纯干货：房价下行时期，2021年后的房子该怎样买，我来告诉你

进入2021年，房地产市场发生了天翻地覆的变化，仿佛一觉睡醒，换了一个场景，几十年高速增长的房价，居然降了！

从1989年2月15日，北京首次公开出售商品房，而真正全面住房商品化，是在1995年，到今天已经三十几年了。在这30几年里，房价从最开始的几百块，上涨到如今的上万一平米，截止到2020年底，全国商品房销售均价已经达到了9860元/平米。

中间尽管因为金融危机、次贷等，经历了几次房价短暂深蹲，但是随后的反弹更是一发不可收拾。经融专家预测了多少次房价将大幅下跌，但是一次都没有，老百姓也在抱怨房价高企，买不起房。

但是2021年的今天，房价真的降了！而且是除了北上广深以外的二三线城市，普遍大幅下降，下降的楼盘不只是小开发商，连恒大、碧桂园、融创、万科这样的房地产大佬一样大幅下降，尤其是恒大，宇宙第一房企年销售额5000多亿，居然资金链严重紧张到卖股权还贷款和兑付合作商欠款，还有绿地集团多项目停工，我们还能相信规模大的房企吗？然后就是老百姓突然懵了！房企突然倒闭了不少，几十年没降的房价突然降了不少！

那么问题来了：2021年下半年以后，房子还能买吗？是现在买，还是观望观望等再降下来再买？我从专业角度给买房的朋友提点建议：

一、买房考虑的的区域

如果你很有钱，北上广深等一线我建议还是可以投资的，即使房地产下行。这些地方也不会下跌，第一这些发达城市集中了中国最富有的阶层，购买力根本不是问题，第二人口的持续净流入让出租投资也不是问题，所以房价都是持续上涨，对比美国和日本等国家，即使经历金融危机房价崩盘。但是美国的曼哈顿和日本东京房价自依然居高不下，而且持续高涨甚至一房难求。

类似经济发达和省会城市这样的一线和二线，适当的得看地段和项目了，结构类分化很严重，说白了就是好地段的好开发商的好项目，抗跌能力很强，看准了可以投资，但是其他的下跌肯定是必然。

剩下三四线城市，一句话，不要买，自住就算了，想投资，你还是慎重吧，房价跌到你欲哭无泪。

二、买房自住还是投资

首先确定买房的目的：你是没房需要买刚需自住、还是有房子了再投资？如果自住并且比较急比如买婚房，那么可以买，因为刚需不等人，可以选择优质楼盘入手。如果有手里有房子再投资，把投资房子作为资产保值增益的投资工具，那么可以再观望观望，因为2021年下半年后，房地产整体目前已经进入下行通道，现在只是个别开发商价格大降，普遍是微降，今后如果政策持续出台，可能还会大降也不是不可能，观望观望为宜。

三、锁定优质房企

如果确定买房，那么选房要选优质房企，所谓优质房企不是大开发商，而是资金链比较顺畅，经营比较稳健的房企，比如万科、龙湖、本地信誉比较好资金流控制好的房企。需要注意的是，现在很多项目是挂着大企业的牌子，实际是合作代建项目，所以你会看到很多大公司甚至绿城的项目烂尾工程停工，这一点一定要甄别清楚：项目是开发商自己投资还是代建？

四、选定优质区域

优质区域，是指政府大力建设配套设施、政府发展方向的区域，而且是10年内能兑现的。那些老城区尽管曾经是辉煌地儿，但是随着城市发展的变迁和城市扩容，已经不再具备保值升值价值，甚至区域内房子不升反降，商业地产尤其如此。你会发现曾经的老商业中心，一铺难求，到现在已经被新商圈取代，现在的老区房子尤其不值钱，保值能力也极差。

五、掌握选盘技巧

选好了买房时机、开发商、区域后，对于单个项目，什么时候买，怎么买，至关重要。具体来说：一个分几期开发的大项目，尽量买第一期，因为第一期价格比较低，而且开发商会拿出性价比较为合理的房子销售，同时二期价格都会高于一期，有更多的利润空间。

但也要注意，有些项目会拿比较差的房源低价入市作为一期主打产品。

六、楼层选择

高层建筑尽量选12—16层左右，10层以下是扬灰层（我家就是10层），开个窗户都是灰，同时8-16层是水泵供水有储水池，停水也能用几天。即使停电走楼梯也不是非常高。

七、商业地产如何买

1、写字楼：如果是有闲钱想投资写字楼，建议一点要看好，很多城市写字楼已经趋于饱和。除非区位环境很好、设计新颖、办公氛围好、交通便捷的写字楼物业，可以考虑投资。

2、商铺：商铺投资一定要考虑新兴商圈，老城区尽量不要在投资了，因为商圈一般5-10年就会发生转移，老城区商铺租金成下降趋势。同时商铺二层尽量不要考虑。尽管价格低但是面积大不好出租，以前还能租给办教育的，现在估计难了，你看满街的商铺都是二层空着，三层更别说了。一铺养三代，弄不好就是一铺坑三代。

3、公寓：公寓是个坑！是个坑！是个坑！真话说三遍。公寓产品最大的缺陷是你买了以后基本就只能出租了，因为转让税费非常高，最高到了65%，房价如果不翻一倍转让甚至赔钱；同时如果自住的话水电物业费都是按商业用房计收非常高；40年的产权也是比住宅70年少了一半？

但是公寓是不是就不能碰呢？也不完全是，产品好的、地段好的、物业管理优秀的、位置极佳的、未来不愁出租的、回报率高的工资还是可以投资的，但是这样的公寓价格也会很高，要核算好投资回报率是否合理。另外如果过渡自住，也可以考虑。

这些2021年后的买房干货，你记住了吗？建议点赞收藏，一定用得着！