李嘉诚曹德旺可能说对了！2026年不买房，5年后会庆幸还是后悔？

进入2026年之后，国内房价仍在延续此前的下跌走势，而上海等城市却出现了二手房井喷式成交的小阳春行情。在这种扑朔迷离的市场环境下，2026年到底该不该出手买房？

今年的春天，不仅是北京和上海，整个华东地区的房子都呈现出井喷式的二手房成交潮。在过去的三月，上海的二手房单日成交量打破了五年来的新高。

很多人都说，小阳春到了，楼市见底了。但如果仔细看一下结构，成交的主力依然是100万到300万之间的超低价房源，也就是经常说的"老破小"。

老破小的抬升是否真的意味着楼市回暖？这次的结构性行情到底是反弹还是反转？

上海的"老破小"基本属于100万到500万之间的房源，大多数成交集中在300万左右的段位。这样的房子面积大约在50平到70平之间，总价折算下来约为单价4到6万元，符合上海中环到外环的一些老房子，或者内环里特别小的房子的定位。

学区房也覆盖在其中，虽然面积更小，但具有独特价值。这类老破小从多年前开始就是上海成交的绝对主力军，约占80%的份额，再往上是一个非常窄的金字塔结构。

最近身边的暖意非常明显。第一是成交的流速变快，第二是价格普遍比原本的预期要高一些，第三是谈价的爽快程度和来看房客户的数量都在明显增加。

与此同时，上海最近有非常多的新房成交远好于预期，特别是春节后新政颁布之后。新政中最重要的一条，是只要拥有一年社保，就可以在外环内买房。

一年社保基本上可以约等于没有任何条件。新政之后，上海有几个很有代表性的项目都在快速去化，包括后滩旁边的云起冰江、虹口区的外滩瑞府等。

这些项目并非顶级的、5000万起步的豪宅，仍有1000多万的房源在售，因此会消化掉一波原本没有资质、来上海拼搏很久的购买力。最近不仅是二手房和新房，租房也出现了一定的价格反弹。

清风提到，自家房屋租金7月份到期，三月份就有中介开始联系，说手上有好几个客户在等该小区的户型出来，可以涨租金了。整个三月份三万套的成交量已经是很多年没有见过的，是五年来的最高值。

对于政府的观测点而言，三万套被认为是市场热度的临界线，超过两万套就是容忍线，而上海的顶峰也就是四万套左右，如果能持续在三万套以上，说明市场已经相对火热了。

从现在成交的结构来看，仍以低总价的二手房为主，新房真正受益于这波小阳春、明显有起色的项目有但不多，仍以性价比突出、产品比之前好的新规产品为主。与2023年那波"大干快上、烈火烹油"的小阳春相比，现在的成色是要打个折扣的。

客户主要来源是去年八九月份上海市场快速降温之后被冻结的购房需求，新增的客户不是特别多。从全国看，这次小阳春反应比较明显的，反而是过去已经跌了四五年、市场非常差的几个城市，比如南京、苏州。

今年小阳春数据反弹最大的城市可能让人意想不到，是徐州，因为确实在地板上趴了太多年，基础比较低。这说明刚需还是有的，但绝大多数人都是冲着自住和改善去的，很少有人是以涨价或投资为目的去购房，这样的需求在迅速衰减。

今年可能是购房者获取房地产市场，尤其是新房市场正确而透明信息变得无比困难的元年。开发商对各种销售去化、认筹数据，不仅有技术性操作，还会陌入深，上海去年甚至出现了在网签环节也进行数据注水的情况。

整个新房数据链条原本是透明的：从认筹收了多少筹，到摇号、到认购，再到网签。但今年大家会发现，数据基本上不可见了。

第一波开始做水分的是认筹，大量神秘客户在全市每个楼盘里定点出现，从来不买，可能一年认30个筹。第二类是现场注水，真实客户20个、演员请了40个，最后陪着一起演一场选房。

最近甚至连网签数据都很难再做百分之百的确认了，因为很多盘会出现网签完成之后全部退出的情况。房地产市场就是这样，所有好用的信号都会因为过于好用，最后变得不好用。

房子不一定会一直像过去几年这么差，但有可能短期内很难再看到它回归资产属性。Ren回忆了一个事情：市场从2015年开始往上走，全国各地都出台了限价政策，地方政府当时都有过一个说法——房价的涨幅不要超过每年GDP的增幅。

到了2026年，如果期待房价真的能保持跟每年GDP增幅一样，大家应该还是挺满意的。但这套逻辑在事实当中有两个比较大的瑕疵。

第一，热度是很高，但整体的挂牌和库存依然很高，这一个月的量不足以消耗所有库存。第二，从价格上来说，很大程度上还是以价换量。

更重要的是，以往上海最核心的置换链条到了现在真的有点行不通了。原来卖了300万房子的人最有可能去买500万的房子，卖了500万的人很有可能去买800万、1000万的，再往上换更大的房子。

这个置换的过程取决于两点：第一是对未来收入预期是好的，第二是对房价的投资价值和投资预期是好的。但从现在的角度来说，这件事情比较难，新房特别是中环以内的新房价格带，与低总价段之间的鸿沟越来越大，传导逻辑不再通畅。

新规的本质就是变相降价，会导致二手房下滑，进而带来成交变难、置换链断掉、二手房价格被迫下跌。开发商现在会用更好的产品去卖更低的价格，一定会导致普通产品的二手房价格随之往下走。

开发商的心态也是导致现在问题的一个原因。开发商有时候还是非理性的，要么非常激进，把地拿得很高，把房价掩埋得很高。

2025年大家都觉得市场好，于是抢地凶猛，开发商认为自己有好产品就把价格顶在那里，导致二手置换上来的人够不着新房。开发商对单项目决策、单项目成功能兑现就好，并不管二手房洪水滔天、别的楼盘怎么样。

所以大家有时候不要期待开发商掌握了什么信息的绝对优势，实际上草台班子都一样。在降价套路方面，几种典型方式：一是送黄金，杭州有项目因为黄金最近上涨，房子本来亏的钱用黄金全部补回来了，上海也开始有项目送这种硬通货；二是送装修；三是送车位。

还有一种是开中介开分销，通过分销给到中介的钱再变相返给客户。上海理论上最低还是95折，但最近其实有几个项目已经干到实质性85折，甚至个别飞标户型已经干到88折以下。

市场一旦扭转变成买方市场，中介依赖度变高基本是必然。中介的点位远比之前投广告要高得多，一般中介点位很少少于1.5，高的甚至有三个点、四个点，而开发商职业顾问的正常佣金可能也就是千一千二。

延伸到产品层面，2026年的新小区在产品上有几个大的层面变化。第一是户型层面比以前先进很多，出现了全景仓、大开间的朝南采光面，包括转角飘窗。

第二是新规里的飘窗可以打掉、三阳台等设计，整个房子可利用面积会比原先大15%到20%。第三是叠墅。

一方面让开发商绝对省成本，因为省了很多下挖成本；另一方面对整个工区的立体感和可创造空间会有很大变化。最近在外环线以外、交环线的项目里，出现了配大几千平会所、全叠墅居然有室内羽毛球场和网球场的会所配置，这在原来的成本预算里是绝对不敢想象的。

但这种叠墅的普及在某种意义上对存量客户的向上改换链条产生了冲击。从开发商视角，政府的初心最主要还是为了卖地，其次才是为了改善居住品质。

在过去几年，如果只从买房供给结构来说，超低总价段房子的供需关系其实是改善的，但高总价段房子的供需关系是持续恶化的。过去五到六年甚至十几年最核心的叙事是：市区比郊区跌得小，大比小好、贵比便宜好、净比原好、新比旧好。

但这个最核心叙事到了2026年是不是还得延续，是要打个问号的。2026年还有一个比较大的看点：2021年现售元年的楼盘到2026年也开始混面向市场。

可以用两个标准去看：第一个标准是买的这个盘身边投资客占比有多高。以自住目的购买的房子，往往最后出手时投资收益不错；而以投资为目的购买的房子，最后出手时收益并不好，甚至很糟糕。

第二个标准是当时这个盘以及后来这几年的供应量。清风给出的建议是：尽量在自己买的时候，除了考虑净庭以外，一定要想明白只有自己觉得这个房子能住得下去，才会有人愿意用住得下去的价格来接盘。

回到开篇的问题——2026年不买房，5年后会庆幸还是后悔？数据显示，2026年5月百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，同比下跌7.99%。

市场主流观点认为，不同城市5年后结果并不一样：一线城市可能在政策利好下回升，二三线城市则可能继续承压。某商界前辈早年曾预测，未来房价会面临大洗牌，炒房客需要谨慎，而自住刚需可以放心买；

另一位制造业巨头则更直接地表示，房子本身就是一堆水泥砖头，建议拥有多套房产的家庭尽快把多余的房子变现，以免陷入卖不掉又租不出去的困境。可以清晰看到一个共同结论：房价将长期去泡沫化、去投资化，最终回归居住属性。

楼市调整的趋势已经形成、居民收入支撑不了高房价、房地产市场失去了赚钱效应——这三大现实决定了投资炒房的窗口期已经过去。

对于投资客来说，现在盲目出手大概率会后悔；而对于要结婚、落户的刚需家庭来说，在当前贷款利率、首付比例都处于历史低位、各种救市利好密集出台的背景下，只要经济条件允许，今年买一套适合自住的房子也是不错的选择。

买不买房的答案，归根到底还是要回到那句最朴素的判断：房子是用来住的，不是用来炒的。