借名买房合同的法律分析

1、 定义：

　　【借名买房合同】，是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项进行约定的合同。

2、产权归属：

　　根据《民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　不论借名买房合同当事人对于产权的约定如何，房屋的所有权归登记的权利人所有，其享有对房屋占有、使用、收益、处分的完全的所有权。

3、合同效力：

　　在探讨借名买房合同效力之前，先看看《民法典》关于民事法律行为有效的条件的规定。

　　第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　合同作为典型的民事法律行为，也必须具备以上条件，才能成为有效的合同。借名买房合同作为合同的一种类型，亦如此。

　　那么，在符合以上条件的情况下，借名买房合同就一定有效了吗？

　　当然不是，需要结合具体情况来分析。接下来，就几种常见的情形分别来探讨。

#1

为规避限购政策签订

　　这种情形可能占较大比重。对于这种情形下所签订的合同的效力，主要在于所规避的法律法规是否属于《民法典》第一百五十三条规定的“法律、行政法规的强制性规定”（限于效力性强制规定，不包括管理性强制规定）。房地产宏观调控政策、法规主要是指国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价让快上涨化通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》，其余均为地方政策、法规，加之国务院出台的上述两个通知均未对违反该通知会导致的后果予以明确，其本质为管理性强制规范而非效力性强制规范，而地方政府所出台的政策自然不属于法律、行政法规的范围，因此不能依据《民法典》第一百五十三条否定该类借名买房合同的效力。

　　此外，除了规避限购政策外，还需要结合《民法典》第一百五十四条的规定，判断是否存在恶意串通，损害他人合法权益。如有，则仍可依法认定为无效合同。

#2

基于合法目的签订

　　借名人为了保护个人隐私或者为了享受出名人所在特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策而与出名人签订借名买房合同，属于基于合法目的所签订的借名买房合同，该情形是双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，因此该类借名买房合同应当是有效的。

#3

为低价购买经济适用房签订

　　根据《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售的住房，属于政策性保障性住房，政府部门对于该类房屋的购买人的资格有特殊要求和严格的审查公示程序，对该类房屋的上市交易在期限、程序上设定了限制和要求，如果允许他人借名购买经济适用住房或者允许在购买经济适用住房限制交易期限内任意转让房屋，既扰乱了政府对经济适用住房的管理秩序，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。故此，可以依据《民法典》第一百五十四条的规定以借名人与出名人之间存在恶意串通，损害他人合法权益而主张合同无效。

#4

基于非法目的签订

　　任何人都不应当从违法行为中获益，借名人为了隐匿财产、转移资产以逃避债务或者进行洗钱等非法目的而与出名人签订借名买房合同，显然违反了法律的强制性规定，甚至涉嫌犯罪，同样可以依据《民法典》第一百五十四条的规定主张合同无效。

4、争议解决：

　　如借名买房合同有效，则可以根据合同约定解决争议。

　　如借名买房合同被依法确认为无效合同，则依据《民法典》第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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