10亿砸向武鸣，文旅地标来了！东盟经开区要翻身了？

都说楼市两极分化，似乎南宁产业也是。

东部新城工地正热火朝天，五象的AI产业如日中天，而国家级开发区东盟经开区的厂房却在大进行「清仓」。

就连全球鞋业巨头之一的厂房，也赫然在列。

靠出租厂房为生

全球鞋业巨头的没落

近期，一份南宁的《产业园区待租赁厂房资源清单》里，一条信息引起了我的注意：

东盟经开区宁武路19号，南宁麦斯鞋业有限公司，1、2、3号车间及办公楼整体招租，总面积约5万平方米。

▲厂房现状

5万㎡什么概念？相当于7个标准足球场。

可能很多老铁对这个麦斯鞋业并不熟悉，它来头不小。

它的母公司台湾麦斯集团，是全球鞋业巨头之一。总部在东莞，年销欧美高价女鞋2000万双，年营业额超过4亿美元，员工逾万人。是国内唯一拥有代工、生产世界高端自主品牌的企业。

麦当娜喜欢的ASH、蔡依林和周迅青睐的United Nude，都是麦斯旗下的品牌。

2009年2月，南宁麦斯鞋业项目在东盟经开区开工。

项目占地390亩，一期建筑面积11万㎡，有16条现代化生产流水线。计划总投资8000万美元，预计年销售收入6.9亿元，可安排近3万人就业。

▲厂房现状

2017年，南宁麦斯鞋业入选全国就业扶贫基地，南宁仅10家企业获此殊荣。彼时，它是北部湾区域规模最大的制鞋企业，属广西知名企业。

如今呢？

我查了一下，爱企查显示：南宁麦斯鞋业有限公司参保人员10人。

从近「3万人就业」到「10个人看厂」，5万平方米车间招租，这个落差，太大了。

东盟经开区厂房

大量空置的背后

咱再说回到那个《产业园区待租赁厂房资源清单》，里面统筹归集了高新区、广西—东盟经开区、六景工业园区等重点园区的存量标准厂房资源，要盘活去化。

东盟经开区是「重灾区」，待租厂房总面积接近30万平方米，在所有园区中位列第一。麦斯鞋业那5万平方米的车间，只是其中一笔。

为啥会有那么多厂房空着？

东盟经开区南宁人更习惯叫它武鸣里建，很多人对这个地方的印象都是「远、偏、厂房多」。

这里最早是全国最大的华侨农场，2004年更名为南宁—东盟经济开发区，2013年升级为国家级经济技术开发区。

要知道，南宁一共也就三个国家级开发区，江南经开区、西乡塘高新区和东盟经开区。

▲南宁东盟经开区

刚升级那会儿，东盟经开区风头很劲，是广西世界500强企业和台资企业最多的开发区。入园企业200多家，形成了食品加工、轻纺制鞋、生物制造三大产业。麦斯鞋业就是那个时期引进的台资代表，规划16条流水线、近3万人就业。

十几年过去，产业换了一波又一波。

第一波：轻纺制鞋。要打造「全国一流、广西第一的轻纺服装鞋业产业城」。南宁有劳动力，广东成本高了，产业往广西搬。后来招工难成本优势丧失，这套模式撑不住了。

第二波：生物医药和机械制造。2017年前后主推食品加工、生物医药、机械制造三大产业。引进了一些企业，但没能形成特别强的标签。

第三波：食品加工和新能源。现在定位为「以绿色食品、新能源为主，高端装备制造与生命健康产业为辅」的「2+2」产业格局。

现在的东盟经开区，2025年食品加工及其配套产业总产值突破100亿元，汇聚了150多家食品企业。有百威、双汇、统一、海天、红牛这些老百姓一听名字就知道的品牌。

▲南宁东盟经开区

南宁老友粉产业园也已初具雏形，预包装产能达每日100万包。食品产业规上企业产值同比增长40%以上。 两大支柱产业产值占园区总产值的71%以上。

但前两波产业留下的那些厂房，很多还没来得及填满。这就是东盟经开区现在的真实状态：一边是新产业在生长，一边是旧厂房在空置。

10亿巨资砸来

文旅地标来「救场」？

2026年7月29日，南宁市发改委发布2026年第一批16个重点推介项目。其中，东盟经开区国门印象文旅综合体项目，是最引人关注的一个——总投资10亿元。

又是文旅项目。

要知道，南宁的文旅项目成功率并不高。中国锦园、空港恒大文化旅游城、牛湾岛……规划都很美好，最终要么烂尾、要么停摆、要么艰难维持。

▲空港恒大文化旅游城

一个远离主城区30多公里的工业园区，真的需要、也真的能撑起一个文旅综合体吗？

先看看项目的详细信息。

项目位于广西—东盟经济技术开发区工业路129号，占地约120.12亩，规划用地涵盖商业、居住、教育、城市道路、防护绿地及公园绿地等。

分两期建设：

一期：盘活原天然纸业存量用地，改造旧厂房建设「国门印象会客厅」与「东盟工业企业展销中心」。

二期：拓展休闲体验业态，丰富文旅消费场景。

项目深挖工业旧址与华侨农场历史底蕴，联动周边农业及农产品加工产业。合作方式为引入社会资本以资金入股方式参与开发建设。

显而易见，它是带着「盘活闲置厂房」的使命来的。

天然纸业是一家成立于2004年的国有控股企业，早已停产，2021年土地被收储。国门印象项目一期要做的，正是盘活原天然纸业的旧厂房。

同时，一个120亩的综合体，从建设期的施工、装修，到运营期的商业、餐饮、物业、管理等岗位，保守估计能带动上千人就业。项目规划的商业、居住、公园绿地等功能，也让附近的居民有了休闲娱乐的去处。

在我看来，这个项目的本质，更像是填补一个工业园区长期缺失的生活配套。

相比其他文旅项目，国门印象体量更小、有产业依托、有政府背书、以盘活存量为主，或许算是优势。

但10亿元能盘活一个天然纸业，盘不活整个东盟经开区近30万平方米的空置厂房。

它更大的意义在于告诉市场：这片土地正在换一种活法。

至于能不能成不好说。老铁们觉得呢？