明年起，高楼“全面消失”？住宅实行“新标准”，两类人从中受益

高楼，一直都给人一种高端大气的印象，在我们茶余饭后的谈资中，常常以某某地标建筑而引以为豪，因为它代表了城市的形象。在住宅市场上也是如此，在农业时代，我们住的房子大多以砖瓦平房为主，随着城市化的进行，越来越多的人从城市进入到城市工作、生活，到2019年底，大陆城市常住人口达到84843万人，占总人口的60.6%，进城后，住房就成为了很多家庭的头等大事。

由于城市人口的快速增长，如何把有限的土地资源最大化利用，成为不得不考虑的事。在过去20年，我们有一个明显的感觉是，二三十层的高层住宅越来越多，不仅存在于大城市，一些县城的高楼层小区也犹如雨后春笋般地冒出来，浓浓的现代化气息油然而生。诚然，高层住宅解决了城市人多地少的矛盾，满足了新城市人的居住需求，但随着时间推移，“高楼病”也引起研究人士的关注。

北大光华管理学院应用经济学系朱国钟教授曾模拟一个实验，在考虑房龄、城市发展逻辑以及住房供应结构等关键因子下，得出的结论是：未来我们也可能出现大面积贫民区，主要就在这些建造时间较长的高层住宅里。此后，经济学家、东北财大教授周天勇也发表类似观点，在他看来，几十层的高层住宅在应对消防、地震方面比低层住宅差很多，加上维修艰难、维修成本高，多年后，高层住宅的价值将一落千丈。

对高层住宅，开发商无疑最有发言权，阳光城董事长曾坦言，玻璃外墙脱落、结构老化、机电系统老化等等，都是未来（高层住宅）可能存在的问题。随着楼龄增长，维修起来难度该有多大？有人想到拆迁，有开发商就曾表示，按照一般1:1.5赔付比例，加上各种建造等成本，现在30多层的高层住宅，起码要建60层，甚至更高才能维持收支平衡，而且高层住户多，要意见协调一致太难，结果就是：高层住宅小区要推倒重建几乎不可能。

就笔者的现实感受而言，先不说高层住宅未来是否贬值问题，就高层住宅面临的两个现实问题：一是消防，二是电梯。就目前的技术条件的话，一般的消防云梯是难以达到救援高度的，而且高层住宅小区的住户本身就比较多，车位停放在消防通道上的情况也不少见，一旦发生火灾，消防车未必能进得去，至于电梯方面，身边一些十来年房龄的小区就经常出现故障，而且要维修也不容易，一是流程，二是资金，后者在开始的时候都是动用维修基金，但一旦使用完，那就需要各家各户出钱了，那可能又是一项难统一意见的工作。

其实，对此情况，国家也早已意识到，而且在住房相关的规范中也在逐步改进和完善，在推行的住房“新标准”下，住房模式将迎来明显变化。在《住宅项目规范》中明确：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑：应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑：每个居住单元设置电梯不应少于2台；既有住宅建筑：要求加装电梯的载重量不应小于300千克。

目前，许多城市据此修订了建筑规范，比如北京在《住宅设计规范》中加入了4层及以上建筑必须设置电梯。近日江苏省也对2000年开始实施的《住宅设计标准》进行了全新修订，规定对4层以及以上以及入口层距离地面高度超过10米必须设置电梯，并满足无障碍使用要求。随着新标准的推行，相信还有更多的省市加入进来。

4层以上住宅设置电梯，这与目前正在实施的老旧小区改造工作“遥相呼应”，后者鼓励有条件的老小区加装电梯，在安装经费上由各级财政补贴，住户费用分摊相对较少。虽然在实际操作过程中，可能存在低楼层与高楼层住户意见不是很统一，但随着老龄化社会深入，以及观念改变，老旧小区加装电梯将是一个趋势。

与此同时，严控高层建筑、高层住宅建造。今年住建部和发改委联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中明确规定：

1.严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；2.严格限制新建250米以上建筑；3.各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；4.中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从这项新规定中可以读出，国家对高楼建造之风踩了刹车，城市高楼“比拼”将告一段落，新建高楼的现象或将“全面消失”。主要体现在：1.此前已规划的超高层建筑，很多城市都有超过500米高度的建筑规划，包括一些已在建的，有“削高”合规的必要；2.新建超过250米的建筑将受到限制；3.超高层住宅受到限制，因为100米的建筑都需要更严格的抗震等技术审核，特别提到中小城市要严控建筑高度；4.县城也不例外，要求以多层住宅为主。

这里特别说明一下县城，新标准应该说有非常明确的指向性，一方面，县城本身不缺土地，具备建低楼层住宅的条件，另一方面也是因为县城在救援等条件不及大城市，再者，县城本身或是城市化下半场的人口净流出地，过多的房子容易造成资源浪费。

住宅设计标准、旧改以及“限高”令相继出台，实际上是打出了城市住房市场管理的一套组合拳，对我们眼下以及未来的住房趋势、房地产发展趋势有着深远的意义和影响。高层住宅尽量不建或者少建，同时对既有老房子进行改造升级，整体上是朝着更宜居的方向发展，在这些新标准下，这两类人有福了。

其一，已购买老小区房子的人，特别是可加装电梯的高楼层老房子。主要体现在两大方面：一是居住舒适度提高，根据旧改内容，水电气等管网都将作为基础类进行全面更换或者维修，加上道路拓宽、增加停车位等，小区面貌焕然一新，宜居性大幅提升；二是房产升值。清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生表示，旧改不是为抬升房价，但改造成功后，将带动房价上涨，这对加了电梯的老楼层住户更是如此，房产价值面临着再次重估。

其二，参与旧改的企业或者从业人员。在未来5年，将基本完成对2000年前的老旧小区改造，数据显示，全国大约有16万个符合条件的老小区，按照4万亿的投资规模算，平均每年投入资金在8000亿，加上各种社会资本，这个市场就更为庞大。在某券商发布的一份报告中显示，目前我国电梯保有量为628万台，其中梯龄在20年以上的有26万台，预计到2030年更新需求将达30万台，这还不包括老楼新加装电梯需求。除此之外，参与旧改的建材、装饰、园林、安防、健身娱乐设施等等企业以及从业人员，都将是其中的受益者。

房产知识，关注本号。