房地产还能走多远

房子是人们关注的焦点，同时也是被广泛热议的话题。一个时期以来，国家为了平抑商品房价格，相继出台了一系列调控措施及限购令，然而商品房的价格似脱缰的野马飞奔向前，不断创出历史新高。这一方面有房地产行业本身特殊性的内在原因，也有人们不切实际的心理预期在作崇。房子是用来住的，这是天经地义、无可争辩的事实，而国人却把它当作投资品，寄希望它不断的保值增值。为了房子妻离子散者有之，兄弟姐妹反目成仇的有之，加之一些所谓“专家”味着良心的胡吹烂砍，推波助澜，大有不把老百姓逼到绝路誓不罢休的架势。买房，改善居住条件本是无可厚非的一件事，但在当前社会的人们眼里，却成了你争我夺，炫富显摆的行径。以前，农村娶媳妇要财礼，不过三金四银，现在张口就是买楼，不买楼别想把媳妇儿娶进门。房子被人们如此看重，无非背后隐藏着一个“钱”字。作为一个家庭来说，房子是生活中不可或缺的必需品，同时也是家庭支出中的重头戏，拥有房子不单是拥有了遮风避雨的场所，同时就等于拥有了令人羡慕的财富。按有些“专家”的说法，你在一线城市拥有一套百多平方米的房子，日后你就有成为千万富翁的可能，若你在三四线城市拥有一套这样的房子，你在不远的将来就会成为一个百万富翁。老百姓在“专家”的鼓噪下，前扑后继，纷纷把仅有的积蓄投入到房地产，砸向了商品房，在对未来的无限憧憬和梦想中，紧衣缩食，蹣跚前行。至今仍未看到有丝毫止歇的迹象。

1、商品房的价格靠什么支撑

老百姓如此热衷于买房子，其最真实的理由，就是房子具有保值增值的功用。这也是“专家”不厌其烦地向老百姓灌输的理念。今天你花100万买的房子，十年后就值1000万。即使不值1000万，你100万元的实际购买力也不会减少。专家们给出的保值增值理由很多，规纳起来不外乎这么几种。

理由之一，土地是稀缺不可再生的资源。说白了就是地球就这么大，用一点就少一点，不可能再增加了。但是我们想过没有，如果地球上连盖房子的地方都没有了，人还能生存吗？更进一步说，盖房子的土地都没有了，你的房子买给谁去，谁又能接你的盘。如果房子为了住，你就不应该考虑它值多少钱；如果你为了保值增值，你就需要该出手时就出手，它与土地稀缺不可再生没有关系，它与房子的价格也没有丝毫的关系。

理由之二，地段不可复制，不能再造。地段的确是购买商品房必须衡量的重要指标，也可以视为第一要素。但这是以卖为前提的，若仅以住作为出发点，又需要参考个人的性格习惯。比如，有人就喜欢郊外的田园风光，有人可能喜欢都市内的喧嚣和繁华；老年人可能更希望离医院近点，年轻人则认为闹市区更方便。

理由之三，成本随着时间不断的增长。随着成本的上涨，房子的价格就会变得越来越高，这有一定的道理。但是我们也应该看到，随着社会的不断进步，科技也会日新月异，成本是否上升是个味知数，我们不能用现在的观点和视角看待未来。60-70年代，自行车为家庭四大件之一，而今天共享单车，商家害怕没人骑。

理由之四，心理预期。人们希望自己的东西最值钱，这种良好的愿望人皆有之。但是大家也不要忘了，你手里的东西不一定是最好的，多少年后，人们如何看待房子也不以我们的意志为转移，什么样的生活方式、居住形式我们都不知道。记得70年代的石油危机吗？现在过了五十年，危机并没有发生，不但没有发生，新能源还改变了世界。

所有的这些说法，都是一家之言。其实人们忘记了最基本的常识，商品价格是由供需决定的，房子作为商品，也不可能摆脱这个规律。黑龙江鹤岗47平方米三万买进两万卖出，辽宁阜新56平方米只卖2万元，这就是我们身边的例子。

2、我们到底需要多少房子

截止2019年底，我国单年销售面积达到17万平方米。全国目前存量房已经达到373亿平方米，按100平方米一套折合约3.7亿套住房，如果每个家庭三口人，可容纳10亿人口居住。当然，我们应该看到，市场上的每套住房远远超过100平方米，即便如此，我们也有理由相信，商品房的面积已大大地超出了人们的想象。我们虽然是人口大国，老百姓曾长期为拥有自己的住房而焦虑，但时过境迁，今非昔比。如果扣除广大农民的住房基数，373亿平方米的存量房面积已经超过了人们的现有购买能力，不可否认，近年来，农民进城买房的人数持续增加，为房地产市场的活跃起到积极的推动作用，但是我们也清楚，每年还有17万平方米的再建住房不断推进。

就一个家庭而言，假定一个人25岁步入社会，同时拥有了属于自己的住房。按目前国家有关法律规定，商品房的产权年限为70年，人均寿命75岁，当进入了平均寿命期的时候，房子尚有20年的使用期。如果我们按正常推算，当他50岁的时候，其子女25岁，同样他们也会获得他们自己的第一套住房（不考虑资金的来源和有无），当他75岁的时候，孙子辈为25岁，也同样取得了第一套住房，他身体健康，这样三代人各有一套住房，如果他75岁时去世了，他们三代中就空出了一套房子，这套房子就可以为第四代使用，如果他继续活到100岁去世，他仍然可以把这套房子给第四代使用。这是从一个家庭的传承上讲的，如果推而广之，从全社会来看，当一个人去世之后，市场上的住房存有量就增加了一套，而且是空置房。人并不是一出生就需要住房的，这里有一个25年的空档期，那么就是说，在一个家庭里，有两套房子，就可以维持三代人的正常居住，按照现代的家庭模式，一对夫妻一个孩子，三代七口人，有两套房子就可以循环使用，平均3.5人一套房。如果这种事实成立，当进入第四代的时候，大胆估算每个家庭就可能拥有4套存量房。这个时候房子还能增值保值吗？可能白给都没有人要了。所以我们说，房子的保值增值，只是黄梁美梦而已。