中国城市（楼市）的昨天，明天

四十年改革开放，换了人间，中国经济结束了长达二十年的超高速，开始迈入高质量发展阶段，这个转变，对每个人来说，是机遇，也是挑战。

国外：国际贸易保护主义抬头，全球化遭到了极大挑战。随着中国人口红利消失，国际分工体系也发生迁移，世界工厂正在往东南亚薪资更低的国家转移。

世界仿佛进入无锚之地，不知何去何从。

国内：正在摆脱以房地产为支柱产业的经济依赖，发力产业转型升级，向知识技术创新驱动转变。

城市是一个时代发展最好的见证者，它承载着每个人的幸福小家，也构成了我们这个大（国）家，一座座高楼拔地倚天起，一条条天堑变通途。新交通、互联网深刻改变了社会的、的人与人的、商业连接方式。商业可以让一切资源待价而沽，逐利而流，正是这只看不见的手，眼下在作用中华大地发生一场关乎你我的巨变。

巨变一：南北城市差距越来越大，资金流人流都在南移。

乡镇是有数据可查的最小一级经济活动单位，通过分析和观察乡镇经济指标，可以更立体地还原全国区域经济发展情况。

随着经济的不断发展，全国城镇化率已经由2000年的36.22%提高到去年的61.68%，原来的部分经济强县已经改制成区，根据所长查到的数据，1992年发布全国第一届百强县榜单时，当时位列第一的是江苏省无锡县，排第三的是江苏省江阴市，后来无锡县通过一系列划转并，升格成了现在江苏省的重量级经济市，相反江阴市则并入了苏州市，成了县级市。

以下是2019年全国乡镇100强榜单 序号即排名

榜单的排名主要依据：经济规模、商业活力、人均GDP、产业竞争力，四个方面的十三个指标，综合评比得出。

从地域分布看：100强榜单上的乡镇主要分布在长三角和珠三角，如果对照上一期所长发布的百强县榜单不难发现，百强县与百强乡镇分布高度重合，位列百强乡镇第一名的玉山镇恰恰隶属于全国百强县第一名的昆山市（县级市），昆山拿下“双百”桂冠，不可谓不耀眼。

从省份分布看：广东省31个、江苏省30个，浙江省17个，福建省10个，辽宁省、河北、安徽各2个，河南省一个，凭借茅台加持贵州省是西部省份中唯一个入围的省份。

从城市分布看：苏州一个市就拿下19个百强乡镇，所长大写的服，珠三角的东莞、佛山也表现不俗，分别拿下15、11个，接下来是泉州、温州、无锡，分别8个、6个、5个，中山和常州各4个，绍兴和鞍山各3个，合肥、嘉兴和宁波分别2个，唐山、廊坊、广州、杭州、郑州、厦门、台州、遵义、日照、东营、湖州、镇江、漳州、扬州、济宁各1个。

中国的城市发展出现了东西部差距、城乡差距、南北差距3个”差距“，其中东西部差距由2000年的25%减小到2018年的16%；随着城镇化的推进，城乡差距也在缩小；南北差距则由2000年的10个百分点扩大到了2018年的18个百分点，差一点翻了一番，南北城市差距还在进一步扩大！

1978年中国城市20强，北方城市占据11个主要席位，到2019年20强城市中只有4个北方城市（北京、天津、青岛、郑州)入围，眼看着10强城市就只剩北京了。

再以北方经济的扛把子山东省为例，不到十年的时间，和广东省的GDP差距从5860亿增大到了惊人的1.72万亿，和江苏的差距就更夸张了，从50亿扩大到1.32万亿，山东省委书记刘家义曾在会上多次历数山东发展痛点。

7月8日山东省省委常委、青岛市委书记王清宪携党政干部赴上海参观学习，在对接会上为青岛招商引资的发言引来无数转发好评，王书记毫不掩饰、一心为青岛人民谋发展的急迫心情和诚恳态度，让人倍感真实而又多了十分敬意，这篇发言稿可以在网上搜到，所长强烈建议大家阅读。

伴随着北方城市经济掉队，北方的人才和资金也在加速流向南方，去年杭州的数据就显得格外亮眼。

巨变二：城市发展（楼市）出现两极分化

发展出现的第二个趋势是城市开始两极分化，大部分省份为了争夺区域政策倾斜，正在通过”划转并“等一系列手段举一省之力打造强省会城市，先扩容聚力发展省会，再带动周边相关城市，是目前大多数省份采取的做法，尤其是在中部、东北、西部地区城市变现更为突出。

按首位度（即GDP在全省中的占比）来衡量，首位度超过30%被学界定义为一省独大，说明发展极不均衡，截至2019年，全国占比超过30%的城市达到9个，从高到低：银川（50.6%），长春（50.3%），西宁（44.9%），哈尔滨（38.6%），成都（36.5%），西安（36.1%），武汉（35.4%），兰州（32.5%），海口（31.5%）。尤其是武汉、西安、成都、杭州、合肥、南京、济南这几个新一线城市，异常激烈的竞争背后，都不停的通过并入周边城市的土地增强自己的实力。还有一部分城市更干脆，实行代管，直接将财政和土地并进去核算，比如长春代管公主岭市，规模和实力明显大增。

数据显示，强省会城市在区域经济发展中起着越来越重要的作用，尤其是在招商引资方面的优势更为突出，省会因聚集了一省的人口、技术、教育、医疗、制造等优势资源，所以从投资的角度说，这样的城市投入产出高、效率也快。从社科院通过对常住人口、人才流动、房价走势、商业活跃度等多个维度的分析看，强省会城市已经开始发挥周边带动效应，国家以此出台了一系列鼓励措施，按区域将这些强省会城市划分为18个都市圈。

为了大家看的更加直观，所长根据这18个都市圈的发展竞争力指数，做了一个图表供大家参考，如下：

任何政策都有两面性，强省会模式在可辐射范围内固然带动了附近区域的发展，但一定程度上也吸干了一省的经济资源，出现更大的区域差距。网上就有个段子说，现在只有成都省没有四川人，反映出的恰恰就是这个问题。

和省会模式形成强烈反差的是那些发展模式单一、产业落后、空心化、人口严重流失的小县城和四五线城市，诞生中国第一口油井的甘肃玉门，曾今是甘肃最富有的地方，现在却油枯人散，一片荒凉，人口从13万减少到一万多，一套90平米的房子才卖两千多也无人问津，真的是无价又无市。

1万元，只要1万元，买不了吃亏，买不了上当。

这是去年火遍朋友圈的鹤岗卖房广告，1万元不是1平米，是一套房，这就是去年鹤岗的楼市行情，甚至有网红专程飞机过去现场直播买房，直播间抽奖送房给粉丝，一出手就是八十几平米的两居室。同样，东北的辽宁阜新跟鹤岗如出一辙，一套一万多。

在所长看来，这种由结构性危机、产业空心化、高房价低收入导致的人口严重通缩的城市，随着经济的不断转型升级，一定时期内会越来越多，这是城市发展中必然要出现的问题。我们国家面积大、区域发展失衡比较突出，就连人口密度远高于我们的发达国家日本也有这种问题，比如日本的北海道八云町，甚至距离东京核心区只有两个小时车程的奥多摩也出现了成堆的鬼屋，这可是距离世界第一大都市圈直线距离只有100公里的地方，为此日本政府还成立的专门的机构和平台消化这些鬼屋，欧美也没例外。

从目前的城市结构看，国家还在给大城市松绑，城镇化过程中，农村、小县城和小城市人口为了更好的教育、就业环境，往往选择了最近的大城市，而非均衡分流，雨露均沾。按所长收集的数据看，截至2019年底，统计的一百多个城市中大部分人口呈净流出，清华大学的一项研究发现，中国接近4万个乡镇街道办事处，一万多个在人口流失，从全国来看，东北人口净流出最为严重，而且出现了自然出生率的双低现象。

一系列数据都表明，中国已经进入中小城市通缩的时代，中小城市通缩和强省会聚集，够成了中国城市发展的两极。

巨变三：中国的未来看这4个地方

2018年11月国务院发布了《关于建设更加有效的区域协调发展新机制的意见》，这是中国未来中长期经济发展投入的重心，关乎每个人，所长在这里做一个总结，供大家参考。该意见明确提出了把“一带一路建设"、”京津冀协调发展“、”长江经济带“、”粤港澳大湾区“打造成为国家新的经济增长极，在产业转型消费升级中发挥关键带动作用。

1、一带一路建设 ：大国战略布局，经济地位极高，因缺乏具体数据，不做评价。

2、京津冀协调发展 京津冀 ：消灭区域差距，尽可能的均衡发展不但能优化区域城市间的产业结构、促进资金和人才流动、提高投入产出比，还能治疗高房价大城市病。目前，不仅南北有差距（在加大），而且北方城市的变异系数远大于南方城市（南方城市间的发展更均衡），因此以首都为中心，以大规模人口为基础进行区域协调、一体规划发展显得尤为重要。

从所长得到的数据看，京津冀协调发展实际上是京津唐+雄安新区的3+1格局，北京将分为北京和北京市，北京将继续强化首都行政中枢功能，不排除单独划分中Y央行政区（比如合并东城区和西城区），剥离后的北京市将以通州为中心实行市域管辖。随着北京职能的转变，产业陆续迁出，未来北京有可能会改变现有经济统计模式，不参与全国GDP排名，更加注重高质量。

天津位列四大直辖市，国家中心城市，又是渤海湾港口城市，一直都底子好，形象好，从上一届全力支持滨海新区到承接关键智造，天津一直都被寄予厚望。但随着2018年GDP造假曝光，经济增速又一度连续全国垫底，而成为焦点，被媒体口诛笔伐，成为这几年争议最大的城市。

天津的经济大幅下滑除了GDP造假挤水分外，和天津经济结构转型也有直接关系，天津的经济结构固定资产投资占比一直都很高，占比绝对值居全国首位，是同期深圳市的3.6倍，更高的占比说明更低的投入产出比，更低的产出比会进一步传导和恶化营商环境。

在全国二十几个主要城市里天津也是唯一连续多年人才净流出的城市，这跟天津的薪资远低于其他城市有关。

2019年实际同期平均工资仅为5,346元，较2018年反而下降-21.85%

高房价低收入对常住人口的抑制作用很明显，从18年开始常住人口也出现负增长。

人才是发展之本，为应对人才流失，抢夺人才制高点，天津出台了一系列史上最强落户政策，力度之大前所未有，足见领导求贤诚意。

说到这不得不说天津的教育优势，天津的初升本率为43.8%，高出全国一倍，尤其是天津的初升高达到了69.6%，让其他城市望尘莫及。2018年天津一本录取率高达33.64%，仅比第一名的北京低0.5个百分点，高于排名第三的上海4个百分点，985高校录取率更高达5.81%，排名全国第一，让帝都考生都羡慕不已。

另外，天津有高校52所，足够多的毕业生为天津的发展提供了大量的人才储备，加之雄厚的产业基础，健康的医疗条件（三甲医院、每万人医师数、每千人床位数都居全国前列），我相信天津在经历过这次断臂求生的改革后，依然能别开生面！

3、长江经济带（包含长三角）：长江经济带沿江规划横贯东西，辐射人口达到了6个亿，占全国总人口的43%，是中央三大战略，世界首屈一指的内河经济带。东连上海，横穿武汉，西接重庆，将长三角都市群、武汉都市群、成渝都市群连接起来，凭借上海的资本服务能力，武汉的技术科研，再加上成渝城市群的配套生产能力，形成资金、研发、生产的三强联合，从而辐射和带动整个长江流域的经济发展。

在过去的十几年里，长三角区域凭借完整的产业配套和金融服务能力，经济上一骑绝尘，不管是老牌实力城市如上海、苏州、无锡，还是后浪如南通等，从商业活跃度、科技投入产出比、资金和人才吸引能力都远超其他地区，更高的投入产出意味着能吸引更多的人流和资金流，从而形成城市发展的内在良性循环。

4、珠三角粤港澳大湾区：这里一直是中国改革开放的最前沿，随着中国经济转型的深入，珠三角表现出了比长三角更明显的优势，长三角产业同质化比较严重，区域内城市竞争激烈，珠三角区域的城市产业定位则更加清晰，深圳是创新中心，广州市商贸中心，东莞、佛山是制造中心。

和其他三个相比，大湾区有7000万人口，雄厚的产业基础、灵活的金融衍生工具，完备的产业链条，专业的分工，良好的竞合业态，更强的创新能力。大湾区没有内陆太多的政Z障碍，加上活跃的民营经济，使得这里的生产要素和流通成本更低，单位产出更快、更高。

前能联动香港，以香港为跳板角逐全球市场，背靠高度发达的商业网络可以辐射内陆十几亿消费人群，这里必将成为下一个资本追捧的热土，深圳的发展会更上一个高度，代表中国城市，展示中国实力，参与世界竞争。

城市的发展是一个复杂的系统性组织，任何想用一篇文章或者专题报告就能把中国城市发展讲清楚，都是徒劳和不可能的，此文权当概述引论，接下来，所长将尽力按社科院城市竞争力研究的分析方法，根据：

1、创新驱动的知识城市：从经济总量、科技投入量以及占比、科技产出比、知识经济等2、公平包容的和谐城市：社会公平指数、城市包容度、社会保障福利、社会安定（案件数量)；3、环境友好的生态城市：环境资源、环境质量、生态保护、生态状况等；4、多元化的文化城市：历史文化、现代文化（每万人影院、剧院数量）、文化多元化（国际知名度）、文化产业（每万人文化、体育娱乐从业人员）等；5、城镇化的全域城市：居民收入（薪资以及人均可支配收入）、公共服务（图书馆、藏书量)、公共设施、结构转换，城市化率等；6、开放的信息城市：比如贸易依存度、对外商旅引资规模、信息互联网方面每千人网名数量、交通航空便利程度等；六个指标以数据为支撑做一个城市经济竞争力专辑，供大家参考，欢迎持续关注。

最后，借花献佛，这段话送给大家！

这是最好的时代，这是最坏的时代，

这是智慧的年代，这是愚蠢的年代；

这是信仰的时期，这是怀疑的时期；

这是光明的季节，这是黑暗的季节；

这是希望之春，这是失望之冬；

人们面前应有尽有，人们面前一无所有；

人们正在踏上天堂之路；人们正走向地狱......

——狄更斯