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编辑：G

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2026年9月底，阿联酋阿布扎比哈利法经济区，京东产发与KEZAD集团正式签署协议，一块15万平方米的土地完成交割，消息传回国内，多数人第一反应是“京东又搞跨境电商了”。

可翻开这14个月的布局清单就会发现，从阿布扎比机场自由区到沙特吉达港，从迪拜杰贝阿里到利雅得，京东在中东持有和在建的物流面积已经超过25万平方米。

一个电商平台，跑中东买地建仓，修的到底是什么路。

14个月落下三颗棋子，买地规模超出想象

京东在中东的布局不是突然起意，节奏从2025年开始明显加快。

2025年6月18日，京东物流自营B2C快递品牌JoyExpress在沙特利雅得起网，自营快递员送货上门，支持货到付款，部分订单最快当日达或次日达。

同年7月，京东产发与阿布扎比机场自由区签约，规划建设两座高标准仓库，总建筑面积超7万平方米。这一步卡的是空运枢纽。

2026年8月30日，京东物流位于沙特吉达的首座智慧物流枢纽项目正式奠基，中国驻吉达总领事杨易到场出席，公开表示该项目是“一带一路”倡议与沙特2030愿景深入对接的又一实例。

该项目集先进物流设施、智能管理系统与可持续发展理念于一体，预计2027年9月运营，沙特工业城与技术管理局CEO马吉德也到场参加，近百人出席奠基仪式，这一步卡的是红海航运枢纽。

到了2026年9月底，京东产发在阿布扎比KEZAD完成15万平方米智能物流枢纽的土地交割，紧邻哈利法港，依托港口、公路、铁路、航空组成的多式联运网络。

可连接中东、非洲、南亚和欧洲市场，预计2028年起投入运营，配套智能自动化仓储与数字化运营系统，建成后预计创造约1000个直接就业岗位，港口加机场，双枢纽格局在阿联酋成形。

这三步棋串起来看，脉络很清楚，先把末端配送跑通，再把仓储底盘铺开，最后把海运和空运两个咽喉全卡住。

不学速卖通不学Temu，非要走最重的那条路

中国电商出海，主流打法是轻资产的流量生意，速卖通和Temu走全托管模式，平台负责运营和获客，物流交给第三方，京东偏偏反着来，自己买地、自己建仓、自己搭本地物流网络。

这条路在国内走过一遍，2007年同行笑他自建物流太重、烧钱没底，他偏要建仓、偏要自己送货，后来这套重资产成了京东最硬的护城河，如今原样搬到中东。

这套打法的底气来自国内的基本盘，京东物流在国内经营超过3600个仓库，聘用近51万名一线运营员工，服务超过6亿消费者，2025年上半年总收入985亿元，同比增长14.1%。

京东产发在全球管理超过300个项目，总建筑面积超2800万平方米，资产管理规模超160亿美元，把这套经验复制到中东，京东自营快递在沙特已经把履约时效从72小时压到24小时。

中国商品进入中东，最难的一段往往发生在落地以后，船到港，货物还要清关、入仓，再从一整批拆成一张张订单，最后送到消费者手里，货越卖越多，这些环节就越难靠临时租仓解决。

京东给出的办法很直接，先把仓库修过去，掌握海外的仓储和最后一公里，谁就掌握中国品牌出海的入口，别人出海是去卖货，京东出海是去修路、建码头。

这套逻辑在阿联酋的落地，还撞上了一层额外的政策红利。

阿联酋自贸区实行零企业所得税、零关税、100%外资持股政策，122个以上行业取消本地保人强制要求，利润100%自由汇回，无外汇管制。

京东产发选择KEZAD，不只是因为紧邻哈利法港的区位优势，更是因为这里的税收和外资政策让重资产投入的回报周期大幅缩短。

沙特那边同样在推2030愿景，商业地产和物流基建对中国企业的兴趣逐年升温，京东的中东布局，放在更大的中企出海图景里看会更清楚。

今年9月，迪拜控股将价值50亿迪拉姆、约合13.6亿美元的建筑合同授予中国建筑股份有限公司中东公司，用于开发新总部及卓美亚公馆阿联酋大厦项目。

这是迪拜控股迄今最大的建筑合同，同月，巴林住房和城市规划部将哈利法城超过2500套住宅开发项目授予中国机械设备工程股份有限公司与当地企业组成的联合体。

中国建筑中东公司承建的巴尼亚斯三期别墅项目，总建筑面积约49.3万平方米，建设内容包括863栋两层别墅及周边道路、管网、绿化等基础设施。

这些项目跟京东的物流枢纽不是一个赛道，但它们共同指向一个趋势，中东的基建、物流、住房、金融领域，中国企业正在从零散的工程承包走向长期资产布局。

京东在中东建仓的同时，中信建投证券拿到了迪拜国际金融中心的区域执照，比亚迪、百度、腾讯云、华为云在迪拜都有显著布局。

中国五大银行合计持有DIFC银行与资本市场部门总资产的三成以上。

京东选择在这个节点加码中东，市场数据给了足够的理由，中东北非电商市场规模2025年已突破1100亿美元，行业预测2028年有望增长至1500亿美元。

沙特是其中增长最猛的市场，2025年电商收入约166.8亿美元，预计2029年增至242.9亿美元。

中东地区人口约4.9亿，18至35岁年轻人口占比超过六成，互联网渗透率高达92%，但电商渗透率仅约5%，而同期中国约35%，美国约24%。

电商渗透率的巨大差距意味着增量空间，增量空间意味着对仓储和配送的长期需求。

京东产发在KEZAD的项目选址紧邻哈利法港和多式联运网络，物流效率直接决定跨境电商的履约成本和用户体验。

中东地处亚欧非三大洲交汇地带，在这里建一个仓，辐射的不只是一个国家，而是三大洲二十多个亿人口的市场。

买地容易，把地变成钱才是真考题

刘强东在2014年的京东内部年会上说过一句话，国际化是自己心里最后一个梦想，这个梦实现了，也该退休回家抱孙子去了。

他还补了一句，是否国际化，决定了京东未来的生死，十二年过去，这个梦落在了中东的沙漠里。

可15万平方米的规划面积足够醒目，京东产发至今没有披露这座新仓的投资额、签约客户和预期收入，项目建成后，仓库能租出去多少、每天能处理多少货，才会决定这笔长期投入是否划算。

京东在中东已经迈出了建仓和配送两步，但这两步之间的协同效应还没有被验证。

仓库的位置、内部设计和配送网络能不能配合起来，企业愿不愿意把货长期交给京东，这些问题的答案不在签约文件里，在未来几年的运营数据里。

重资产模式的另一面是风险，中东的地缘政治变化、当地法规调整、用工成本波动，都会直接传导到资产回报上。

京东物流在中东已经布局近10个海外仓，重点服务汽车、3C电子、电商、家电家居、新能源等行业，客户结构相对集中在制造业和品牌出海企业。

如果中东市场的消费增速不及预期，或者更多中国品牌选择轻资产模式出海，仓储空置率会成为京东产发必须面对的问题。

朋友们，你们怎么看，一个搞电商的跑中东买地建仓，这到底是在下一盘大棋，还是在赌一个未必能赢的未来。#秋季生活打卡季##上头条 聊热点#

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