮货币放水至少要持续至2023年！
过去经验表现，在美联储货币放水之后，全球主要经济体金市、股市、房市都出现了上涨行情！

难道，本轮会有例外？

老杨觉得不会吧。

本文不聊股市与金市，给大家看看房价走势吧。

美国房价，2012年以来持续上涨。

图中灰柱，是经济衰退时段。

1990年经济衰退时，美国房价小跌。

1990年经济衰退时，美国房价继续涨；

2008年经济衰退时，美国房价大跌；

今年3月以来，又进入经济衰退期了，上半年房价继续涨，情形与2008年不一样呀！这归功于货币放水及时，且洪水滔天，水量明显大于2008年9月后那半年！

欧元区房价，2018年2季度见顶，全球金融危机与欧债危机之下，震荡下跌至2014年。2015年以来持续上涨，且已创历史新高……

估计在今年货币放水的背景下，还得继续涨……

举个曾经是“欧猪五国”之一的例子吧。

西班牙房价，2007年之后下跌，其间又遭遇欧债危机的冲击，房价大跌；
2014年见底，其后慢慢回升至今，估计未来几年还会继续上涨。

中国有钱人，可以考虑去买了。当前进入，纯属右侧交易，离高点还有较长距离。
而且，好像买房可以办移民噢，西班牙风情迷死人……

澳大利亚房价，2017年2季度见顶，其后下跌两年，2019年2季度见底，其后至今年1季度，持续反弹3个季度了，但仍低于历史高点。

货币宽松支持之下，估计澳大利亚大城市的房价已经进入上涨通道。但，不宜太乐观。因为澳中关系有些冷淡，如果缺少了中国人大量买房，则未来几年涨幅不会太大。下一步，关注何时能创新高。

加大拿房价，走势与澳大利亚相似，2017年2季度见顶，其后下跌两年，2019年2季度见底，其后至今年1季度，持续反弹3个季度了，但仍低于历史高点。

上述几张图，是发达国家情形。

接下来，看看发展中国家的表现。

印度房价，2010年以来，持续上涨多年了。但2017年以来基本盘整形态。2019年2季度，有见到高点的迹象，其后持续下跌至今。

当前，印度疫情全球最严重，经济超级低迷，估计房价还会继续下跌一段时间。

国内困难，就转移公众视线。估计在边境搞事还会继续……

巴西房价，2013年见顶，2015、2016、2017年下跌明显，2019年看似盘整企稳了。

但疫情严重，经济低迷，情况类似印度，估计巴西房价还要再下一个台阶。金砖国家，咋就这么惨呢？

马来西亚房价，1997年东亚金融危机后，房价下跌明显，其后长期盘整，2009年全球货币放水之后方才进入上涨通道；2019年，看似构筑新的顶部了吧……

土耳其房价，2016年3季度见顶，其后缓跌；2018年土国经济与金融爆发危机，房价急跌；2019年筑底；今年1季度有所反弹。

接来下，夹在欧洲与亚洲之间的土国，其房价也同样可上可下，哈哈，身不由已么……

结案陈词：

经济低迷+货币放水的背景下，富国房价有上涨动能，穷国房价有下跌动能！

推演思考：

经济低迷+货币放水的背景下，我国大城市房价强，小城市房价弱；

经济低迷+货币放水的背景下，富人财富增长，穷人财富缩水；

经济低迷+货币放水的背景下，大企业活得好，小企业命运惨。