许家印时代结束了：楼市会下跌吗？给买房人至少2个启示

如果时代要抛弃你，给你说再见的机会都没有。

最近几个月，恒大地产正在多事之秋，一系列问题集中出现，让许家印不堪其烦。市场上正在纷纷揣测恒大走向何方的时候，8月17日，许家印豁然离场。

如果说，在8月之前，恒大地产依然形势不明朗的话，那么许的这番离职董事长的行为，则直接传递出了一个新信号：真的变了，这一点从董事长继任者的身份可以看出,公开信息显示，新任董事长赵长龙是法院判决的失信老赖人，身上负担着至少18个破产的房地产企业。

这足以说明，该企业已经做好了“破釜沉舟”的准备，或许“破釜沉舟”这四个字形容得不够准确，用“沉船”来形容比较贴切。

没错，许老板在即将沉船的时候，黯然离开，把这艘破船交给了一个“已经沉过很多船的老司机”，这名老司机对沉船处理颇有经验，企业交到他的手上，意味深长。新消息显示，已经有巨头公司进入，对该企业进行拆分妥善处置。

很多人问，究竟是什么原因，导致企业经营出现了“滑铁卢”情况，在6月份许总还在年中会议上说，已经提前完成了三红线中一条转绿的目标，预计2021年销售和管理业绩会再上一个台阶的。然而短短2个月不到的时间，连董事长都走掉了。背后涌动的暗流是什么呢？许家时代结束了：释放出什么信号，楼市会不会跌？给买房人至少2个启示！接下来笔者一一说起。

1、鸣金收兵的时候，许总没有停下来，这是根本原因。

许总的性格特征很明显，他属于敢闯敢干的人，在早些年的时候，该企业还是一个二三线梯队的中小房企，而在许老板接手之后，开启了快速的提升轨道，定目标、搞融资、整合上市等一揽子计划应运而生。

投资人也在一波接着一波的造梦中赚得盆满钵满。在巅峰时期，许总也因为他的“敢闯”登上中国富豪榜的首位，成为与王健林、马化腾等首富们并驾齐驱的名人。

那么，过去几年企业取得的辉煌业绩，真的100%得益于许老板的功劳和能力吗？指闻君给出的答案是否定的，有这么一句话：如果把一只猪天天给他上央视，那么这只猪就会成为“明星”。

所以角色和机会很重要。过去5-6年时间里，许老板确实抓住了房地产风口，2013年开始，楼市去库存，宽松化的利率周期到来，银行不断向房地产市场大规模注入资金，房地产开发商们的债务逐步攀高。80%以上的房子全部依靠高负债度日，以新债还旧债是他们的惯用手法，一旦失去了债务进入，自己手中可能一分钱不剩。

除了银行对房企融资宽松之外，市场对购房者也很友好，棚改大拆迁时代，拆到1套房子，可能补偿3-5套房子的现金，原本没有购房需求的人一股脑产生了3-5套房子的购房需求。与此同时，买房低首付、房贷利率打折等加码措施纷纷袭来，给了房地产市场巨大的发展风口期。许总以其“敢干”的性格，正好遇上了楼市上行风，双方一拍即合，短短3--5年时间，就带领企业荣登中国房企第①宝座，更有人称之为宇宙第一房企。

然而，成功的背后，必然有不小的代价，销售额和利润第一的背后，其实是巨大的债务规模，楼盘开发遍及全国的同时，各个楼盘的背后都有一连串的负债等着要还，一旦旧债新债中间出现一丝丝的不连贯，那带来的反应将是连锁性质的，就如一直蝴蝶一样，稍微扇一扇翅膀，就可能迎来一场龙卷风暴。

2、这场龙卷风的形成，从2016年底开始酝酿，到2020年8月末正式升级为龙卷风级别。这3-4年的时间，其实是高层留给房企们自我调整节奏的时候，然而许总误判了。

楼市发展到2016年，全国性房产出现了大涨局面，不仅是一二线城市的房市在涨，就连人口净流出的三四线城市，房产也在棚改的带动下快速崛起，有的城市原本价格2000元，短短2年时间内就超过1万元，燕郊楼市则成为了一个“房市上涨的典型”，原本价格为5000元左右，3年时间内，直接涨到了3.9万元。随着房住不炒的提出，基本上各大城市都开始出台新的调控政策，燕郊楼市在短短12个月内，从3.9万元高位降低至1.7万元水平，几近腰斩。

这样的城市还有很多。

这场风暴下，除了炒房客们一地鸡毛之外，房地产开发商们也不好过，调控无外乎几个手段，限购、限售、限价、限贷。针对房地产企业，2018年至2020年，融资开始普遍收紧，之前资金可以随便流入，这几年开始限流了。然而，以其的楼盘开发规模和速度，自然是无法适应“融资限流”新环境的，因为楼盘多、融资已经高达8000多亿元，债务规模位居房企们的头部。

压垮许总的最后一根稻草，出现在2020年8月末，也是房地产龙卷风彻底形成的时候，受到“黑天鹅”影响，出现了全球性的经济萎缩，除了中国GDP正增长之外，美国、日本、德国、英国、法国等只要你能叫得上名字的国家，2020年经济全部一片绿色。

为了重振经济规模，他们会采取货币大放水的刺激计划。这样一来我国就可能遭遇输入型通胀风险，所以为了提前防范，高层提出了“房产融资三根红线”。

这对于高负债的房企而言，简直如同“割命”一般，许总以及他经营的企业自然首当其冲。于是乎各种“怪招”不停出现，甚至准备甩卖优质资产“物业”。以至于出现了现如今的尴尬境地。

虽然这只是一个小例子，但是传递出楼市方向？重资的发展模式过去，该清醒了！