北方房价集体“失守”？未来房价会如何变化？经济学家给出答案

前不久，各大机构都陆续公布了11月相关房价涨跌情况。对比10月份的房价走势，我们不难得出以下几个结论：1、房价整体上涨的趋势在减缓：10月百城商品房价环比上涨0.4%，11月百城商品房价环比上涨0.32%。2、房价下跌城市数量在增多：10月房价下跌城市数量为134个，11月房价下跌城市数量为156个。3、楼市调控作用显著：历经了11月的调控后，房价一直领跑的深圳都出现了房价下跌的情况。4、北方城市房价整体下跌趋势明显。

我们来看看房价下跌幅度最大的10个城市：

林芝：环比下跌10.73%（北方）；攀枝花：环比下跌7.66%（南方）；济南：环比下跌7.49%（北方）；齐齐哈尔：环比下跌6.12%（北方）；黄石：环比下跌5.75%（南方）；鹤岗：环比下跌5.58%（北方）；廊坊：环比下跌5.51%（北方）；七台河：环比下跌5.08%（北方）；西双版纳：11月房价环比下跌4.67%（南方）；南阳：环比下跌4.35%（北方）。

此外，例如咸阳、唐山、大庆、郑州、长春、天水、天津等多个北方城市也都出现了明显的下跌。可能有人会反驳，房价这些年上涨了好几倍，一个月跌几个百分点算不上什么问题。但我们需要注意的是，房价也不是一两个月或者一两年涨到这么高的，也经历了很长一段时间。因此，既然能逐渐涨上来，那么就有可能跌下去。

为何北方房价会呈现这样一个趋势呢？笔者认为主要有三个原因：

其一是楼市的不断调控。虽然过去一段时间房地产市场的蓬勃发展推动了整体经济的发展，但其本身不健康、不成熟的发展模式最终却导致了诸多问题。比如过高的房价与居民收入不匹配、与城市经济发展不协调，同时造成了百姓消费水平低迷、实体经济边缘化，甚至间接降低了年轻人的结婚率、生育率。

因此，对于楼市的调控是非常必要的，自2016年“房住不炒”理念正式被提出后，各个城市积极配合，对于楼市进行了针对且密集的调控，如今整体的房价走势已经回归平稳。而房价平稳则对应着楼市泡沫的消除，许多炒房客发现房价涨势缓慢后，只能被迫选择退出市场，失去了投机性的房子价格自然也会回归到真实水平。

其二是人口密度不均匀。1935年，著名地理学家胡焕庸首次提出了“瑷珲腾冲线”的概念，即以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积40%左右的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积60%左右的西北部地区。而人口集中的地区则以南方城市较多。近些年随着城市化的进程以及人口的不断迁移，人口密度愈发显得密集化。

第三是人口的流动。虽然我国目前整体城市化率已经超过60%，未来城市化速度会放缓，但人口流动却在继续。举个简单的例子，每年的毕业季与打工季都有很多求职者与打工者前往一线城市以及沿海城市寻找工作，而这类城市也主要以南方城市为主。而与之相对的，一些北方城市的人口不断流失，导致了住房需求的缺失，正如经济学家任泽平说的一样，房价长期看人口。没有了人口支撑，房价自然也会下跌。

简而言之，北方城市房价“失守”，就是整体楼市“分化”的体现，一边不断有人口流入，带来了住房需求，房价稳中有升。一边人口不断流失，住房需求减少，房价失去了上涨的动力，增加了下跌的风险。如果是“资源收缩型”城市的话，则更容易受此影响。

那么新的问题来了，楼市分化会不会一直持续下去呢？答案是否定的。这里引入一个新的概念，也就是“房价轮动”效应。这是根据过去这些年房价几轮大涨的总结出的经验规律，即：由一线城市、中心城市以及省会城市这类区域性代表城市开始涨价，然后就开始以范围性的传播规律，带动涨价的城市能级越大，产生的效果也就越明显。比如深圳、北京开始涨价、广东上海跟着涨，紧接着杭州、天津、再就是武汉、西安这类城市，带动周边城市房价上涨。

而如今的情况是，楼市整体房价平稳，近年来房价一直“领跑”的深圳，也开始下跌。而另一方面许多北方城市的下跌趋势仍在持续，并且下跌的城市数量在不断增多，那么这次是否会产生“房价轮动”的逆转现象，能级小的城市聚集在一起影响到能级大的城市房价，我们不得而知。

而另一方面，上个月哈尔滨住建部也发布了相关的通知，明确指出积极引导并鼓励开发商采取打折促销、团购等让利方式销售新建商品房。而相关的官媒也发文称：哈尔滨打响了降价第一枪，给其他三四线城市敲了一记警钟。那么“哈市”的这股冷空气，是否会吹到南方，我们也不得而知。

不知道大家是否记得前阵的“网红”城市鹤岗，据相关报道有一个年轻人去鹤岗买了一套房，买入价格是3万元，但短短几个月后便以2.2万元的价格卖出去了，几个月的时间房价就下跌了8000元，消息一出也打消了很多人在鹤岗买房或投资的念头。正如经济学家马光远说的一样：房价高的城市，并不代表未来房价不会继续涨，房价低的城市，也不代表未来房价不会继续跌。

总而言之，房价过高、房价上涨不仅让无房刚需看不到买房的希望，也阻碍了整体的经济发展。好在现在房价正逐渐回归平稳，楼市的泡沫也在逐渐消除，不过还是需要防患于未然。

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