大变局！楼市，突然开始加息了

文|凯风

加息，只会迟到，不会缺席。

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先是广州、深圳上调房贷利率。

广州四大行连续两次上调房贷利率，首套房贷利率由此前的5.2%最高涨到5.4%。

深圳四大行首套房贷款利率则从此前的4.95%上调到5.1%，二套房贷利率从5.25%上调到5.6%。

广州深圳，是这一轮房价涨幅最高的城市，两大一线城市不约而同进行楼市加息，背后的信号不言而喻。

继广州、深圳上调房贷利率后，长三角地区的部分城市也开始跟进。

据媒体报道，杭州多家国有行已于近日调整房贷利率，调整后首套房利率为5.4%，二套房为5.5%。而此前约为首套5.2%、二套5.38%，即分别上调20个基点左右。

宁波工行、农行、中行、建行、交行也于近日上调了房贷利率，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7%。即首套房与二套房均分别上涨了10个BP。

还有许多城市准备跟进。

02

吊诡的是，楼市在集体加息，而LPR基准利率已经连续1年按兵不动了。

5月20日，最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续12个月保持不变。

众所周知，5年期LPR利率是房贷利率的基准之锚。基准利率不变，为何楼市在加息？

这涉及房贷利率的决定机制。房贷利率一般是由5年期LPR利率+地方加点基数构成。无论是LPR利率变动，还是加点变动，都会带来加息效果。

这一次，广深杭甬等地的楼市加息，正是提高加点基数所致。由于LPR基准利率不变，所以存量房贷利率基本不受影响，新的房贷则必须承受加息的代价。

这一改变带来的影响是深远的。因为LPR逐月变化，而加点基数在整个还贷周期保持不变。在不同时期购房，加点基数有着巨大差别，从而带来房贷负担的差异。

简单举例来看，去年加点只有20个基点（0.2%），今年则为60个基点（0.6%），那么在整个20年或30年还贷周期中，差别一直存在。

如果LPR基准利率从4.6%提高到5%，那么去年购房者的房贷将从4.8%（LPR+0.2%）提到到5.2%，而今年购房者则从原来的5.2%提高到5.8%。

这比LPR利率变动更有杀伤力，毕竟LPR利率每年可以调整一次，而加点在长期保持不变。

03

楼市为何突然加息了？

一个原因是楼市定向调控的体现。

基于最严楼市调控的需要，调控已经上升为“政治站位”和“政治觉悟”问题，丝毫疏忽不得。

2021年以来，楼市调控可谓层层加码、上不封顶。凡是楼市仍旧高热不下之地，必然一而再再而三出台新政，直到按住房价为止。无论是二手房指导价，还是楼市定向加息，都是宏观思维的体现。

另一个原因是房贷两条红线的限制。

今年开年，央行和银保监会为银行设定了两条房贷红线：房贷产贷款占比、个人房贷占比不得高于规定比例。

这相当于从宏观上按住了银行发放房贷的冲动，多家银行已经踩中了红线。

究其根本，房地产信贷的总盘子变小，资金从宽松转而紧张，供求失衡之下，加息就是必然选择。

凯风君在年初新政出台之际，就已预料了这一结果的出现。这方面，可参阅《2021年，中国楼市调控第一枪来了》

04

那么，未来房贷利率到底是涨是跌？

对于这一问题，短期和中长期的答案大相径庭。

就5年以上的中长期而言，利率遵循的仍旧是下行的大趋势。

这与利率的形成机制有关，随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑，自然利率也会随之而降低。日本基准利率长期维持在0%左右，就是这一趋势的体现。

就我国来说，10多年前，房贷利率曾经高达8%以上，目前已经降到5%左右，未来还有可能进一步下行，这是经济增长趋势决定的。

然而，就1-2年的短期而言，楼市不乏定向加息的冲动。

不仅各地会主动对楼市加点加息，5年期LPR利率也有可能先行一步进行上涨，而楼市去杠杆的迫切性随之而提升。

毕竟，中国居民部门杠杆率超过62%，相比2008年翻了3倍多，已经赶上了发达国家平均水平。

此外，国际上通胀形势日益严峻，土耳其、俄罗斯等新兴国家已经率先加息。而美联储加息时间有可能提前，为了应对输入型通胀和美联储加息预期的影响，我们也不乏加息的可能。

所以，未来1-2年，一定要谨防楼市定向加息带来的影响，不要疯狂借贷，以免被去杠杆的时代浪潮所席卷。