广州市第二贵商地诞生！

11月1日，广州科锦投资以底价88.4亿元竞得黄埔临港经济区一宗商地，折合楼面价8840元/㎡。

据企查查显示，广州科锦投资是科学城投资、广州开发区投资、广州高新区投资、知识城投资等多家城投集团和国资运营集团的联合体。

据中指院数据显示，该地块成交总价88.4亿元，位列广州市商地TOP2，仅次于金融城起步区PPP项目的地块成交价。

数据来源：中指院

出让条件苛刻

地块为黄埔区黄埔东路以南、乌涌以东HP-WC-01地块（即文冲渡头地块），位于裕丰围地铁站附近，临近黄埔港口，位置优越。

地块占地面积8.33万平，容积率≤15.9，最大计容建面132.47万平。地块起始价88.4亿元，起始楼面价6697元/平。

从出让公告来看，该地块出让条件苛刻：

1、竞得人承诺引入商贸类总部企业，并在广州市黄埔区办理工商注册和税务登记,在项目规模运营后的20年内不得迁出；

2、竞得人承诺在项目建成后引入计容建筑面积不小于4万平方米的高端酒店；

竞得人承诺，于取得用地后第一个完整年度开始动工，项目动工后5年内投产（如有特殊情况，经区招商及规划部门同意后，可延后3年），投产年营收约60亿元，缴纳税收约1亿元；于项目动工后9年内达产（如有特殊情况，经区招商及规划部门同意后，可延后3年），达产年营收约100亿元，缴纳税收约2亿元；

3、地块商业功能占总计容建筑面积的19%，商务功能占总计容建筑面积的81%；

4、竞得人承诺，项目自持比例不低于40%，自持年限不少于10年。其中，自持商业物业不低于总计容建筑面积14%，自持商务物业不低于总计容建筑面积26%。

总的来说，该地块要求引入商贸类总部企业，尽快开发投产，达到营收要求，还要自持比例。

488米？拟建设超高层地标建筑

据2020年11月18日，广州市城市规委会审议通过《广州国际金融城东区控制性详细规划》，计划在裕丰围地铁站周边建设高488米地标建筑。

金融城起步区至黄埔港CBD天际线示意图

拟调整规划的地块位置。

因此，地块挂出时，有多方猜测该地块有望建成地标项目。

据出让文件，由于该地块涉及岑村机场限高控制区，在建筑方案阶段应征询相应机场管理部门意见。

而近年来住建部多次发文叫停超高城市地标，也给文冲渡头地标笼罩上了迷雾。

10月27日，住建部正式发布关于《加强超高层建筑规划建设管理的通知》，提出严控制建筑高度。各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。

具体而言，不同城市规模，有不同的标准。其中：城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

再早前的7月6日，国家发展改革委也发文，严格限制新建250米以上建筑，并明确不得新建500米以上超高层建筑。

摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。仅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，中国完成56座，占比超一半。

过去几年，我国各大城市不断拔高摩天大楼高度，试图挑战上海的第一高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

在最严政策之下，这些摩天大楼全部被削尖了。

长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

从住建部到国家发改委，无论是二线还是一线，可以清楚的是：500米以上的超高建筑是死路一条。那么，紧贴着限高的文冲渡头地块规划488米高度，是否还会被削尖呢？

而从住建部根据城区人口与建筑高度的匹配标准，城区人口300万以上建筑限高区间在250-500米。

广州城区人口2019年的数据是644.89万人。这当中，黄埔区究竟算不算在内？而就黄埔本身来说，目前常住人口仅126万人，更别提自身的城区人口了。

会否影响到文冲渡头地块的建筑高度，甚至知识城九龙湖边后续规划的若干座地标呢？有待观察。（来源：黄埔观察）

临港CBD规划效果图

5家国企联合拿地

揭秘黄埔万亿国资计划

值得一提的是，广州科锦投资开发有限公司背后为广州开发区5家区属国企合股。

分别为：广州科学城集团、广州源盛得市政服务有限公司、广州高新区集团、广州开发区投资集团、知识城投资集团。其中，广州源盛得市政服务公司是KFQKG子公司。

占股比例方面，科学城集团占30%，认缴金额27.6亿元，为第一大股东；源盛得占25%，认缴金额23亿，为第二大股东；高新区集团、开发区投资集团、知识城集团各占15%，分别认缴金额13.8亿。

5家区属国企联合拿地，足见黄埔区、广州开发区对这一地标项目的高度重视和信心。

地块也是黄埔区、广州开发区未来五年实施“万亿国资”计划的重大举措之一。

日前刚落幕的黄埔区2022年区两会政府工作报告明确提出——

支持区属国企做强做优做大，推动经营性国有资产统一运营，到2025年实现国资管理规模超1万亿元，形成2家资产规模超2000亿元、4-5家超1000亿元的优势企业集团。

确保区属国企新增投资30%以上投向战略性新兴产业，力争到2025年每家商业类国企控股上市公司1家以上，区属国企控股上市公司累计达到10家以上。

毫无疑问，开发建设488米地标黄埔新贸易创新中项目，至少在固投数据上，将为区属国企资产以及黄埔区经济数据写下浓墨重彩的一笔。

不过，5家国企托底拿地开发建设，是否意味着未来开发运营，也是区属国企呢？

据黄埔观察从多方信息综合判断来看，后期也不排除引入实力雄厚的一线品牌开发商合作。先拿地，出设计方案，动工建设，后续再引合作伙伴，协调分配好股权，多方强强联手共同开发，这种开发节奏，也并不奇怪。

同时，可以确定的是，不会影响488米地标项目的建设进程。

从目前区里决策层的表态来看，这个项目有望在未来几年内动工。

最新公布的黄埔区政府工作报告明确提出，提升鱼珠湾、科学城、知识城三大总部经济集聚区能级，推进黄埔新贸易创新中心等标志性项目建设，高标准打造黄埔湾世界级地标商圈。

根据项目规划，黄埔新贸易创新中心地标项目拟建设国际顶级商业中心，包括一栋超高层标志性建筑，涵盖超甲级写字楼、超五星级酒店及高端商务会议中心等。

黄埔临港经济区“十四五”发展规划打造的488米地标概念效果图

为此，该地块明确了商业商务功能的占比，其中商业功能占总计容建筑面积的19%，商务功能占81%，足见黄埔区打造国际顶级商业中心的雄心。

+++

2021年9月13日：

黄埔第一高地标挂牌出让，两个指标缩水，被削尖了？

酝酿一年之久，去年修编的文冲渡头地块挂牌出让了。按规划，这里将崛起黄埔第一高楼，也将是广州东部的第一地标制高点。

9月13日，黄埔区黄埔东路以南、乌涌以东HP-WC-01地块（即文冲渡头地块），在广州公共资源交易中心挂牌出让。起拍价高达88.4亿元！

△文冲渡头地块控制性详细规划

01

出让条件苛刻

先来了解地块出让信息：

出让公告显示，地块占地83315㎡，其中可建设用地62806㎡、道路用地18596㎡、绿地1913㎡。地块用途为商务用地、商业用地，容积率15.9，总建筑面积≤100万㎡。

地块还明确了商业商务功能的占比，其中商业功能占总计容建筑面积的19%，商务功能占81%。

地块出让条件比较苛刻：

其一，建成后引入计容建筑面积不小于4万㎡的高端酒店；

其二，取得地块后1年内开始动工，动工后5年内投产（特殊情况经同意后可延后3年），投产年营收约60亿元，缴纳税收约1亿元；于动工后9年内达产（特殊情况经同意后可延后3年），达产年营收约100亿元，缴纳税收约2亿元；

其三，自持比例不低于40%，年限不少于10年。其中，自持商业物业不低于总计容建筑面积14%，自持商务物业不低于26%。

从以上出让条件来看，简单说，就是要求必须要有高端酒店，不能捂地，严防烂尾，尽快开发投产。同时要求自持比例不低于四成，防止空手套白狼，甩卖赚差价。

从这点来看，观察君预计，这块地的主儿，大概率将会有国资成分参与，这是底线保障。因为，国企有政府背书，根正苗红，稳妥一些。

△文冲渡头地块（左侧）

02

容积率缩水，高度被砍？

当然，引起我注意的是，这两个数据的变化：地块总建筑面积和容积率，都缩水了。

根据去年公布的文冲渡头地块控规，033地块占地面积62806㎡，容积率20.7，计容建筑面积130万㎡。

而今天该地块出让信息显示，地块容积率15.9，计容总建筑面积≤100万㎡。

两相对照，建筑面积和容积率分别减少30万方、4.8。缩水不少。

约6.3万方的地，容积率15.9，建筑面积100万方以内，起拍价88.4亿，毫无疑问，这块地将建超高地标建筑。

会有多高呢？

简单比对一下，以今年2月21日举行动工仪式的知识城目前“第一高”地标文化塔项目为例。

文化塔项目用地面积5.8万平方米，建筑面积38万平方米，计划总投资69亿元。

而文冲渡头地块占地面积仅比文化塔多0.5万平方米，但建筑面积却是文化塔的约2.5倍（100/38），而投资额则多出（预计是定向招投标，以底价成交）19.4亿元。

占地面积差不多，但建筑面积和投资额大幅增加，毫无疑问，文冲渡头地块的地标建筑高度，至少超过文化塔338米。

再看高440米的广州西塔，容积率14.0，与文冲渡头地块容积率15.9接近。

从文化塔和广州西塔来看，文冲渡头地块的地标建筑高度或有可能超440米。

03

高层叫停500米高地标

根据2020年11月18日，广州市城市规委会审议通过《广州国际金融城东区控制性详细规划》，计划在裕丰围地铁站周边建设高488米地标建筑。

金融城起步区至黄埔港CBD天际线示意图

网传乌涌口双子塔效果图

但之后住建部多次发文叫停超高城市地标，也给文冲渡头地标笼罩上了迷雾。

9月10日，住房和城乡建设部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，提出严格管控新建超高层建筑、合理确定建筑布局等内容。

文件明确，各地要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。

具体而言，不同城市规模，有不同的标准。其中：城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

稍早前的7月6日，国家发展改革委也发文，严格限制新建250米以上建筑，并明确不得新建500米以上超高层建筑。

摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

仅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，中国完成56座，占比超一半。

过去几年，我国各大城市不断拔高摩天大楼高度，试图挑战上海的第一高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

在最严政策之下，这些摩天大楼全部被削尖了。

长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

从住建部到国家发改委，无论是二线还是一线，可以清楚的是：500米以上的超高建筑是死路一条。

那么，紧贴着限高的文冲渡头地块规划488米高度，是否还会被削尖呢？

而从住建部根据城区人口与建筑高度的匹配标准，城区人口300万以上建筑限高区间在250-500米。

广州城区人口2019年的数据是644.89万人。这当中，黄埔区究竟算不算在内？而就黄埔本身来说，目前常住人口仅126万人，更别提自身的城区人口了。

会否影响到文冲渡头地块的建筑高度，甚至知识城九龙湖边后续规划的若干座地标呢？有待观察。

临港CBD规划效果图

来源：广州公共资源交易中心、黄埔观察、有块地儿