历史惊人相似！房价不断下跌，中国房地产很可能走日本的＂老路＂

小区门口的中介门店，灯还亮着，可里面坐着的人比看房的还多。这几年，类似的画面在全国大大小小的城市轮番上演。

有人说这是楼市在＂歇脚＂，有人却忍不住嘀咕：会不会跟当年的日本一样，一歇就是几十年？这就是眼下最让人放不下心的事——房价跌得停不住，市场冷得像入了冬，越来越多的声音开始拿中国楼市跟泡沫破裂后的日本比，担心走上那条又长又痛的下坡路。

这种担忧不是空穴来风，但事情真要这么简单，也就不必反复掰扯了。先看一组绕不开的数字。

国家统计局最新发布的70个大中城市数据里，新房价格环比上涨的城市增加到了14个，上海、广州各涨0.3%，算是这一轮调整中难得见到的暖色。

3月份一线城市新建商品住宅同比仍下降2.2%，其中北京下降2.1%、广州下降4.7%、深圳下降5.5%，只有上海一枝独秀同比上涨3.7%。二手房那头，凉意更明显。

一线城市二手住宅价格同比掉了7.4%，深圳、广州的跌幅都在7%以上。降幅是在收窄，可＂下跌＂两个字始终没摘掉。

把镜头拉远一点，日本的剧本就摊在眼前了。上世纪八十年代末，东京银座的一小块地皮能换下半个曼哈顿，这种疯狂在1990年戛然而止。

为了抑制资产价格快速上涨，日本央行从1989年5月起短时间内连续加息5次，把贴现率从2.5%提到1990年下半年的6%高位。闸门一关，水位骤降。

后来发生的事，全世界都看在眼里——房价跌了二十年，企业、家庭、银行一连串被拖下水。日本人管这叫＂失去的三十年＂。那么中国会重演吗？

相似之处确实让人心头一紧。中日两国的人口结构存在一定相似性，人口自然增长率都呈现下降态势，目前中国人口自然增长率已低于90年代初期的日本，并于2022年出现了负增长。

买房的主力军在变少，这是最底层的逻辑松动。但要把两国画成一个等号，又过于偷懒。

从经济发展角度看，中国与90年代的日本都经历过快速增长阶段，但中国经济规模更大、增速更快，仍处在工业化和城市化进程中，目前城镇化率仍低于日本90年代初期水平。说白话——农村进城的故事还没讲完，住房的真实需求仍有空间。

更关键的差别在政策的＂手感＂上。日本当年是急刹车，央行短时间连环加息，直接把泡沫戳破。

中国这边走的是另一种路子，正是有了日本房地产泡沫的教训，为避免出现日本式结局，采取不少行政手段打压房价持续上涨的势头，但避免刺破泡沫。一个是猛踩刹车，一个是慢慢松油门，结果可能完全不同。

横向再瞅瞅大洋彼岸的美国。同样是楼市出事，美国2008年崩盘后大约五年就缓过气来，到第九年房价基本回到危机前水平。

日本却整整跌了二十年。中国房地产市场调整源起于2021年1月份的三道红线，从那时算到现在，已经过去五年多。

这五年里，房地产行业的旧账正在一笔笔结清。截至2025年底，至少21家出险房企完成或获批债务重组，累计化债规模约1.2万亿元。

万科去年的业绩预告创下A股亏损纪录，被业内当作一个时代落幕的注脚——高杠杆、高周转那一套，玩不转了。地方政府的日子也不轻松。

财政部公开数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入为4.15万亿元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值减少了约4.6万亿元。卖地这条曾经撑起城市建设的财源，缩水了将近一半。

但中国手里还有几张日本当年没有的牌。土地是国家的，不像日本那种私有土地满地投机；保障房在加速铺开，分流商品房的压力；房产税推进得极为谨慎，不会像当年日本那样在泡沫顶峰猛加地价税，把市场一下子按死。

外资机构的最新判断也并非一片悲观。高盛在4月的报告里提到，上海和深圳将引领中国房地产市场的复苏，这两座城市或将在2026年底触底，其他一些主要城市将在6至24个月内跟随。

这话不算乐观，但也不至于让人绝望。行业内部的看法分成两派。

乐观的认为今年就能确认底部，进入＂L型＂磨底；谨慎的则觉得要等到2027年下半年核心城市才看得到全面回暖。

二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。数字摆在这里，再说＂房价只涨不跌＂已经没人信了。

但更值得琢磨的，是楼市内部的分化。一线城市和少数强二线，靠着人口流入和产业支撑，房子还能保住基本盘；而那些产业空、人口走的小城市，可能会面临日本地方城市那样的长期萧条，像鹤岗那种几百块一平米的奇景，未必只是个例。

一组数据值得留意。35到64岁的改善性群体基数在＂十五五＂期间将增加约3000万人，这部分人群将支撑起年均6亿到8亿平方米的住宅成交量，但这不再是雨露均沾，而是高度集中在一线及核心二线城市，低能级城市将面临长期的缩量挑战。

换句话说，钱会往少数地方流，大部分地方靠不上风口。高层最近的态度也透出风向。

《求是》杂志最新发文提出＂积极推动物价合理回升＂，并将＂着力稳定房地产市场＂作为关键措施。稳，是当下的关键字。

不是要让房价猛反弹，而是别让它继续下坠到失控。回到那个最初的问题——中国会不会走日本的老路？

相似的地方真不少，但不一样的地方也实实在在。日本是一脚踩死，中国是慢慢释放压力；日本土地私有炒到天上，中国土地在政府手里；日本人口断崖式老化，中国还有改善性需求在托底。

但有一点必须看清楚：那个买了就涨、闭眼赚钱的年代，真的回不来了。对于背着重贷的家庭，未来几年得做好长期持有的打算；对于手里有些积蓄的中老年朋友，买房这件事更该回到本来面目——住得舒服、配套齐全、孩子上学方便、看病拿药顺手。