都说县城的房价会降，为何仍有103县破万元？县城房子能投资吗？

根据新华社报道，目前全国共有103个县城（含县级市）房价过万，其中海南陵水最高，单价34738元每平，浙江义乌第二，单价24708元每平。而从区域分布看，有93个县城位于东部沿海地区，占比超过9成，重点集中在浙江、江苏、福建和海南等省份。所有房价过万的县城中，浙江的县城上榜数量最多，共有46个。排在第二位的是江苏，房价过万的县城17个，其次为福建，14个县城房价过万。不过，它们中间房价破万也仅算跨过了万元门槛，很多县城的房价已经达到2万左右，有的县城房价甚至超过3万，与众多二线城市的房价相比肩。

三四线城市房价破万已经不是新闻，但是如今县城的房价也能破万，是不是让人感到很惊讶？因为之前很多专家一直看空县城的楼市，并且预测很快要进入调整期，下降是大概率事情。给出的理由是：县城属于人口净流出城市，产业结构单一，经济基本面较差；住房空置率在不同层级城市中最高，产能过剩导致需求减少；棚改结束，房价上涨失去了最大支撑，再叠加融资政策收紧，以及中长期整体人口可能出现缩减等。

那么现实情况难道说是专家们误判了县城楼市的发展趋势？其实并不是。专家们是站在宏观的角度分析趋势、谈自己的看法，而目前全国共有2856个县级行政区划单位，其中县级市就有368个，县城则有1453个，这103个房价破万的县城，充其量占比不到4%，不仅在所有的县城中属于“九牛一毛”，多数房价破万的县城都是有自身优势的。

其实从区域分布就能看出，9成以上的县城都位于经济发展势头强劲的富庶省份，有持续的人口输入。要知道人口对于一个城市来说非常的重要，城市发展始终离不开人口的鼎力相助，而江浙沪闽琼粤等东部沿海省份的城市，历来是外来人口的主要聚集地，因为那里有更多的就业机会和更高的收入。特别是一些高学历人才，他们毕业以后最大的心愿就是能在这些地方谋求一份比较体面的工作。有众多高质量人才改良补充城市的人口结构，自然会推动地方经济高质量发展。

以浙江为例，她是改革开放的前沿基地，也是我国市场化程度最高、民营经济最为发达的地区之一，全国家喻户晓的品牌企业比如义乌的小商品批发、海宁的皮革、慈溪的小家电、东阳的红木等更是数不胜数。完整的产业链给当地人提供了大量的就业岗位和较高的收入水平，强大的购买力则为房价的快速上涨提供了强有力支撑。

因此这些省份城市的房价上涨有其客观必然性。县城的房价之所以也能够破万，不仅与上层级城市购买力外溢和外来人口流入有关，也是当地自身经济快速发展结出的“硕果”。另外，南方城市很好地抓住了历史机遇，比如杭州地区的互联网产业崛起，上海地区的出口贸易恢复，深圳地区计算机软件和金融业的快速发展，都为当地经济的蓬勃发展注入了生机和活力。

反观中西部地区和东北三省，除部分省会城市目前尚有人口流入，多数城市的人口都呈现净流出状态，不仅整体房价偏低且上涨乏力，类似于鹤岗、玉门等地的房价已跌至白菜价，香河、燕郊等地的房价则一个接一个的下跌。自去年起北方房价出现“集体失守”，根本原因还是人口、经济这二个短板所致。毕竟北方经济不如南方发达，炒房资金更喜欢往赚钱多的南方城市跑，哪怕很多城市的房价都跌成了白菜价，但仍然无法吸引炒房资金回流。其次，过去北方城市主要依靠石油、煤炭、天然气等资源振兴经济，但是一旦资源被开采光了，原来的优势也就丧失了，而大量在此谋生的人也会逐渐撤离，房价自然就下跌了。

但是客观地说，103个房价破万的县城中，并非全靠自身的经济实力或区位优势，有些县城的房价破万其实是含有大量水分的。其中苏北地区淮安、连云港、宿迁这三个地级市，经济发展多年来排名一直靠后，但最近几年房价却上涨迅猛，涨幅超过苏南的苏锡常。

原因看似耐人寻味，其实还是前期的棚改量过大、学区房炒作、地王频现、调控频次低或没进行调控等。而一些县城的房价涨幅甚至超过所属的地级市。比如宿迁境内的沭阳县，最近一个月宿城、宿豫二手房均价分别为12774元/平方米、10323元/平方米，而沭阳则达到12867元/平方米，环比上涨了3.44%，趋势仍然未减。

沭阳的房价之所以能够盖过所属的地级市宿迁，除了以上四个共性原因外，主要还是投资性需求增加。另外沭阳县的人口接近200万，而且是省管县，当地人并不热衷于去宿迁城区投资，多年来在地域认同和投资取向上可能更加倾向于过去的老淮阴市即现在的淮安，但是现在淮安的房价已经被炒得很高了，最贵学区房突破7万每平，失去了更高的上涨空间，因此在投资上沭阳的“内循环”因素或许对于县域房价的快速上涨起到了一定的助推作用。

那么全国有103个县城的房价破万，是不是意味着今后还会有更多的县城房价破万？县城的房子从此迎来了新的投资契机？比如有人就欢呼“县城楼市的春天来了”、“有钱赶紧到县城买套房子”、“县城的房价肯定还要涨”等等乐观预测。对此笔者认为，这种情况是不会出现的。原因有以下几点：

第一，如上所谈，房价破万的县城不仅在全国范围内的占比相当低，而且主要集中在有人口流入、经济高度发达的东部沿海省份，房价上涨是有对应支撑的。但是中西部地区、东北部地区经济发展长期存在的南北差异、东西差异的结构性矛盾，在短期内却很难得到改变，辖区内的县城并不具备同样的优势和禀赋，无法形成连带效应一荣俱荣、一涨齐涨。

第二，局部地区县城房价过万，多数县城房价上涨乏力甚至下跌，说明楼市分化已经进一步加深，不再局限于一二线城市与三四线城市之间的分化，开始逐渐蔓延到了县城级的分化，今后这一趋势将会更加明显，投资所能获得的回报与风险也将对等并存，不仅值得投资的大城市会越来越集中，有投资价值的县城也会越来越少。

第三，国家提出的房住不炒定位不会改变，相关要求绝对不是针对少数大城市和热点城市，一旦县城楼市热度过了头，政策同样会采取有效措施加以管控。比如浙江衢州下辖县级市江山市楼市出现过热势头后，地方迅速发布有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施，从土地供应、住宅建设、商品房预售等多个方面加强对房住不炒的贯彻，足以说明政策希望全国一盘棋，城市无大小，市场整体保持稳定健康的发展环境。

第四，一旦某些县城房价的上涨压力过大，限购、限售等措施都会很快跟进，社保、学历、房票，婚票、贷票等限制，足以将炒房资金拒之门外，不是有钱就能买到房子的，也不是想投资哪里都能随心所欲去投的。实际上环沪、环深等环一线周边的卫星城市早就实施了限购政策。即便外部资金可以进去，也不是每个人都能抓住机会。比如环沪的花桥在经历了年后的一波上涨后，其实需求已经被释放完毕，现在入手就属于高位接盘了。

第五，没有人口、经济和区位优势的县城，房价上涨终究是无源之水、无根之木。5月27日，央媒新华社在一篇《有的县城房价涨到三四万元，虚火过旺需“降温”》的报道中，罕见地痛批“县城房价高”，称县城的房价已经让很多年轻人无力承担，在大城市买不起房子的情况下“退无可退”，要求地方政府对“存在明显炒作痕迹、虚火过旺”的县城楼市及时出手“降温”。由此可见，央媒是在痛批县城的高房价，并不是像有些人认为的那样，“县城楼市的春天到来了”，“房价还有上涨的空间”。

而站在旁观者的角度来看的确如此。如果一些经济基本面非常好的县城房价上涨尚且“情有可原”，比如义乌的城镇居民人均可支配收入超过8万元，连续14年领跑全国县级市，甚至碾压一线城市北上广，房价涨的理所当然。那么没有任何支撑的县城房价也破了万，则明显属于“虚胖”了，比如一些没有产业支撑地区县城的人均收入只有4000元左右，房价肯定是被投机炒作推高的。

因此，只有人口和经济这两个核心要素才是保持房价稳定上涨的最大推动力，其他的“动力”都不会持续得太久，浪潮过后市场终究要风平浪静。比如货币化棚改、投资需求加推、宽松信贷政策等等。可能有人会说，我们老家县城的房子也没有下跌，每年都在保持上涨，为什么不能投资呢？其实只要看看老家县城所处的地理位置就知道能不能投了。处于经济发达的东部沿海区域，亦或位于长三角、珠三角等人口高密度聚集区，房价适当上涨也在情理之中，否则投资泡沫化很严重的县城房子，无异于火中取栗，自跳入坑了。