购房后开发商大幅度降价，能退房吗？

近日，恒大事件再次引起大家的担忧。有的购房者购房后，担心开发商会大幅度降价，考虑退房。更有的人已经办理了银行的贷款手续，即使想不要定金退房也到了骑虎难下之势。今天，笔者为大家带来一个真实案例，有兴趣的朋友可以去检索完整判决书。需要说明的是，在该类案件中，不同法院基于不同的事实认定，是有可能作出相反的裁判，所以具体案情需要具体分析。#恒大##恒大退房##恒大地产##恒大金服爆雷##恒大借款余额高达8355亿#

案号：（2019）粤0115民初8080号

主要案情

2019年9月14日，两原告（认购人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《认购书》，约定：“第一条基本情况认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于涉案房屋，建筑面积共约101.35平方米，套内建筑面积79.17平方米。第三条价款与付款方式(一）该商品房按照【建筑面积√套内建筑面积□】（选择一种计价，以打√确认为准，以下同)计算认购单价。该套房屋享受优惠折扣前原单价为24534.41元/平方米，总价款为贰佰肆拾捌万陆仟伍佰陆拾贰元整（小写:2486562元）；享受优惠折扣后单价为20844.42元/平方米,总价款为贰佰壹拾壹万贰仟伍佰捌拾贰元整（小写:2112582元)。(二）出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：2、商业按掲付款……第四条认购定金认购人应当自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金20000元人民币(大写：贰万）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。同日，两原告向广州XXX经纪公司支付30000元团购款，向被告支付20000元定金。2019年9月30日，两原告与被告再次签订一份《认购书》，该份《认购书》约定认购人应当向出卖人支付认购定金50000元，其他内容与各方于2019年9月14日签署的《认购书》一致。同日，原告周伟木通过刷卡向被告30000元、60000元、101259元，共计191259元，被告向两原告出具三张房屋销售专用收据分别载明款项名称为定金20000元、30000元、以及首期款161259元。另外，两原告通过微信扫码支付律师费2000元，广东信德律师事务所向两原告出具一张收款收据，载明收到两原告交来涉案房屋签署合同备案服务费800元、办证费400元、按揭费800元。

2019年9月30日当晚，原告聂朝霞通过房产中介李xx的微信朋友圈得知，被告对涉案房屋所在xxxx花园的13套房屋进行大幅度降价销售，降价后价格均显著低于涉案房屋房价，故其当即与被告员工何xx联系协商处理。后协商未果。据原告陈述，被告在两原告凑齐定金及预付房款当日一日之内大降价售楼，仅相差一个楼层的xx房降价后比两原告认购的xx房少了超过14万元。

法院判决

本案的争议焦点为两原告要求解除《认购书》是否需要承担相应的违约责任的问题，对此本院阐述如下：第一，商品房买卖是一种市场行为，交易价格完全由买卖双方商定，原、被告双方既已签订《认购书》，双方即成立预约合同关系，《认购书》已对交易价格进行了明确约定，即表示双方对此价格均予以认可；第二，被告作为开发商，其对所销售的商品房有权自主决定销售价格。被告对涉案房屋所在小区的部分户型进行特价促销，属于正常的市场行为，且本身亦不具有普遍性，故不能简单的以此促销价格与涉案房屋交易价格进行对比；第三，两原告在得知被告对涉案房屋所在小区的特定房屋降价促销后，要求退房、换房以及申请优惠价等，均属于两原告单方面对《认购书》内容变更的要求，但本案中并无必须变更《认购书》条款的法定和约定事由，故两原告主张双方未能签订商品房买卖合同系因双方没有就房价协商一致，不可归责于双方，没有依据，本院不予认可。需要指出的是，两原告在签订《认购书》后，发现涉案房屋所在楼盘的特价单位促销价格与涉案房屋的销售价格存在一定的差距，其心情可以理解。但众所周知，房地产买卖本身就是一项存有风险的商品交易，而该风险属于可以预见的商业风险，因此认购人在认购房屋后不能因为出现了价格波动而随意反悔，否则不仅有违诚信原则，同时也会破坏正常的市场交易秩序。鉴于两原告已明确表示其将不履行《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的义务，并主张解除双方于2019年9月30日签订的《认购书》，被告亦表示在两原告承担违约责任的情况下同意解除《认购书》，故本院对两原告的该项诉讼请求予以支持，但应当承担相应的违约责任。根据《认购书》的约定，两原告未依约签订《商品房买卖合同》的，其所交定金不予退还。因此，被告有权没收两原告支付的50000元定金，两原告要求退还该定金并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。《认购书》解除后，被告应当返还两原告所支付的房屋首期款161259元，但两原告要求被告支付房屋首期款的利息，没有合同和法律依据，本院不予支持。另外，广东信德律师事务所为两原告所支付的2000元律师费（签署合同备案服务费、办证费、按揭费）的收款人，因此该款项在涉案房屋交易不成的情况下，两原告理应向该律师事务所申请退还，其要求被告退还该费用并支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案纠纷系因两原告拒绝履行《认购书》所引起，故案件受理费应由两原告负担。

综上所述，判决如下：

一、解除两原告与被告于2019年9月30日签订的《xxxx花园项目商品房认购书》；

二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还161259元；

【小林有话说】笔者认为该案是比较常见且较为公平的判决。第一，双方解除合同，不需要继续履行；第二，没收买家的定金；第三，退还买家已交给开发商的款项。本案尚算容易处理，但如果是已经开始还银行贷款，再遭遇开发商降价，处理将更为复杂。详情可以留意笔者之后的分享。

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