实地了解！经开区为数不多的洋房小区，据说能涨到4万+/㎡？

近日，无锡统计局公布了“无锡市第七次人口普查结果”，有几项数据值得注意：

1、人口增量位列全省第三。近10年，全市人口总数共增加1087736人，年均增长率为1.59%。

2、经开区人口占比涨幅最大。梁溪主城、锡山区、惠山区等区域的人口占比均有不同城市的缩减，而经开区占比涨幅最大。

3、经开区人口逐渐年轻化。相比较其他区域，经开区人口主要集中在0-14周岁以及15-59周岁，并且比重正在逐渐提高。

就在昨天，粉丝问了我一个问题：从长远眼光来看，我会选择在哪个区域生活。

我的第一反应就是经开区，从2010年开始，经开区就被列入了无锡发展区域，用一句话形容：这里就像是一夜崛起的新城市。

可是，我也想问个问题，如果让你来选择，你会更喜欢什么样的房子？高层、小高层、还是洋房………

从蠡湖南的万象城板块，到观山路的海岸城板块，再到现在的吴都路以南，这是近10年间，经开区主要的发展轨迹。

经开区三大“成熟”板块及周边交通

1、经开区住宅情况

仔细数来，经开区住宅均以高层、小高层为主，例如太湖国际社区、玉兰花园、苏宁悦城A、C、D区、万科信成道、融科玖玖派、海岸城馨园、郦园。

却很少见到洋房小区，夸张的形容就是“一个手掌都能数得过来”。

对比过去10年和未来10年，人们会越来越注重生活体验，尤其是小区的绿化、配套、采光等等方面。

就以采光为例，一栋30层的高层住宅，每层楼的层高按照3m标准，算下来整栋楼总高就达到了90m，如果楼间距为50m，也就是说90-50×tan30°=61.15m，再换算成楼层就是20层。

也就是说20层以上的住户才不会受到采光影响，而且小区内楼间距也不是固定的，无锡部分小区楼间距只有35m甚至更小，因此，很多高层小区都存在采光问题，尤其是低楼层。

经开区融创瑷颐湾、万科信成道小区

随着无锡房价不断上涨，经开区更是达到了“天花板”级别，2.5万/㎡已经成为门槛，高层住宅尚且如此，就不要说洋房了。

2017年前后，位于地铁1号线文化宫站旁的瑷颐湾小区，很多苏州人、上海人以及无锡本地人、江阴人都是购房主力。

尤其是洋房C区，143㎡的小四房出售一空，当时均价就达到了23000元/㎡+。

从目前已经满两年的小高层来看，二手房均价已经涨到了34000+/㎡，这当中必然有泡沫，毕竟苏宁悦城、朗诗新郡、雅居乐中央府等锡师附小二手房也刚刚达到这个水平。

2、经开区为数不多的洋房

今天陪着朋友来到了恒大华府，也就是苏宁悦城B区，小区内部绿化率很高，楼间距也很大，没有采光问题。

户型主要有两种，分别是：三房86㎡-128㎡、四房127㎡-143㎡。相比其他洋房小区，苏宁悦城B区是少见的精装多层住宅，再加上靠近地铁1号线塘铁桥站，金匮公园，以及正在建造的山姆会员店，周边配套很齐全。

更为关键的是苏宁悦城B区是锡师附小的学区房，单从学区角度来说，苏宁悦城B区的竞品很少，只有旁边的朗诗新郡。

我们分析一下，选择在经开区买房的人群，大部分都是“首改、刚改”，就以无锡统计局公布的2020年无锡各地区每10万人口中拥有的各类受教育程度人数为例。

经开区每10万中大专及以上学历为32754人，占比达到了约32.8%。不过，考虑到目前经开区还有很长一段发展时间，尤其是较为缺少类似太科园的产业支撑。

很多人对此都有疑惑，其实从经开区到太科园的车程只有10-15分钟，再加上今年底开通地铁4号线，以及正在规划中的地铁4号线二期。

笔者预测，未来太科园和经开区的联系会越来越紧密，考虑到太科园本身就是高新产业园区，很多科研机构和企业中都有大量的高技术人才。

而单从太科园板块来说，周边不论是学区、商业综合体、生活、娱乐还是交通配套，仍然还无法达到经开区的规模。

而这或许就很多人都认为太科园有很大发展潜力的重要原因。

还有一点不得不承认，很多80后、90后甚至00后越来越看重层次，从全无锡范围来看，梁溪主城和经开区、锡东新城的房价堪称“无锡天花板”。

回归正题，苏宁悦城B区还是不错的，有人按照瑷颐湾的涨幅来估算，未来苏宁悦城B区的价格能涨到4万+/㎡。

苏宁悦城B区地下停车场

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