三十年，两度拓荒，三亚山海背后的造城人

1996年8月22日，一个雷雨天，三亚亚龙湾。

海风裹着咸湿的气息，吹过一片荒芜的海岸线。这里杂草丛生，人烟稀少，除了偶尔路过的渔民，几乎没有人会专程来此。

但就在这一天，一座造型奇特的建筑在沙滩边揭开了面纱。

敞开式的大堂没有装空调，地砖是质朴的材质，服务员穿着花花绿绿的工作服，门口站着一群穿休闲服受邀前来的香港嘉宾。

这就是中国第一家五星级度假酒店——三亚凯莱度假酒店。

◎ 三亚凯莱度假酒店 实景图（图源：网络）

在那个酒店都讲究金碧辉煌的年代，凯莱多少显得“离经叛道”，没有封闭恒温大堂、工作人员身着印花岛服，完全跳脱当年金碧辉煌的商务酒店范式，有同行甚至说：“最多三个月就关门。”

但他们错了。

1997年亚洲金融风暴席卷而来，无数酒店门可罗雀，凯莱却经营得风和日丽。不少北上广的游客坐着绿皮火车辗转到三亚，只为在房间里看一次南海日出。

那件被嘲笑的花哨工作服，后来还演变成了海南岛服。那个没有空调的开放式大堂，引领了中国度假酒店的设计潮流。

后来的很多年里，凯莱成了中国度假酒店行业的“黄埔军校”，从这里走出去的服务人员遍布全国。

很少有人知道，这家改写中国度假行业起点的酒店，背后站着的是中粮。那次在亚龙湾的落子，成为一场横跨三十年城市陪伴的开端。

彼时的亚龙湾，遍布礁石与灌木，没有主干道，没有给排水管网。巨大投入与漫长回报周期让民间资本望而却步。

◎三亚亚龙湾1997年 实景图（图源网络）

中粮，成为唯一愿意托底湾区建设的央企。

而中粮与亚龙湾的缘分，早在凯莱之前就已埋下。1992年，亚龙湾作为全国首个热带风情国家级旅游度假区正式起航。

面对一片尚无经验可循的“行业空白”，中粮勇挑重任，率先探索高端度假区开发模式，填补了全国高端度假区的空白。同年，亚龙湾开发股份有限公司成立，正式拉开了这片海湾的造城序幕。

◎中粮·三亚大悦中心 实景图

1993年7月，亚龙湾国家旅游度假区地域界限与规划顺利通过国家旅游局审批。开发公司按照“统一规划、分期开发、高标准、严要求”的原则，首期启动6100亩用地的“五通一平”工程，一场从无到有的基础设施攻坚战全面打响。

依托这片能见度达18米、沙滩白得发亮细得像盐的稀缺海湾资源，中粮请来美国规划设计团队，为湾区做了详细规划。1995年，中心广场和凯莱酒店启动建设。

◎三亚中心广场 实景图（图源：网络）

1996年凯莱一炮而红，但在当年的亚龙湾，凯莱并非孤岛。1997年10月，蝴蝶谷生态旅游景区正式对外开放，占地1.5万平方米的园林中，1500平方米的网式蝴蝶园规模堪称当时世界之最，成为亚龙湾又一个标志性景点。

1998年1月，三亚仙人掌度假酒店正式开业，以6184平方米的超大室外泳池为标志，首次以高端酒店约三分之一的价格向中等收入家庭敞开大门。

◎三亚仙人掌度假酒店 实景图（图源：网络）

蝴蝶谷的“游”、仙人掌的“住”与凯莱的“娱”，形成了早期的“住—游—娱”联动，将亚龙湾从“富豪专属”之地推向大众化的综合度假目的地。

正是这种多元配套的叠加效应，让喜来登、万豪、希尔顿、丽思卡尔顿等国际五星品牌接连入驻。巅峰时期亚龙湾汇聚二十余家五星酒店，成为亚洲高端度假酒店最密集海岸。

在亚龙湾，中粮做到了行业第一。

二十余年超三百亿滚动投入，推动三亚从零起步，成长为全国知名滨海旅游目的地。很长一段时间，海南旅游行业有一个共识：没有中粮，就没有成熟的亚龙湾。

如果说凯莱是中粮投向三亚海岸的探路石子，整片亚龙湾开发，则是中粮赠予三亚的第一张城市名片。

但故事并未止步于沙滩海浪。随着海南自贸港建设全面启动，这家深耕三亚的央企，将目光从海岸线收回城市腹地，开启了第二段造城叙事——

中粮·三亚大悦中心

◎中粮·三亚大悦中心 实景图

2019年，中粮集团大悦城控股分两批拿下东岸核心地块，打造总投资80亿元、总建面65万㎡的中粮・三亚大悦中心，这里便是官方划定的三亚CBD核心。

项目是整片CBD内规模最大、投资额最高、开工与落地速度最快的标杆，被省、市两级列为双重点工程，也是三亚总部经济示范样板。

大悦城控股入局前，东岸只是待开发空地，作为片区首个启动的大体量综合体，中粮率先开工、率先兑现，撑起了整片三亚CBD开发骨架。

换句话说，没有中粮，三亚CBD的兑现可能还要晚好几年。

区别于主打金融办公的月川片区、侧重文旅配套的其他组团，中粮·三亚大悦中心实现了商业、超高层甲级写字楼、高端商务会所、品质住宅、安居房、公共配套全业态闭环，真正做到产、商、居、公服一体化，三亚CBD的核心地位不言而喻。

而真正证明地位的，是2024年10月1日。

那天，全国首座热带大悦城——三亚大悦城正式开业。200余家品牌入驻，其中超过60%是城市首店、旗舰店和定制店。

开业当天，销售额突破1500万元，客流突破14.7万人次。100%的招商率和开业率，刷新了中粮大悦城体系内的开业纪录，商场甚至被迫营业到凌晨。

◎ 三亚大悦城 实景图

此后的数据更是令人侧目。开业仅9个月，三亚大悦城累计接待客流超1100万人次，销售额突破10亿元。2026年春节档期，总客流近90万人次，总销售近1亿元，斩获全国大悦城营业额冠军。

到了今年1-2月，销售额就达4.8亿元，创历史同期最佳，销售坪效位居全国大悦城体系第一。

在海南这个“旺季爆、淡季空”的传统商业格局中，三亚大悦城的增长曲线呈现出罕见的“淡季不淡”态势。

这份源源不断的人气，正是来自综合体多层级业态互相导流。

10万㎡购物中心常年吸纳本地居民与全国游客；大悦中心已交付大量企业入驻，工作日自带稳定商务客流。沿街商街已经落地了精品咖啡、高端医美、特色餐饮、网红民宿等，白天服务办公人群，晚上则承接休闲消费。

◎ 三亚大悦城 实景图

铂悦中心的公寓又集聚着常住年轻群体，日常消费持续赋能片区；还有铂悦居安居房，沉淀本地的常住刚需，可以提供全年无间断基础人流。

这种多层次、不分淡旺季的稳定人流底盘，是三亚其他单一写字楼、零散商铺难以企及的稀缺优势，也为大悦中心高端商务产品的推出，打下扎实的流量与配套基础。

大悦城所在的地块总占地面积约48亩，总建面约30.6万平方米，紧邻迎宾路，由中粮（三亚）国贸中心ITC、大悦城购物中心及大悦双子星A座、B座共同组成。

三栋商务楼宇依大悦城之上而生，楼上办公，楼下购物休闲娱乐，这种“垂直综合体”的形态，在三亚此前从未有过。

最引人注目的，无疑是中粮（三亚）国贸中心ITC。建筑高度约200米、形象高度约207米，是目前三亚的城市至高点。360°环绕视野，可将三亚的山、河、湖、海尽收眼底，东面可观临春岭、凤凰岭，西面观南海，南面看南海观音，北面看海棠湾。

这种“一览众山小”的视野，在整个三亚找不到第二处。

◎ 中粮（三亚）国贸中心ITC 效果图

而在这座地标之下，中粮·大悦双子星A座正在成为市场追逐的焦点。

A座高100米，共21层，167套，总建面约2.47万平方米。它的独特之处在于，打破了传统写字楼的刻板印象，以“ 商圈配套型生意空间”的设想打造商务会所。

客户可以整栋、整层定制，空间百变灵动。标准层建面约1525平方米，分户建面约97至147平方米。

◎ 中粮大悦双子星 实景图

在产品力上，A座有几个让人过目不忘的细节。

全落地LOW-E中空玻璃外立面，透光隔热，将天空与外部景色映入其中，建筑轮廓随光线变化呈现不同表情。

12米挑高的大堂一进门就让人感受到尺度感，4.2米的标准层高更是三亚商务空间的“顶配”。一般写字楼层高能做到3.8米已经不错，4.2米带来的不仅是视觉开阔，更是空间利用的无限可能。

◎ 大悦双子星A座 实景图

此外，VRF新风系统和可远程控制的电动开启扇，让整栋楼实现自然通风。在三亚湿热的气候条件下，这个细节意味着办公体验的质的提升。

电梯配比同样值得一提。5台客梯，梯速3.5米/秒，采用非接触呼梯方式，感应按钮远距离触发。加上一人一卡的智能安防系统，在注重健康与安全的当下，这些细节显得尤为贴心。

◎ 大悦双子星A座 实景图

项目的配套与入驻政策同样具备很强的竞争力。

配置的地下三层停车场，泊位供给充足，可以充分满足商务场景高频的泊车需求，还可暂享非过夜0元停车费，对于商务接待、访客往来频繁的企业而言，是非常务实的加分项。

同时，灵活的小户单元，实现轻成本即可入驻。物业费低至6+3元/m²/月，2026年10月1日前签署租赁协议的商户还可立赠1年物业费，大幅降低企业的前期投入与日常运营压力。

而A座真正的价值，在于它和楼下大悦城之间“共生共长”的关系。

依托楼宇与商场互通的优势，员工午休时下楼吃顿大餐、客户到访时在网红咖啡厅洽谈、或者加班后直接到影院放松，各类场景下楼即达。

商场的200余家品牌，某种意义上也成了A座的“配套设施”，且是不断更新迭代的配套。甚至可就近联动项目内民宿安排外地客商住宿，办公、社交、接待场景无缝衔接。同时共享购物中心、沿街商街、公寓、安居房叠加而来的全时段稳定客流。

A座本质上更像是大悦城综合体的“垂直延伸”。

它不是商场上方的一栋写字楼，而是大悦城的一部分，是商场动线和业态链条的有机组成。

这种关系，让A座有了区别于三亚任何商务空间的独特气质，开放、流动、7×24小时都有烟火气。

结尾

可以说，从亚龙湾的一片荒滩，到三亚CBD的城市天际线；从中国第一家五星级度假酒店，到全国首座热带大悦城；从引领中国度假酒店标准，到定义三亚的高度。

中粮用三十年的时间，完成了一场从海岸到城市的战略迁徙。

有人说，中粮是三亚城市变迁的见证者。但更准确地说，它是拓荒者。

三十年前拓荒亚龙湾，三十年后拓荒三亚CBD。它总是在一片荒芜中率先入场，然后看着这片土地从无人问津到万众瞩目。

◎ 三亚城市 实景图

伴随着中粮・大悦双子星A座热度持续走高，同板块的中粮・铂悦壹号住宅新品也迎来新动态。

建面约240㎡户型样板间即将盛大亮相。此前项目全景舱式布局、空中庭院的产品设计已令人印象深刻，而此次新品的最大亮点，在于将私家泳池引入室内，搭配约8.7米巨幅面宽与270°环幕视野，让“居家即度假”成为日常。

一湾山海，一座城芯综合体，三十余年双向陪伴、彼此成就，这正是一家深耕地方的央企，与一座城市最动人、长久的相处方式。