上海有一波全款购买力，箭在弦上了

我不是个爱自夸的人，但历史一次次证明，我们团队给出的市场预判是对的；

1

这周星期三的时候，我发了一篇文章《现在上海的房贷利率，请你一定要珍惜》，表达了对房贷利率走向的预判，；

并建议大家警惕起来，该办的事情抓紧办：

我早上把文章发出去后，我也没想到，几乎就是当天下午；

二手房停D的消息开始刷屏：

我看了下现在的情况，很多网友说自己去银行办二手房贷款的时候，发现银行不批了；

或者委婉一点，被告知要等很久才能轮到自己审批放款。

这种情况覆盖了好几个新一线城市，包括郑州、重庆、西安、杭州、合肥等等；

根据新京报记者对“工农中建”四大行的调查询问：

中国银行与农业银行回答的比较干脆“二手房房D业务暂停”；

工商银行与建设银行的回答比较委婉，前者表示二手房房D业务暂缓，审批放款时间不定；

后者表示要看情况，就是额度紧张。

所谓的额度紧张，就是去年最后一天出台的“银行房地产贷款集中度管理制度”。

这个我们之前起码有三篇文章解读过，这里不啰嗦；

现在市面上很多文章认为，这就是“二手房停D”的主要原因。

但我个人觉得，“额度问题”其实只是托词；

更深一层，恐怕有点“去库C”的意思。

为什么这么说？

两个原因：

第一、房地产贷款集中管理制度不是突然下发的；

之前监管与银行的通气，再到正式下发后的两年过度，不太可能在制度上造成“额度”的突然关门。

另外，所谓的“额度不足”，是余额只剩30%还剩60%？

目前没有一个银行主动披露。

第二、最关键——为什么只有二手房停D了？

你看，除了北上广深以及部分强二线城市，能保持人口净流入。

更多的城市，人口不多，房子足够，那些地方是比上海更纯正的“存量市场”。

那么这些城市地处偏远的新房就很尴尬；

而这些新房身上，承载着的B端债务不容小嘘；

结合这段时间好多开发商都在打折卖房来看；

这次的“药方”，是通过信贷，引导购买力奔赴新房，“去库C”。

2

目光回到上海，官媒上同样出现了相关消息：

实际上经常看我文章的朋友知道，上海的房贷周期拉长有段时间了；

而且银行方面不存在对二手房/新房的审核偏向，大家一起等；

因为上海的房地产市场相对成熟，并不存在库存严重的问题。

类似奉贤那个零认购的新盘——光语著，除了位置确实偏了点，就是开发商自己在户型、物业方面的问题了：

房贷周期拉长，房产的流动性被广义上锁死，但又不可能完全被锁死；

因为市场上有不少全款购房者在；

关于这个问题，我们内部一直在讨论；

上海人确实有钱，但也不是家家户户都能随便掏四五百万全款买房子的吧。

直到我们翻到六月初的一条新闻——800亿城市更新基金落户上海。

这条新闻不大不小，看起来好像和我们买房子没啥关系；

但深扒之后发现，这条新闻相当于一声发令枪响。

所谓的城市更新有三种模式，分别是政F主导、市场主导、政F+市场合作；

基本就是字面意思，政F主导就是官方出钱出力，拆迁、安置土地平整弄完，然后重新拍地；

市场主导就是企业，特别是房企出钱出力，拆迁、安置土地平整弄完，然后重新建楼卖房；

大家知道，其实上海这边非常尊重市场自身的运行规则，而房企这边也确实垂涎上海成熟地段的土地；

但无奈房企的资金面，在现有环境下监管比房贷还严；

而且，本身上海的地价就很贵，拆迁、安置这两项时间成本又不可控，真的拖不起；

那么800亿城市更新基金出来，其实就是在给房企吃定心丸；

据《华夏时报》的记者了解，上海地产集团分别与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。

全是国字头的基建企业以及险资，有评论也直接点出：这对上海城市更新起到明显推动作用。

用人话来讲就是，接下来上海拆迁的速度还会加快；

鉴于上海在城市更新方面有着超额完成任务的优良传统；

接下来到2022年底之前，上海应该会有6万户居民释放强劲的刚需购买力。

3

拆迁户的购买力大家都见识过，最近浦东高行那边成交火热；

最大头的购房者就是来自杨浦的拆迁户。

浦东那边，现在只能说渐入佳境。

包括金桥、三林、周康、川沙，甚至惠南、临港，低总价的成交量越来越好；

现在浦东比较火的地方，都是供应量大、总价低的地方；

比如说相对便宜的周康，以及相对贵的三林，离市区还算比较近；

是很多年轻人在考量了市区通勤路线之后的买房首选。

还有金桥和高行，这两个板块的供应量大，总价能接受；

又本身沿江贴着杨浦区，所以来自杨浦的拆迁户正在涌入这两个板块；

最后还有川沙和惠南板块，严格来讲这两个板块的多头是本地人居多；

市场行情以及利好消息的出台，使这两个价差比较大的板块，被土著的二套投资需求涌入了一把。

以上，总结来讲，从信贷端到交易端，北上广深以外的地方，看空情绪是有点抬头的；

特别是前面提到的“二手房停D”，已经被一些“半瓶子”博主解读成丧钟敲响了；

对于这种论调，是肯定要被打脸的，而且是官媒下场亲自打脸：

从现在的市场表现来看，我一直感觉和2016年非常像，3月调控出台，市场缓行但热度不减；

直到当年11月的第二轮调控出来，市场才进入盘整。

还是那句话，如果你打算买房，尽早上车永远是最正确的选择；

未来还会不会有第二轮调控，力度怎样，现在谁也说不好；

大家且行且珍惜。