又一次历史重演？有人大胆预测：中国房价，将回到2021年水平

9月份，上海的二手房价格同比由负转正，这是2023年以来第一个出现同比上涨的一线城市。国家统计局的数据显示，从今年3月开始，一线城市二手住宅价格已经连续七个月环比回升，北上广深四城二手房价格的同比跌幅收窄到1.5%左右。

这些细微的变化，让一个几年前说出来会被嘲笑的判断重新回到台面上。又一次历史重演？有人大胆预测：中国房价，将回到2021年水平。

说这话的不是售楼处的销售，而是业内分量很重的人物。这个预测靠不靠谱，得先看是谁说的、怎么说的，再看历史和数据站在哪一边。

第一位是孟晓苏。1998年住房制度改革方案的课题组组长就是他，后来他长期执掌中房集团，在业内被称为“房改操盘手”之一。

今年9月，他在接受《华夏时报》专访时打了个比方：房价从十楼跌到三楼用了五年，再爬回十楼大概还需要四到五年；只要能在这两年里确认见底，大城市的核心地段大约到2029年就可能重新摸到2021年的价格高位。

第二位是经济学家马光远。

过去几年，他对楼市的看法偏谨慎，常被归入看空的一方。今年他的口风明显变了，公开表示房地产已经接近调整的底部，核心城市的优质资产会率先修复；他判断，大约再过五年，也就是2031年左右，会有少数核心城市的房价超越2021年的峰值。

一个偏政策视角，一个偏市场视角，两人给出的时间窗口落在2029年到2031年之间，大体重合。两位曾经观点不同的人，在同一个时间点上给出了相近的判断，这件事本身就值得琢磨。

但更值得注意的，是他们都给自己的判断加了前提。孟晓苏的前提有三个：市场底部得到确认，政策持续发力，居民的收入预期改善，缺了任何一个，时间表都要往后推。

马光远则反复强调，能回到2021年水平的只是一部分房子，未来真正称得上资产的住房，比例可能不到两成，大约七成城市很难回到当年的水位。所以，这不是一个“全国房价普涨”的预言，而是一个有条件、有范围的判断。

很多人只记住了“回到2021年”这几个字，却忽略了后面那一长串限定条件。读懂这些条件，比记住那个年份重要得多。先看市场的温度。

楼市有句老话叫“量在价先”。贝壳研究院的统计显示，今年前三季度全国二手房网签面积约6.2亿平方米，同比增长一成以上；二手房在住房成交中的占比升到52%，第一次超过新房。

国庆假期期间，重点城市二手房日均成交量同比增长四成以上。卖家的心态也在变化。

一线城市二手房挂牌量在今年三四月份先后见顶，到9月底合计减少了一万多套，深圳的降幅接近8%；克而瑞监测的50个城市新房库存，比2023年初下降了约两成，回到近三年的低位。量先动、价后跟，这是每一轮楼市修复的共同顺序。

成交量放大、挂牌量减少、库存下降，三个信号同时出现，说明市场的供需关系正在发生变化。当然，这只是修复的开始，离价格全面回升还有一段距离。

再看历史。从1998年房改算起，中国商品房市场走过了二十八年，经历过四轮比较深的调整：2008年、2011年至2012年、2014年至2015年，以及2021年开始的这一轮。

2008年全球金融危机冲击下，全国商品房销售面积同比下降一成半左右，随着政策发力，2009年市场迅速回暖。2014年的那一轮调整至今让很多人记忆犹新。

当年全国库存高企，销售面积同比下降，许多城市房价下跌。

2015年3月30日，多部门联合推出“330新政”，下调二套房首付比例、放宽营业税免征年限，随后一年多时间里连续降息降准，棚改货币化安置全面铺开，市场很快走出冰点，此后迎来了一轮大幅上涨。对照今天的政策，确实有几分熟悉的味道。

首套房首付比例最低降到15%，商业贷款利率降到3%左右，符合条件的首套中小户型还能享受贴息，实际利率进一步下降；大部分城市取消或大幅放松限购。从力度上看，这一轮政策的宽松程度甚至超过了2015年。

但相似不等于重复。2015年的城镇化率只有56%左右，每年有两千多万人从农村进入城镇；到2025年末，常住人口城镇化率已经接近68%，每年新进城的人口少了很多。

家庭部门的杠杆率从当年的四成左右升到了六成以上，再加杠杆的空间有限；全国总人口已经连续几年负增长，购房主力人群也在收缩。这三个差别决定了，这一轮修复不会像2015年那样全面普涨，而会更慢、范围更小、分化更大。

棚改货币化那种把大量资金直接注入三四线城市的手段，今天也不会再用。所谓“历史重演”，重演的是周期的规律，而不是周期的形态。

海外的经验也可以作参考。美国次贷危机后，全国房价从2007年的高点回落三成左右，2012年前后触底，用了大约十年才回到危机前的水平；但旧金山等核心城市触底更早，从底部算起只用了三年左右就超过了前高。

香港在1997年亚洲金融危机之后，楼价最多时跌去约六成，2003年触底后走出了长达十几年的上升周期。日本是另一个常被提起的例子。

日本总人口持续负增长，全国地价至今没有回到1991年泡沫顶峰时的水平；可东京都心区的新建公寓均价，近年已经超过了上世纪90年代初的高点。韩国生育率全球最低，首尔核心地段的房价依然屡创新高。

这些例子说明一个道理：人口总量下降，并不意味着所有地方的房价都会持续下跌。人口会继续向核心城市和都市圈集中，在这些地方，住房需求依然有真实的支撑。

全国平均房价可能长期低迷，核心城市的优质房产却可能率先复苏，这正是两位专家判断的逻辑基础。核心城市的底气，首先来自供给的收缩。

国家统计局数据显示，今年前三季度全国住宅新开工面积不到2.5亿平方米，同比下降四分之一，按年计算创下二十多年来的新低。新房从拿地到上市需要两三年时间，有机构预计，2027年至2028年间，部分核心城市可能出现一段时间的新房供应偏紧。

其次是人口和产业。深圳今年上半年首次参保就业的35岁以下青年超过30万人，同比增长8%以上，芯片、人工智能等行业是吸收这些年轻人的主力；北京、上海、杭州、广州等城市依然是年轻人才流入最多的地方。

外资对核心城市的商业不动产也重新表现出兴趣，戴德梁行的数据显示，上半年内地大宗商业地产交易中外资成交额大幅增长，多数集中在一线城市。人往哪里去，钱往哪里流，房价就往哪里走。

产业强、岗位多、收入高的城市，买房需求就有真实的购买力来承接。这也解释了为什么同一个时期，一线城市在回暖，许多三四线城市却还在下跌。

所以，“中国房价回到2021年”这句话不能机械理解。

更准确的说法是：一线和强二线城市的核心板块、品质较好的次新房、成交活跃的小区，有可能在未来几年回到甚至超过2021年的水平；而低能级城市、远郊大盘、缺乏产业支撑的文旅康养项目，回到2021年的可能性很小，更多会回归居住属性。

国内外多家研究机构对未来几年的判断也趋于一致：核心城市有望在2027年前后企稳，调整周期走向尾声。

东吴证券的一份研究，整理了国际清算银行的历史数据，发现全球近两百轮房地产周期中，普通收缩期平均约四年回到前高，深度收缩期平均要九年多，核心城市通常比全国平均水平早三到五年完成修复。

按照这个规律，中国这一轮调整从2021年开始，如果属于深度收缩，那么全国层面回到前高可能要到2030年以后；核心城市提前三到五年，正好落在2029年到2031年的区间里。从这个角度看，两位专家的判断并不是拍脑袋，而是有一定历史规律作支撑的。

对普通家庭来说，盯着某个预测年份没多大用处，更要紧的是弄明白自家房子处在分化中的哪一头。看三件事就够了：小区这段时间有没有真实成交，挂出去的房子多久能卖掉，来看房的人在增加还是减少。

这些身边的信号，比任何专家的预测都更可靠。政策工具箱里还有余量。

孟晓苏等专家提出过由国家设立平台公司收购存量住房用作保障房、成立国家住房银行、改革住房公积金制度等建议。全国住房公积金的缴存结余规模已达十万亿元级别，如何更好地发挥这笔资金的作用，是一个值得探讨的方向。

需要说明的是，这些目前还只是专家建议，并非已经出台的政策。这些建议的共同指向，是把存量房和保障房打通，把居民的购房能力和住房需求更好地衔接起来。

如果其中一部分能够落地，对核心城市楼市的企稳会是实实在在的支撑；如果迟迟停留在讨论阶段，市场修复的时间表就可能拉长。政策的节奏，是决定那个“2029年”能否兑现的关键变量之一。

具体到选择上，核心板块的自住房没有必要在这个位置折价抛售；有刚性需求和改善需求的家庭，不妨现在就多跑几个小区、多比几家价格，既不用抢着下单，也不必一直干等；手里拿着远郊和低能级城市房产的家庭，市场成交回暖反而是一个置换的窗口。

还要提醒一句：预测终究是预测。孟晓苏和马光远都给自己的判断加了前提，而现实中，收入预期能不能改善、政策能不能持续、外部环境会不会出现新的冲击，都存在不确定性。

楼市不会照着过去的剧本原样再演一遍，周期的节奏却总会以相似的方式回来。看多不盲目，看空不绝望，理性地看待自己的房子和自己的需求，才是穿越周期最稳妥的方式。