这里，很可能是浦东的下一个“暴击点”

最近一段时间，浦东的楼市非常火爆。

很大的原因就是来自于高层的那个政策，浦东能够在立法层面获得最大的自主权。

当下的这个阶段非常的微妙，政策只是出了一个大概，所涉及到的细则还未正式公布。

但即便这样，也足够点燃浦东的整个楼市。

虽然我们极力主张大家理性看待这样的政策，但也确实无法抑制近期大家对于浦东楼市的疯狂追逐。

其实，当下的浦东房价并不算便宜了。

一说到浦东，大家首先想到的就是陆家嘴、张江、世纪公园、前滩，没有人会惦记起北侧的外高桥、金桥。

大部分上海土著一听到外高桥就会联想到乡下地方，不屑一顾。

但是，对于很多新上海人而言，浦东优质地段的房价真的太贵了，面对有限的预算，寻找合适的有发展潜力的板块其实最为关键。

今天主要跟大家位于浦东东北部的高行板块。

这里，很可能是浦东下一个“暴击点”。

1

从宏观上看，高行处于浦东中外环，南北是外高桥、金桥两大产业园区，东边是曹路，江对岸是杨浦区的周家嘴路和中原。

如果从微观上看，高行的区域划分是这样的：

目前浦东东北部的金桥和外高桥发展已成熟，土地基本被开发完毕，就业人口数量庞大。

然而，这一侧的住宅供应却很有限。

不像浦西各处填满了住宅，这一片区域都是被产业用地所占，可选的成片住宅区几乎只有高行这一个板块。

高行板块很大，可以分为四个区域——高行绿洲、中心配套、豪宅片区和森兰绿地以东的老商品房片区。

我是从浦西沿着外环隧道开车到高行的，首先看到的是动迁房的高行绿洲片区，以路边的底商为主，周边只有一个建材城。

没有老公房和农民房，比一般的城乡结合部的城市界面要好很多。

沿着张杨北路一路向南就到了洲海路地铁站附近，是整个高行地区的商业中心。

有阳光天地、森兰商都、森兰花园城三个地铁上盖的商场，森兰花园城主要是办公楼。

图：森兰商都

看得出来，森兰承接不了太高端的商业，商场内部的招商层次偏向中低端，最好的餐饮不过是海底捞、西贝莜面村这种。

百年名校六师附小的芳菲校区就在森兰体育公园隔壁。

图：六师附小＆金地未未来

图：仁恒森兰雅苑

不过，12号线浦东段远不如浦西段好用，只经过比较偏的地区。浦西段是“换乘之王”。

所以，森兰绿地东侧的轨交便利度其实是不如绿地西侧的6号线沿线的。

2

虽然北侧的外高桥保税区1990年就设立了，但一直不温不火，没有什么高薪的岗位，地理位置也比较偏，知名度相比陆家嘴、张江还是差了太远。

2013年注定是一个属于外高桥的年份，9月29号，上海自贸区成立，浦东机场、外高桥和洋山深水港被划入自贸区。

其中，重头戏在外高桥，外高桥集团的股票连续涨停一个月。

另外一个大利好就是南侧的金桥被定位为城市副中心，将重建一个CBD。

标志性建筑高度为330米+300米组合，高于100米的建筑共有14栋，开发规模空前庞大。

金桥城市副中心核心区将聚集商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩等主要功能。

高行作为相邻的配套住宅区域，产业、商业能级有望迎来一波提升。

3

作为上海的楼市号，自然还得跟大家聊聊房子。

高行的住宅从南至北，档次降序排列，正好可以分成三个梯队。

第一梯队是以仁恒森兰雅苑、绿城上海诚园为代表的森兰国际社区。品质非常高，外立面不是铝板就是干挂石材，小区严格人车分流，对口明珠森兰小学。

图：仁恒森兰雅苑

图：绿城上海御园

仁恒森兰雅苑也算是仁恒置地在上海最用心的产品之一，品质与公园世纪相仿，超过了仁恒河滨城、河滨花园等老豪宅。

仁恒和绿城的主力户型都是大平层和别墅，总价在2500万以上，而且整体房源量很少森兰星河湾和森兰名轩的档次稍次一些，总价在1200-1500万级。

高行的第二梯队住宅在洲海路站附近，是整个板块配套最完善的地方，有多个商场，广义上也属于森兰社区。

代表性住宅有金地未未来、中冶尚城，价格相比去年涨幅也很多，由700多万涨到了现在的900多万近干万。

第二梯队区域中品质最好的是这两年新房的森兰壹公馆，小区为全干挂石材外立面的法式风格，层高3.3米。

图：森兰壹公馆

洲海路附近的这批住宅对口的是六师附小。

高行的第三梯队就是高行绿洲片区，是2011年建造的动迁房，在动迁房中属于品质很好的了。

图：高行绿洲

小三房总价480万，两房总价在420万左右，对于6号线沿线外高桥、金桥上班的人来说是极好的上车选项。

4

高行的价值在于它在浦东内部的稀缺性。

浦东新区很大，在浦东的东北部，高行是唯一的次新商品房片区。

在外高桥上班的人士，几乎只有高行这一个购房选项。

金桥由于自身板块内的商品房都比较老，原先住在金桥，置换到高行的也有不少人。高行作为一个学区房+次新的板块也是比较稀缺的。

浦东的一梯队小学学区房，不是在老公房丛里，就是在源深、碧云、联洋这些高总价片区。

对于注重后代教育、又不愿意牺牲太多居住质量的人来说，高行就是这么一个性价比之选。

当然，高行的缺点也是显而易见的。

首先，对于森兰豪宅区的业主来说，高行的商业密度显然还不够。

就算是住七八百万中间价位段房子的业主，也会感受到业态的下沉，只能指望金桥副中心会有中高端的商业项目推出。

在交通层面，出门依赖一条6节编组的6号线，整体还是比较拥堵的，而12号线浦东段相当于摆设。

教育资源方面，虽然有两所一梯队的小学，优质的公办初中却没有，所以，高行是个单学区房板块，如果初中阶段还想鸡娃的话那得置换了。

幸好，浦东是地段对口，小学读完了可以换个地方上初中，像御桥这样的初中学区房板块就是置换的下一站。

5

浦东是上海的经济引擎，占到GDP总量的1/3。浦东的产业由三架马车驱动——

第一驾马车：聚焦金融、服务业的滨江沿线，也就是陆家嘴、世博和前滩；

第二驾马车：由于科技创新、互联网、生物医药主导的张江科学城；

第三驾马车：以传统制造业、航运贸易为主的金桥和外高桥。

金桥和外高桥区域附近的高行板块，其实未来整体的发展势能还不错。

板块内的绿化、小区产品力其实都非常好，商业虽然弱了一点，但足够日常使用，有强力的学区和周边产业，高行无疑是产城融合的代表，而且有其独有的稀缺性。

浦东北部的外高桥附近有大量的外贸、航运、物流相关工业园区，创造了海量的就业岗位，而可选的居住区域只有高行这一块。

金桥片区也没有像样的商品房，很多人会考虑买房到金桥北侧的高行。

总价300万-1200万，从刚需到中产，在高行置业都是比较合适的。它可以满足学区+高功能性自住以及区域自住的需求。

在这一次的市调中，我们发现杨浦最近几年正面临大规模的拆迁，对于这些手握“巨款”的老上海人来说，距离较近的高行显然比大虹桥更受欢迎。

这对于高行而言，很显然，意味着又是很大的购买力支撑。