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最近有一种新的基金很热门，受到很多投资者的关注，这个就是公募REITs，而且据说这一类的产品在美国、香港挺受欢迎。所以今天就来给大家分析一下公募REITs。

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REITs是在美国先发行，主要是投资一些不动产，比如房地产，还包括一些基建类。

所谓的REITs跟我们平时的公募基金有点类似。我们平时买的公募基金就是把钱集中在一起之后由基金公司帮你去做投资，主要投资方向就是债券、股票之类。

REITs一样由基金公司筹集起来，它来帮你投资，但是投资的是一些基建项目和不动产的项目。

我们看到这一次批准发行的九家公募REITs项目，分别涉及了两个高速公路项目，三个工业园区项目，两个绿色项目等其它项目。

我们知道建一条高速公路要花很多钱，几十亿几百亿，一般这钱花出去了很长时间才能收回来，所以，别说对于普通投资人，就算一般的小规模机构，也是不可能的事情。

但是，这一类的资产，能够长期的保证稳定收益，比如路桥费，每天都能收，只是需要很大的投资，需要很长时间才能把本金收回来。

如果我们募集一支基金，把这个高速公路产权买下来，或者是把一部分经营权买下来，那我们就可以安心的收这个钱了。这就是REITs吸引人的地方。

这些对于普通投资者来说，可能是一个新鲜的机会，再加上这一段时间市场上的拼命宣传，所以这一类基金的热度不错。

但是我们有必要好好的看一看，这一类基金实际上对于谁更有好处？

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现在看到大多数的宣传都是公募REITs大有可为，而且还是一个万亿级的资产，像我们这样的普通投资者听了可能就热血沸腾，但是其实这个大市场不一定是我们的市场。

为什么这样说呢？我们要看这个产品到底谁才比较需要。

首先是项目方需要。

我国在基建方面已经有了很大的储备，未来还不断地会有新的基建，过去的业主们他们就会需要通过REITs，把钱置换出来。

简单地说就是如果我是某一个公司，手上有一百条高速公路，虽然每天可以收很多钱，但同时也因为这一百条高速公路投入了很多资金，我的钱就很难滚动起来，但现在我可以找一个公募基金发行一个针对这一条高速公路的REITs，那我就可以把钱拿回来做新的投资了。

所以这个对于项目方来说非常需要。

第二个是对于公募基金公司来说，这是一个很大的蛋糕。

因为有太多的基建项目，他就可以发行很多很多的基金产品，而且很多公司发行的基金产品有各自不同的项目。

这个跟我们之前买的证券公募基金不同，我们之前买的公募基金投资的是股票，大家一起去买那一些股票，虽然现在上市的股票4、5千只，但是真正值得投资的股票可能就几百只，就会出现一种僧多粥少的情况。

但如果是去投资一些基建项目，就不存在这个问题了，各自投资自己看中的项目，所以对于公募基金的来说这是一个很大的市场。

第三个是机构基金需要。

我们普通老百姓也想去投高速公路、工业园区吗？我觉得大多数人其实并没有这个想法。

首先是我们没那么多钱，而且也不想用所有身家去投一条公路，然后只能慢慢获得收益。

但是像银行、保险公司、年金这一类长期的机构基金他们就会需要，他们希望把钱投了进去，稳定、长期有现金流，所以过去的REITs主要的持有就是保险公司。

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看到这里，大家应该就能知道其实这个REITs跟我们关系不大。

举个例子，之前鹏华前海万科REITs，这,是一个十年期的封闭期基金，它已经封闭运作好几年了。

看下图的涨幅情况，这只基金在2016年这一只基金的收益5.25%，2017年只有2.15%，2018年6.82%，2019年7.65%、2020年6.37%。

过去的五个完整年度里面虽说没有任何一年有亏损，但是最低的2017年只有2.15%，平均下来也就是5%左右，这样的产品有多少人很想去买呢？

现在即将上市的这一批9只公募类的REITs，很有可能会有一点点的不同，比如说他们可能会有同样的封闭期，但是他们可以在交易所进行交易，有交易就有可能有溢价，但是也有可能会出现折价。

所以看完赖老师的以上分析，希望大家可以自己认真考虑一下究竟需不需要。

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