警惕！四年112宗限竞房进"扫尾期"，剩余价值大排行

去年年底伟哥写过一篇，北京限竞房的大“撤退”！

限竞房“撤退”？！

当时看，限竞房的住宅土地供应锐减，不限价土地再次逐渐增加，但没想到2020年限竞房的供应更是出现了一个快速变化，2020年土地供应结构中，限竞房已经非常非常少，这种情况下，基本已经下一个结论，2020年基本就是限竞房占市场主导的最后一年了，到了2021年，上市新房将以不限价商品房为主，今天简单的聊聊为什么说北京房价将肯定开始上涨。

首先：限竞房供应开始明显减少!

从表格数据可以看到，北京已经入市的8.6万套限竞房住宅土地中，未预定的住宅套数有3万套，也就是说实际网签4.89万套的基础上还有接近1万套已经被预定。

整体市场成交量2020年仅10个月的情况下已经网签了2.38万套限竞房，占整个市场成交的63%，从市场供应看，2018年限竞房供应占比高达54%，到了2019年占比高达72%，而2020年截至日前已经跌下了62%。

从房源供应看，2021年，北京限竞房的供应占比将锐减到30-40%，不限价商品房住宅再次成为市场的主流。

从价格结构看，北京限竞房成交均价基本集中在4.8万左右，而非限竞房当下的成交均价在5.5万，这种情况下，2021年入市的不限价商品房住宅再次成为主流的情况下，房价不论是网签的上涨还是事实上的价格，上涨已经是趋势！

其次：限竞房住宅土地供应锐减！

整体看，限竞房截止日前累计供应住宅土地112宗，其中2020年只有6宗，2019年21宗，2018年41宗，2017年44宗。

整体看，最后一宗限竞房住宅土地，截止日前是2020年5月15日成交的华樾国际项目，大部分年内限竞房土地也已经入市。截止日前，已经有接近6个月没有新增限竞房住宅土地供应。未来不排除还有，但从土地供应结构看，不限价为绝对主流已经成为定局！

第三：未入市的限竞房还有多少？

从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1300万平米。现在已经入市大约800万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有2万套左右，高峰期已经过去。

累计看，一共112个项目，入市周期在100天以内的

112个项目里，有一个项目入市在100天以内，5个项目在200天以内，27个项目在200天以内，最长入市周期是749天的西山锦绣府。

第四：那么最后简单聊聊，还有那些限竞房值得买？

到当下因为各限竞房项目入市周期不一样，因为缴纳首付或者改善项目换房周期等原因，的确存在部分项目已经销售但网签滞后的现象。

整体看，平均网签完成55%，实际大约销售要增加10-15%，也就是大约70%的项目已经销售。一共150期限竞房项目里面，基本售罄的有40期，也就是网签完成80%以上的。50-80%的有30期，也就是已经进入销售末期。也有50期网签不到30%。这里面除了最近新入市的，大部分已经属于滞销。

整体看，限竞房已经出现了严重的三个部分，20%的项目不愁卖，基本能做到一年清盘，60%的项目顺销，慢慢卖。20%的项目已经基本封盘，谁也卖不动。

现在还有多少优质项目可以买？

限竞房里，可以按照限价分成3类型：

6万以上的优质地段，一共有19宗地块，5万-6万的主流供应，这有46宗地块，5万以下还有40宗地块。

从具体区域看：

二环内没有限竞房土地，三环内只有3宗，分别是四道口、东城华润永定府、西铁营的金茂佑安府。前2个项目不论什么时候入市，一般人是买不到的，佑安府已经清盘。

五环以内想买到限竞房的机会已经只剩4个机会，一共12个项目合计96万平米，大约9000套限竞房的供应量，大部分已经清盘，目前在售的只有丰台几个，还有西红门等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。现在看，包括洺悦湾、中铁两个项目、京投等，这些已经稀缺。

现在看，大部分限竞房产品力和性价比都明显提升

简单的总结一下如何现在这些限竞房项目：

品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

位置为王！五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。注意了，好项目越来越少！不限价的土地供应占比越来越大。

具体到项目看，还未入市的：永定府。天恒学院里这两个肯定是神盘，秒光盘，就看会不会上市。另外值得买的还有华樾国际、奥森ONE、京投发展岚山，这3个项目也值得大家等等。

看已经入市的项目中，网签超过20亿的，有49个项目，基本已经销售过半，都值得市场选择，寰宇时代、洺悦湾、中铁诺德逸府、春风和院、禧悦学府、臻御府，这些项目都可圈可点，买了不上当，买了不吃亏。

另外，对于刚需来说，亦庄区域也有不少好的选择。整体来说，限竞房都已经到了最后的时刻，珍惜吧，在深圳涨完后，上海、广州最近已经有明显一波上涨，下一个也该轮到北京了！