马云预言成真！若不出意外，未来两年楼市将正式迎来3大“转变”

作者：纵横论市

马云多年前对房地产市场的相关预判，曾因与当时楼市的发展热度相悖而未被普遍认可，如今站在2026年的楼市节点，其基于市场底层逻辑的判断再次得到印证，正与当下的房产交易现状、资产价值走向高度契合。这些预判并非偶然的主观猜测，而是抓住了房地产发展的核心规律，而今明两年，楼市也将循着这一规律，迎来三大清晰转变，每一个都直接关乎普通人的买房、持房与资产处置。

一、马云关于楼市的核心预判梳理

马云曾在两个关键节点谈及对房地产的看法，表述无极端化倾向，核心均围绕人口结构、住房属性与市场发展本质展开，未脱离行业基本规律，相关时间与表述均有实际报道佐证，如今这些预判正逐步落地：

1. 2017年5月 杭州相关峰会：提出“过去8年房价大幅上涨，8年后中国最便宜的东西可能就是房子”。彼时房地产投机属性凸显，他预判随着市场发展，房子会褪去额外属性回归本质，无核心支撑的房产，价值终将合理回归。

2. 2019年5月10日 阿里日集体婚礼：作为证婚人明确提及“30年后，每对年轻人要养8个老人，管理5套房子，未来房子不值钱”。重点指向人口结构的变化，预判老龄化加剧、购房主力减少，会让住房的稀缺性在部分区域逐步减弱。

3. 核心逻辑总结：其预判本质是基于人口结构转变、城镇化发展阶段的客观判断，核心聚焦两点——房子将褪去过度的金融投机属性，回归居住本质；人口与产业的流动，会让缺乏支撑的房产逐步失去稀缺性，住房供需失衡问题将在部分区域显现。

二、市场现状与行业规律，印证马云的核心预判

马云的楼市预判，并非单纯的主观推测，而是抓住了房地产发展的底层逻辑。如今随着市场逐步走向成熟，当下的楼市数据、行业现状、专家研究结论，均与这些预判相契合，这是市场发展的必然结果，也让其预判再次得到现实印证。

1. 房产价值分化加剧，非核心资产价值回归

2025年全国百城二手房挂牌均价较2021年高点下跌约9%，三四线城市非核心板块部分房源价格有所回落；2026年一季度全国重点城市二手房挂牌量突破850万套，平均成交周期达187天，部分老房挂牌周期相对较长。

而一线、强二线核心城区的优质房源，价格始终保持相对稳定，成交流通性也远高于非核心区域。贝壳研究院《2026年中国住房市场白皮书》显示，2017-2025年，非核心城市普通住宅年化收益率仅1.2%，低于同期通胀率；核心城市核心区房产年化收益率也仅维持在4-6%，仅能实现资产保值，早已无此前的高额增值空间。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，房地产市场发展到一定阶段，必然会出现价值分化，人口、产业向核心区域集聚，非核心区域房产失去支撑，这是行业普遍规律，马云的预判恰好抓住了这一核心逻辑。

2. 人口结构转变，住房供需关系发生根本变化

据测算，我国25-44岁购房主力人口，2030年将比2025年减少12.5%；00后人口较90后减少3000万，10后较00后再少2000万，购房刚需逐步收缩，人口老龄化程度也在进一步加深。

西南财经大学2026年家庭金融专项调研数据显示，目前我国城镇家庭平均住房持有量达1.5套，房产占家庭总资产的比重接近七成，不同能级城市的住房持有情况存在明显差异，部分多子女家庭未来通过继承获得的房产数量可达3-5套，住房供给逐步趋于充裕，具体数据以官方发布报告为准。

2026年最新城市发展监测数据显示，全国超90座中小城市进入人口持续外流阶段，资源枯竭型、产业单一型城市人口年均外流率超3%，这些城市的住房空置率普遍超20%，部分东北、西北小城甚至突破30%，“多房空置”已成为部分区域的市场现状，与马云关于住房稀缺性减弱的预判相契合。

3. 住房属性回归，投资投机需求基本离场

当下的楼市发展，早已告别此前的高速扩张阶段，靠拆迁实现房产增值的路径逐步收窄，2025年住建部明确规定，城市更新单元内拆除建筑面积原则上不超现状20%，楼市彻底转向微改造、原拆原建的发展模式。

市场购房行为也随之发生根本变化，链家2026年一季度购房者调研显示，78%的购房者以“自住”为首要目的，仅8%的人明确考虑“投资增值”，这一比例较2017年的45%大幅下降，房地产的投资投机需求已基本离场，房子正逐步回归居住本质，印证了马云的核心预判。

摩根士丹利中国房地产首席分析师王菁在2026年行业报告中指出，当一个国家的城镇化率超65%后，房地产市场都会从增量扩张转向存量盘活，住房的投资属性弱化、居住属性凸显，这是发达经济体的共同经历，马云的预判与这一行业发展规律高度契合。

三、根据马云预判的底层逻辑，今明两年楼市的3大转变

今明两年楼市即将显现的三大转变，并非由单一观点主导，而是人口、市场供需、行业发展阶段共同作用的结果，恰好与马云此前预判的行业底层逻辑相贴合，也是其预判将进一步落地的具体体现，更是房地产市场向平稳运行阶段过渡的必然表现。

1. 老房流通性持续走低，置换环节易遇阻碍

2026年一季度，多数城市二手房市场中15年以上房龄房源的成交占比不足5%，这类房源月均带看量不足10次。即便位于主城区，若没有优质学区加持，也会因户型老旧、物业配套不完善、停车位不足等问题，市场吸引力大幅下降。

银行信贷对老房的审核也在持续收紧：房龄超15年的房源，房贷成数直接下调1-2成；超20年的，不仅首付比例提高，贷款利率还会同步上浮；部分城商行甚至已暂停25年以上老房的按揭业务。

这就形成了市场流通困境：有全款能力的购房者对这类资产接受度较低，刚需群体既凑不齐高首付，也难以承担高成本贷款，老房整体呈现“租易卖难”的状态。同时，城市更新模式的转变，让老房靠拆迁变现的可能性大幅降低，普通人“卖旧买新”的置换需求，易在交易环节遇到阻碍。

2. 城市分化持续加深，部分城市住房供给趋于充裕

今明两年，人口与产业向核心城市、都市圈集聚的趋势会愈发明显，部分收缩型城市的住房供给趋于充裕，也将成为行业发展常态。这类城市的住房空置率普遍超20%，人均住房面积超45平米，高于全国城镇居民的平均水平。

而一线、强二线核心城市的住房空置率不足10%，核心板块的房源始终处于供需紧平衡状态。2026年3月末，全国商品房待售面积迎来连续52个月正增长后的首次转负，但这份库存改善，仅集中在一线、强二线这些高能级城市。

收缩型城市的商品房待售去化周期普遍超36个月，部分小城甚至超过5年。未来这些城市，住房交易的议价空间会逐步加大，部分房源价格有所回落，房产变现不仅需要把控价格节奏，还需耗费一定的时间和精力，住房供需的区域差异会进一步凸显。

3. 房产增值效应逐步弱化，老旧高层住宅硬件老化问题逐步显现

房产财富增值效应大幅弱化

国家统计局2026年数据显示，我国常住人口城镇化率已达66.2%，房地产增量市场的发展空间大幅缩小，行业整体从“增量开发”转向“存量盘活”，靠买房实现财富快速增值、阶层跨越的时代已成为过去。

现实中不乏这样的例子：两位年龄、收入相近的同龄人，一位十年前坚持租房攒钱，2025年才入手一套刚需房，房贷占月收入六成，生活开支受到一定影响；另一位早年在一线核心区布局两套房产，2026年初置换优质大平层，房产增值后的财富规模是前者的6倍。

但这种差距，只是房地产高速发展期的阶段性结果，今明两年，即便是核心区域的房产，也仅能实现资产保值，难以出现此前的大幅增值，房产的财富增值属性逐步弱化。

老旧高层住宅硬件老化问题逐步显现

1998年住房商品化改革后大规模建设的高层住宅，今明两年将陆续迈入30年房龄，电梯运行故障率上升、外墙局部渗水脱落、地下管网老化、消防设施维护频次增加等问题，会成为不少老旧高层小区的普遍现象。

这类小区的物业费普遍偏低，物业的维护运营能力有限，难以拿出充足资金进行大规模维修改造，居住舒适度有所下降。而老旧高层住宅的拆迁重建难度较大：按当下的拆迁赔付比例和建安成本计算，拆除一栋30层的高层住宅，需要建60层以上才能覆盖成本，在城市规划中基本不具备可行性。

加之早年间住建部已出台政策严控高层住宅建设，县城住宅以多层为主，超18层的住宅审批需层层论证，老旧高层通过重建改善居住环境的路径基本被阻断。久而久之，有条件的业主会陆续迁出这类小区，房源挂牌量有所增加，房价逐步走低，小区的居住人群结构也会逐步发生变化。

当然，核心地段、品牌房企打造且物业维护到位的高层优质房源，能在市场中保持相对稳定的价值，与普通老旧高层形成明显的价值分化。

对普通人而言，面对今明两年楼市的这些转变，只需基于自身实际需求做好资产选择和处置即可：刚需买房优先选择一线、强二线核心区的优质次新房，尽量避开房龄超15年的老旧房源和远郊高层房源；手中持有收缩型城市房产、老旧高层住宅的，多关注当地的资产盘活政策，把握合适的变现窗口；房产投资则摒弃“遍地布局”的想法，聚焦核心城市的核心板块布局即可。