外卖小哥一语道破楼市方向，众人坦言：多数人其实没他看得明白

没有经历过房地产“大涨”年代的人，根本不知道房产造富的能力有多高。

过去的20年里，房地产究竟为多少人、多少家庭带来了财富跃迁？没有公开的数据统计，不过有热心网友做出了一番推算，这名网友从拆迁覆盖面和城市化两个方面测算指出，至少50%的人受到了房地产的恩泽。

首先，根据公开数据显示，截止2018年之前，我国的拆迁覆盖面达到了7.9%的人群，实际远超这个比例，估计在10%左右。其次城市化率在过去的20年里提升了20个百分点，城市化等于人口进城，20%的人从农村入城，加入到了购房大军，另外还有20%的城市本地人通过努力换了新房，甚至不少人成为了炒房客。

所以，粗略估计，14亿人中有50%人是因为房地产得到了实惠，这一点也不夸张。就拿我们村子的一位没上学过的小伙伴来说，他现在的身家比上过大学的人还要高。2001年，大明初二，本来父母亲准备让他继续读初三，然后参加中考继续上学的，然而邻居们经常劝说，初三要买的学习资料太多，花钱很多，而且最后十有八九考不上高中，经过长达几个月的“吹风”，大明父母打消了让孩子继续念书的计划，他正式踏上了辍学打工的生涯，由于没有啥技能，所以当过理发学徒，后来又干过炒菜学徒，最后去了一家房地产中介门面当发传单的临时工。

在前几年的时候，房产中介发传单的工资很低，每天只有10元钱，一个月也就300元（在当时并不算低，300元是那个时候一般工厂普工的基本薪资），大明凭借着自己一张能说会道的嘴，总算找到了对口的活路。就这样耐下心来干了10年，大明也从一名“初级工”努力做到了一般销售员岗位，10多年下来，积攒的钱有5万元。2015年开始，房地产全面开启暴走模式，房产中介的生意如火如荼，他也敏锐地嗅到了“新契机”的到来，于是把自己多年来10万元积蓄一股脑拿出来全款买了1套房子，仅仅2年时间，这套房子就增值到了30万元。

于是大明再次把这套房子转手卖掉，到另外有潜力的城市继续买房，就这么几经折腾，现在的大明已经是手握3套全款房产，还拥有200万元现金的“成功人士”了，如果把3套房子的市值加起来，大明身家超过500万元。

从“大明”的身上，估计很多人能看到自己的影子，在2016年之前的购房者，或多或少都能因为房产为自己带来一些收益，胆子大的人盈利几百上千万、胆子中等的人盈利几十万、胆子小的人盈利几万元。

时间的维度进入2021年9月底，接下来的房市还能继续昔日的“造富”辉煌吗？一位外卖小哥一语道破楼市方向，众人坦言：多数人其实都没他看得明白！这位外卖小哥说，今后的楼市或陷入一番长期的“胶着状态”，一方面想要买房的人，依然感觉买不到房子、买不起房子；另一方面手中有很多套房子的人会明显感觉到，市场上根本没有购房需求，买房人数稀少，以至于房子长期持有但是即便降价也难以卖掉。

在指闻君看来，外卖小哥的这一番话，恰恰说的就是当前楼市的本质状态，为什么楼市会出现这种“买卖胶着”的情况呢？指闻君认为，从根本上而言，这是市场供给总量过剩，但是出现结构性失衡导致的结果，也就是说在房产价格长期平稳的环境里，很多原本手握多套房的人会出现急切希望转让房产的念头，然而在“买涨不买跌的”基本逻辑经验下，市场上购房需求纷纷隐遁了。

1、从总量上而言，当前我国住房有多少了？这一点，有几个数据可供参考，首先是央行课题组在2020年于《金融界》发表过城镇家庭资产负债报告，在这份报告中央行给出的调查数据显示，我国城镇家庭房产保有率达到96%（也就是从平均数而言，只有4%家庭无房），而且大约有40%的家庭拥有二套房，还有超过10%的家庭拥有至少3套房产。

可以说，房叔房爷其实处于遍地走的状态，在炒房的大时代里，少数有能力购房的人，买走了大多数的房地产，以至于即便众人都知道房产过剩，但是市场上依然存在“缺房子”的情况。经济学家任泽平在《3.11亿套房，城镇房产过剩还是不足》报告中同样指出，城市房子存量超过3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套，房产显然过剩了。

结构性供需失衡又该如何理解呢？咱们举个例子：

A城市有500万个购房需求，这种状态下，如果市场建设500万套房产，那么供需匹配。

实际上，A城市的房产市场在500万个需求的刺激下，开发商们连夜赶工，兴建了600万套房子，从道理上而言市场上供大于求了。每个需求可分配到1.2套房，然而在自然化的市场供给状态下，并不会“如此美好”：有300万有钱的需求买光了600万套房源，市场上房子剩下0套，但是依然还有200万个嗷嗷待哺的需求存在。

在上一个房产“造富期”，这种情况比比皆是，每一个开盘即售罄的背后，80%以上都充满了投机性购房需求。

2、为什么说“刚需依然感觉买不到房”呢？根本原因其实在于心理预期降低。2016年“房住不炒”新的楼市发展基调到来，从高层到地方，调控纷纷加码升级，2021年1-8月份，全国房产调控超过450次，平均每天就超过1.5次调控出现，从住房供给、价格、需求等全流程进行限制。

于是乎，我们看到，深圳、合肥、上海、成都、南京、武汉等城市的房产降温，有的一夜霜冻、有的价格阴跌，在燕郊等城市里，房子的价格从巅峰时期的4万元一路下滑至1.7万元，不免让人瞪大了双眼。在“一路下行”的风向下，刚需们价格预期也会跟着降低，如果说某房产市场的平均价格已经从2万元跌至1.8万元的话，那么现阶段刚需们的心理预期应该在1.5万元-1.6万元，预期总会比实际矮那么一大截。所以总感觉难以买到心仪的房子。

3、那么，为啥多套房子的人会有“即便降价也卖不掉”的感觉呢？指闻君认为，这其实是市场信息不对称导致的。一方面当前的楼市确实在下行状态，无论是新房还是二手房，同比、环比的增幅都呈现出收窄的趋势，8月份70个大中城市新房销售价格，出现下滑的比7月份增加了7个城市。

张三手上有5套房子，眼看着市场行情一天不如一天，准备把手中的房子处理3套减少压力，这3套房子市场价值100万元/套，张三按照100万元对外挂牌，然而无人问津，明显高了，于是降低至90万元/套，然而迎来的看房者总是非常“挑剔”的，经常有地方看着不顺眼，希望借此砍价，张三自然不乐意了。几经折腾，4个月过去了，这3套房子还在自己手中，降低至80万元还无人诚意购买。

【总结】正如外卖小哥说的那样：如果你是一位刚需购房者，未来几年要做好“慢慢选房”的打算，如果你是一位手中多套房的人，接下来几年也要做好“房子难转手”的安排。