限墅令下的别墅变革

中国人心目中理想的人居生活，应当是陶渊明式的，独拥一方小院，闲时养花弄草，期待四时景明。但现如今高企的房价让这样的人居理想变成了梦想，能实现这种生活的阶层大多豪富，普罗大众乃至中产阶层都只能是临“院”羡鱼，望“庭”兴叹。

随着国家禁墅令的颁布，独栋和合院别墅成为稀缺资源，房源难觅，价格更是水涨船高，而随着国民财富的增加和中产阶层改善型刚需的出现，高品质的住宅产品亟待创新换代。

而所谓叠墅，就是近年来各大地产商和销售公司联手打造的一个概念。起初的叠墅，是一种四层带阁楼的建筑，综合了情景洋房与联排别墅特点，大多是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。

一般来说，上叠带屋顶花园，下叠带地面庭院，具有独门独院、超大露台、私家庭院、多重花园等特点，溢价率高，又因为在同等用地下更容易出容积率，同时受到消费者和开放商的喜爱和追捧。

叠墅，慢慢成为高端住宅市场的主力军之一。

随着市场的发展，叠墅产品的迭代也越来越快，设计师们不断突破，不断颠覆人们的想象，早已脱离了叠墅=高级洋房的刻板印象，进入后叠墅时代，在空间感、功能性、居住体验等层面都有了质的飞跃。

下面干货来啦！

叠墅产品和别墅最大的差别在哪里？

■ 私密性差，入户仪式感不到位；

■ 上下叠存在相互干扰，中下叠的户型露台或庭院空间不能保证完全私密；

■ 因户数较多，对地面庭院的分割会导致每户庭院面积不够大，品质感不够高。

人们为何选择叠墅？

■ 总价降低；叠墅通过空间的叠加，只需要普通平层洋房的面积，却可以实现有天有地有花园，多代同堂各自安好，实现与别墅类似的奢阔体验。而面积的降低，就意味着总价的减少，可以说，叠墅实现了用洋房的价格换回别墅的体验。
■ 真正的动静分区；选择购买叠墅的客户以中年群体居多，这一层消费者往往是改善型购房，家中老人尚在，孩儿还小，三代同堂，需要不同的生活空间。叠墅多以复式住宅叠加，上下动静分区，提供互不打扰的私享空间。

■ 低密度；叠墅多以三叠、四叠为主，一般做到六叠时品质就会降低许多，真正高品质的叠墅往往是由三户或四户组成，密度较低，居住环境更加舒适。

■ 溢价率高；通过划分天地，叠墅中不同户拥有不同的居住体验，往往上叠拥有屋顶花园、中叠拥有超大露台，下叠拥有地面庭院，而在此之外，往往还会有大面积地下室、私家入户花园等超多面积赠送，客户实际得到的使用面积远远超出房屋的建筑面积。

☝综合以上，可以分析出叠墅设计的三要素：

✔私密入户——叠墅产品最重要的痛点就是私密性，最好的能保证上中下叠所有户型均能独立入户，不共用电梯，将私密感受最大化。

1、目前的常规做法是将北向庭院分别划分给上中下各户，保证每一户都有独立私家花园入户；

2、独立电梯入户，保证私密性，并对地下室进行切分，保证电梯可以直达地下室。

✔格局通透——叠墅产品最大的优点是拥有纵向空间的丰富性，但朝南向的房间越多，自然会带来越好的居住品质。精心设计流线，在保证便捷、私密、各功能空间互不干扰的前提下，尽量加大产品面宽，缩短进深，实现南北通透。

1、当前市场主流模式是单层2开间，保证客餐和两个卧室的南向采光，尽量减少北向房间，提高空间的利用率和价值；

2、二层五开间朝南，实现客卧等重要空间全部集中到户型南侧，更好的构建和优化了户内功能分区。

3、目前最极致的叠墅户型，可以做到单层三开间全部朝南，不但完全享有洋房大面宽的优势，还拥有纵向的空间居住体验。

✔创新形态——叠墅最初是两层复式住宅叠加构成，随着产品市场的不断创新，叠墅的组合形态也需要不断升级创新。

1、上中下叠咬合叠加；此形态的优点在将上中两叠两层只做一户，以实现更大的开间面积，增加阳台及露台的长度及数量，提升上叠及中叠的品质；下叠增加为两户，虽减少了面宽，但享有南向私家庭院及地下空间。各户品质相对均好。

2、平跃相加；上中下叠中有一户为平层，其它户仍为两层一跃。比如下叠是平层，中叠和上叠认为跃层，此形态的优点在于上叠产品品质并未降低，而中叠产品可以通过北侧院落独立入户，享有私家花园，下叠产品则通过大面宽和大院落实现品质升级。

3、三角叠加；此形态将上叠设计为平层，取消中叠，下叠为两层一跃。因为取消了中叠，上下两叠品质均得到了大幅提升。下叠两户由左右端头入户，拥有超大南向花园和负一层地下空间。上叠户由侧后方采用独立电梯入户，拥有超大面宽的露台及阁楼，以及负一层地下空间，每一户都实现私家花园独立入户。

4、下叠下跃；将传统的负一层和地面一层设置为下叠，二三层为中叠，三四层为上叠。通过利用高差、抬高地面等手段，做到负一层的采光跟地面一层一样好，实现"泛首层"的概念。

叠墅本质上是介于洋房与别墅之间的一种产品形态，由中产阶级的改善型需求所催生，因此，在设计叠墅产品的时候，一定要注意控制面积，但要增加可用房间数，同时，需要考虑尽可能多的赠送面积，不但要考虑高赠送率，还要注意赠送空间的实用性，这些都是影响产品创新度和竞争力的直接因素。