进入2026年下半年，关于房子的讨论比气温升得还快。中介群里挂出的房源信息刷屏得让人眼花，新盘打出的优惠一个赛一个诚意，二手房挂牌价也在悄悄往下挪。有意思的是，售楼处的客流的确回来了，可真正掏钱签约的买家反倒更沉得住气。

看得中，看得懂，未必看得敢下手，这才是这个夏天多数购房家庭的真实状态。就在这样一种拉锯氛围之中，多家权威机构和资深地产专家再次预测中国房价走势，从今年上半年的数据兑现程度看，这次判断大概率又是对的，普通家庭有必要提前把两件事想清楚、准备到位。

一、权威机构判断罕见趋同

​翻看最近这半年多的研究报告，一件挺少见的事情正在发生，国内外顶级机构对楼市方向的看法出现了少有的收敛。国内代表性券商中金公司维持＂L型筑底＂框架，判断全国房价还有小幅下探空间，但核心城市率先站稳、投资节奏渐次修复的路径已经比较清晰。

中信建投把节点卡得更细，认为2026年销售端的止跌回稳临近，投资由于滞后特征仍会承压，全年商品房销售面积、开发投资额、新开工面积、竣工面积同比增速预计分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。

境外机构里，最受关注的高盛在2025年12月到2026年3月之间连续两次调整口径，从此前的坚定看空调整为对核心城市明确看多，其判断集中卖房的现象将在2026年至2027年逐步收尾。

​国内经济学家阵营的判断同样值得留意。中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成的观点更偏理性，他指出2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大

能否兑现还要看政策力度、居民预期以及宏观经济环境的共同作用，中间出现波动也属正常。原国家房改课题组组长孟晓苏则更为直接，预计2026年将迎来关键转折，市场有望止跌回稳、企稳回升。

​如果只看嘴上说的，这些结论还谈不上有说服力。真正让判断变得扎实的，是2026年上半年一份份国家统计局数据的兑现。国家统计局副局长毛盛勇7月15日在国新办新闻发布会上表示，从上半年的相关数据来看，政策成效逐步显现，房地产市场出现积极变化。

一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比自3月份以来已连续4个月上涨，全国商品房待售面积截至6月末已连续4个月同比下降，上半年二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1至5月份加快2.5个百分点。

预期端同步转暖，6月份预期未来半年新建商品住宅销售价格保持稳定或上涨的房地产市场从业人员占比为63.1%，连续4个月维持在60%以上，比去年的低点回升了20个百分点。数据摆在那里，预判被一条条验证，市场底部的轮廓比任何时候都更清楚。

​二、城市冷热分化愈演愈烈

​如果去年还在讨论＂分化到底会不会来＂，2026年上半年这个话题已经没有争论的余地。同一张房价走势图，读一线城市和三四线城市，得出的会是两个截然不同的故事。

​先看头部的样子。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。

二手住宅这一端，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。上海的成交热度尤其突出，根据网上房地产数据

6月上海二手房累计网签量达25158套，该指标已连续4个月保持在25000套以上的水平。核心城市＂稳＂的信号自上而下逐级传导，惠州、徐州这类前几年跌得比较狠的三线城市，也在6月出现了0.4%的领涨表现。

​再看另一头。6月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。同期二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；

三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。库存这一环压力尤其沉重，克而瑞数据显示，上半年重点50城合计供应建面约4288.1万平方米，同比下降36.8%；

而同期50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间，其中一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。同样是一个市场，头部在收紧，尾部在承压，两条曲线拉开的角度还在变大。

​供给侧的调整也在悄悄改写游戏规则。1~6月，房地产开发企业房屋新开工面积23239万平方米，同比下降23.4%。新开工的持续收缩虽然拖累了当期投资，但客观上帮助存量出清、缓解了供给过剩的压力。与此同时，一些实实在在的产品升级正在落地。

以深圳为例，旧规产品得房率普遍在75%左右，而按照2025年5月1日起施行的《住宅项目规范》推出的新规产品得房率普遍超过90%。当＂好房子＂标准逐步铺开，同一片区域内的次新房和老破小之间，价值差距会被进一步拉开。市场分化的逻辑，已经从城市之间蔓延到产品之间。

​政策端的因城施策也走向精细化。目前一线城市中＂控增量、去库存、优供给＂成为共同关键词，非核心区域限购基本放开，仅少数最核心的板块仍保留门槛。

房贷利率维持在历史低位，公积金政策围绕提额、降首付、扩提取组合发力，＂卖旧买新＂＂以小换大＂的置换链条正在被打通。基础面在动、政策面在推，市场自然愿意先在一线站稳脚跟。

​三、普通家庭布局宜早不宜迟

​预判被数据一步步验证，接下来的问题就落到了每一个具体的家庭肩膀上。面对愈发清晰的分化格局，普通人可以从两个方向提前做好准备。

​第一件事，是把房子的价值坐标重新校准。 过去二十年，住房既是居所，也是家庭最重要的财富容器，涨价预期几乎是买房决策的默认前提。如今这套逻辑正在被改写，政策方向已经把话说得很直白，核心资产保金融属性，普通住宅回归居住属性。

对绝大多数家庭而言，未来的房子大概率是一件长期使用的耐用品，只有极少数区位、极少数产品，才继续具备较强的保值增值能力。北京五环内的成熟学区房、上海内环的次新改善盘、深圳南山福田的稀缺次新，这些依然是抗通胀的优质资产。

反之，产业结构单一、人口持续外流、库存长期高企的三四线区域，贬值的概率大于升值的可能。买房之前先问自己一句，看中这套房是为了住得舒服，还是为了赌它涨价，答案不同，选择也应该不同。

​第二件事，是按照自身处境分层决策，不再套用普涨时代的经验。 一线和强二线的刚需群体，当下的政策窗口是过去几年里最友好的，房贷利率、首付比例都处在历史相对低位，具备一定的入市条件。

挑选标的时不妨守住几条底线，家庭月供不宜超过收入的四成，优先看现房或准现房，地段侧重地铁沿线和成熟商圈，学区、医疗配套齐全的次新房比远郊的高溢价新盘更稳当。

改善群体则应重点关注公积金、契税、置换补贴的组合优惠，深圳、广州近期在公积金历史性提额和＂卖旧买新＂补贴上打出的组合拳，对改善置换的支撑力度不小。

对于在三四线城市持有多套房产的家庭而言，判断得越早越主动，非核心地段、房龄偏长、缺乏配套的房源，越拖变现难度越大，与其等到砸在手里，不如提前优化资产结构，把资金腾挪到更有确定性的地方。

​回过头看，2026年这个节点之所以关键，并不是因为楼市要迎来某种戏剧性反转，而是因为一个漫长的调整周期终于走到了筑底的位置。政策可以为市场兜住底线，但没办法替每一个家庭做选择。

判断一套房子未来值不值钱，标准会越来越回归本源，通勤是不是省心，孩子上学是不是方便，一家人住得是不是舒服，这些朴素的问题决定了长期价值。看清城市冷热的现实，接受房子回归居住的定位，就是普通家庭穿越这一轮周期最稳当的姿势。

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​参考资料

​人民网《国家统计局：房地产市场出现积极变化》，2026年7月15日。

​国家统计局《2026年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年7月15日。

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