手握“2套房”的家庭，将面临什么样结局？李嘉诚预测应验了

至今，不少房产专家仍然在劝说人们赶紧买房，甚至不惜用“涨价带动财富增值”的观点来激励人们。

例如经济学家张五常、北师大教授董藩，这是两位老生常谈的房地产大咖人物了，在每一次的房产论坛或者是座谈会中，都会抛出高度相似的论调。例如经济学者张五常经常说“在不考虑房产配置均衡性的情况下，房产价格上涨有利于百姓财富的增加，所以楼市涨得越高越好。”再例如北师大教授董藩也认为“城市化红利期还有15年以上，未来农村人还有4亿人进城，他们将成为城市房产高速增长的支撑动力。”

在张五常和董藩的口中，“房市上涨、价格上浮、买房趁早”是核心观点，特别是在买涨不买跌的传统购房逻辑关系下，既然知道房产价格要上浮，那么早点买房自然是情理之中的事情。

那么，张学者和董教授他们的说法真的有道理吗？指闻君给出的答案是否定的。

首先，对于张五常而言，他的看法有一个很大的前提，那便是“不考虑房产分配均衡性”，试想一下，一座城市有500万个购房需求，然后每个购房需求都被分配到了1套房子，在这种情况下，房子的价格涨得越快、涨得越高，自然代表着这500万购房需求人的财富价值在增加。然而事实情况似乎截然相反，这个城市有500万购房需求，虽然市场上也有500万套房源，但在市场化背景下，房产分配并不平均：

• 有100万需求购买走了500万套房源；
• 剩下的400万需求没有得到解决。

这种情况下，房市上涨，代表着部分人的财富增加，而非所有百姓的财富增长。

其次，对于董教授来说，他认为城市化会源源不断地带来农村人进入城市，这些农村人入城之后，第一件事儿便是买房，所以城市化的快速推进，将为住房市场带来源源不断的需求动力。然而，指闻君认为，这种预测有点过于理想化，98年至2016年，这几年时间里，城市化确实很快，特别是随着沿海城市依次开放，内地农村人口快速向大城市涌入的背景下，农村人为城市住房扎扎实实做出了推动。

而根据第七次人口普查数据显示，2020年底我国的城市化率已经达到了63%的高度，距离发达国家城市化门槛值75%只有接近12个百分点了，进入到高等城市化阶段，未来农村人进入城市的速度并不会像过去那么快，所以对住房的拉动效应也相对不那么明显了。

更为重要的一点是：房产过剩，已经成为了不争的事实。

1、城市商品房按照均值计算，达到1.5套/户。央行课题组在《金融界》曾发布过城镇家庭资产负债的研究报告，在这份报告中，央行课题组研究指出，城市的户均资产达到318万元，在所有家庭资产中，金融资产只占到了30%以内的比重，而非金融化的资产份额却高达70%以上，这与美国、日本、德国、英国等发达国家普通家庭的资产配置呈现出截然相反的现象，在美国、日本等发达国家里，家庭资产中金融资产往往占比超过50%，固定资产比重相对较低。

为什么我国城镇家庭中固定资产占比高达70%呢？根源还在于房子，央行报告同时指出，城镇家庭房产保有量达到了96%以上，户均房产保有量1.5套。也就是说从平均数计算，家家户户都有1.5套以上房子，在家庭债务中，房贷债务超过60%，可以说百姓手中的钱，60%以上用来买房了，所以房产比重才如此之高，同时研究认为，超过30%的家庭拥有二套房，超过10%的家庭拥有3套房。可以说40%家庭手握“2套房”。

2、小产权房范围更广泛。我国是一个住房多元化的国家，商品房其实是后起之秀，在商品房之前，还存在更加广泛的宅基地房和其他类型的房产交易情况。只要是在农村居住过的人都知道，农村的土地性质是集体用地，在集体用地基础之上，每家每户都会划分一块宅基地，然后按照一户一地、一地一宅的基本规则，每户都可以建设一套属于自己的宅基地房产。

在城市的商品房出现之后，面对高房产价格，不少城市周边的人看到了新的“财富契机”，于是推倒自家的宅基地房，然后建设8层以上的房产，自己居住1套，剩下的7层楼全部对外出售。这样的房子介于宅基地房和商品房之间，无法办理房产证、土地使用不合法，所以被称之为“小产权房”，在兴盛的时期，有的城市小产权房大行其道，例如深圳这座城市，小产权房的数量占到整个住房市场超过60%比重，可谓举足轻重。

有房产学者统计指出，在住房市场，小产权房的数量在商品房的4倍以上，如果商品房已经达到户均1.5套的话，那么小产权房可能达到户均4-5套以上，而且这样的房子更加便宜、更加适合刚需居住需求。

结论显而易见：总量上，住房妥妥的供大于求，由于供需匹配失衡，导致住房结构性紧缺的情况出现。那么，未来购房、囤房依然会有所赚头吗？对于这一点，李嘉诚早有说法，李嘉诚曾直言，如果房子继续按照这个速度建设下去，未来房子将变得不值钱。

手握“2套房”的家庭，将面临什么样结局？李嘉诚预测应验了。

李嘉诚认为，随着房产的数量建设越来越多，今后的房子必然沦落到烂大街的地步，进而在数量供大于求的情况下，价格产生回落。在这个背景下，那些原来大量囤房、炒房、手握多套房的家庭，等待他们的是什么样的结果？指闻君认为，新信号已经到来了：

1、住房过剩，房产收益不高。供大于求则价格跌是必然的情况，房子都已经到达了1.5套以上，价格回落实属情理之中，原本买房可以坐等升值的，现在随着房市新周期的到来，炒房或将无溢价可能。

2、房产税已经到来，成本增高。房产税是一项房产保有税，只要持有房子，那么房产税就必然需要缴纳，按照财税专家张学诞等给出的建议，房产税的税率在1%左右，那么一套100万元的房子，每年可能要交1万元房产税，房子越多的家庭，房产税的金额就相对越高，所以在房产税到来的情况下，多套房的家庭并不见好。

一系列新变化，告诉人们一个道理：房产正在剥离金融属性，正在向着居住属性回归，房子多价值高的年代，或一去不复返了。

结语：手握“2套房”的家庭，将面临什么样结局，答案显而易见。