潘石屹再次预判我国楼市！不出意外，3年内，楼市或将迎来新走向

2026年国内楼市呈现极具反差的市场画面，同一座城市内部出现两种完全相反的交易行情，一线城市核心地段新房开盘快速售罄，数十公里之外的郊区房源持续降价依旧难以成交，三四线城市不少楼盘价格回落至十年前水平，接盘需求长期缺位。

在这种两极分化的市场环境下，长期深耕地产行业的潘石屹再次公开发声，给出未来三年楼市发展判断，用“房子已经成了家电”一句话打破大众依靠房产增值的固有认知，明确房产金融属性持续弱化、居住消费属性回归的长期趋势。

全域市场K型分化落地，城市与地段决定房产流通价值

全国的房子早就不能用“涨了还是跌了”一概而论了，市场已经彻底分成两条路，K型分化成了常态。一座城市是什么级别，房子在什么板块，周边有没有好学校、好医院、大商场，房子本身盖得怎么样，这些因素直接就把房产划出了三六九等。

行情也变得特别极端，要么是热得发烫，一出来就抢，要么是冷得出奇，挂半年也没人看，中间那种不温不火的状态基本消失了。

先看北京、上海、深圳这三座一线城市。2026年3月，上海二手房一口气成交了31215套，这个数字是近五年来单月最高。深圳二手房网签量跟2月比，直接猛增了一倍。

北京核心区看房的人明显变多，房东卖房的速度也快了不少。在这三个城市的核心商圈、地铁沿线、配套成熟的地段，只要一有新楼盘开盘，立马就会出现排队登记、甚至要筛客户资格的场面。

那些房龄小、小区环境好的次新房，挂出来一周就能卖掉，房东的底气也足，给买家的讨价还价空间普遍卡在2%以内，诚意卖但不是割肉卖，手里攥着这种房子的家庭，基本不会主动降价。

但要是把目光挪到同一座城市的远郊，局面就完全掉了个个儿。离主城区不过几十公里的地方，那些次新房挂出的价格一降再降，好多房源半年内连着降价好几回。在网上问问的人没几个，真愿意大老远跑去看房的就更少了。

有些远郊的超大型社区，晚上亮灯的人家还不到三成，商场、学校、医院这些该有的配套，要么是建设拖拖拉拉，要么就是嘴上说说一直没落地。买房自己住的需求在缩水，往外租也找不到租客，房子连最基本的流通支撑都快没了。

从国家统计局发布的70个大中城市房价数据能看得很清楚，2026年4月，一线城市新房价格环比微微涨了一点，二手房环比涨幅稳定在0.4%；二线城市新房价格则开始小幅回落；三线城市新房环比跌了0.3%。

全国100个重点监测城市里，只有21个城市房价还能维持上涨或者勉强持平，剩下将近七成的城市，房价都还在往下走。

大部分三四线城市的人口常年往外流，本地新冒出来的购房需求，主要就是结婚要买婚房的，或者住得太挤想换个大房子的，就这么点儿需求，跟堆在那里的海量库存房一比，完全不在一个量级。有些县城的楼盘，单价已经跌回到十年前的水平，哪怕开发商又是喊出免首付、又是送车位，房子照样得卖上好几年才能清掉。

这种撕裂的行情，绝不是哪项短期政策临时搅动出来的，而是人口往哪走、好资源往哪聚、房子总体上是多了还是少了，这几个硬因素长年累月共同作用的结果。

往后看三年，城市和地段带来的房价差距，只会越拉越大，根本不存在所有房子一起抬头回暖那种日子了。

房产褪去金融增值属性，耐用消费品属性成为核心定位

潘石屹前阵子说了句很直白的话：“房子已经成了家电。”这句话，算是把楼市底层逻辑的根本性变化给点透了。

过去二十年，大家心里都默认买房是稳赚不赔的投资，这个时代算是彻底翻篇了。房子的价值逻辑，正变得跟冰箱、洗衣机这些耐用品差不多，好不好用、住着舒不舒服，已经取代了未来能涨多少，成了买房人最先掂量的事情。

往回看，在国内楼市快速扩张那些年，普通家庭买房，心里主要盘算两层账。

一层是自己有地方住，解决刚需；另一层就是指望房价上涨，让家里的资产跟着升值。不少家庭不惜多借钱、加杠杆去买好几套房，靠的就是卖房挣差价、靠出租挣租金，好把家庭财富滚大。

那时候，市场好像默认了，手里攥着房子就一定能跑赢通胀，房子长期干的其实是金融资产的活。当时全国房子总体上不够住，城镇化又轰轰烈烈地把大批新买房人推进了城，地价一个劲往上蹿，把房价稳稳托住。

租售比这种指标严重失衡，但没人在意，因为不断上涨的房价把什么都盖住了，没几个人会去仔细算持有房子每年究竟吃掉多少成本。

到了2026年，情况已经大不一样了。全国住房总量早就够用，人均住房面积也上来了，可适龄的、需要新买房的年轻人数量，一年比一年少。过去支撑房价普涨的那种底层需求，塌了。房产身上那层金融属性，正在被一层层剥离。

用租售比这个行业通用指标一量，就特别直观：北京一套普通住宅，一年的租金回报还不到房价的1%，但居民背的房贷利率还在4%以上。想靠租金来填平月供，这个窟窿已经大到堵不上了。那条靠持有房子稳稳赚钱的路，基本走不通了。

现在国内大部分房子，只要一交房，房龄就一年年往上加，墙体老化、管线设备损耗、物业维护成本也越来越高。除了极少数一线城市核心区那种好地段的房子，绝大部分普通住宅，只会随着年头变长而不断折价，长期升值的空间基本不存在了。

往后三年，大家买房的思路会彻底扭过来。刚需只会关心住得舒不舒服、上班方不方便、买菜上学看病这些配套齐不齐。打算换房的人，会先掰着指头算物业、贷款、税费这些持有成本到底有多高，不再把“这套房以后能涨多少钱”当成拍板的核心理由。靠炒房来赚快钱的行为，也就在市场上彻底没了生存的土壤。

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