芙蓉湖站西侧商住地块最新动态，中原电气谷科创中心项目规划出炉

希望在这里，你能读懂许昌。

进入正题。

郑许线芙蓉湖站西侧商住地块在去年底成功出让后，便没了太多消息，昨日，相关方面释放了中原电气谷科创中心项目概念性方案设计单位招商公告，而这里所提到的“中原电气谷科创中心项目”，应该就是芙蓉湖站西侧商住地块内确定的新项目名称，当然，应该也只是暂定名称。

根据此次公告来看，释放的信息量还是比较大的。

01 地块基本情况

项目建设地点位于许昌市城乡一体化示范区魏武大道以西、饮马河以东、莲韵路以南、永兴路以北区域，从位置来看，其实就是芙蓉湖站西侧的FD17号地块，也是此前环球奥莱中心项目的拟建设地块，当然，现在来看，环球奥莱中心项目早已成为过往了。

从建设规模来看，项目总占地面积约133176平方米，差不多在200亩左右，为四个相邻地块，这其中提到的“四个相邻地块”主要指地块内的居住用地和商住混合用地，也就是上图中的FD17-2-1（居住）、FD17-3-1（居住）、FD17-2-2（居住/商服）、FD17-3-4（居住/商服）四幅地块，不含交通运输、教育、绿地等地块。

其中：北侧两个地块为居住用地，红线面积分别为29565平方米、28257平方米，建筑限高小于60米，容积率小于2.5；南侧两个地块为居住/商服用地，绿线面积分别为27406平方米、39662平方米，容积率小于3.0，建筑高度分别为小于60米、80米，商服占比分别为不低于65%、45%。

整体来看，居住用地的面积还是比较大的，商服用地的面积最大也在50亩左右。

02 项目设计要求

（1）根据公告释放的信息来看，项目设计以科创城、人才社区为核心理念，统筹布局保障性租赁住房、专家人才公寓、商业综合配套、科创公共服务及改善性住宅小区等功能业态。

讨论：根据以上信息，其实也让我们看到了这幅地块甚至是整个片区功能定位的一些转变，如果说原来是“产-人-城”，现在则更多的是向“城-人-产”转变。比如，其中提到的“科创城”概念，在许昌相关方面今年的一些会议、推文中多次提及，前几天的市委常委会中还刚刚提到；再比如，其中的功能业态规划，相较于此前谋划项目确实更加综合和统筹，商业综合配套也只是作为这些业态中的一部分，结合前文中的地块情况来看，商业部分整体的占地面积最大也就在50亩左右，当然，也不算小了。

（2）注重与周边空间资源有机衔接，强化与东侧轻轨站点、西侧饮马河水系及相邻地块的功能协调，促进中原电气谷与芙蓉湖现代服务业创新圈产业深度协同。

讨论：不管是中原电气谷，还是芙蓉湖现代服务业创新圈，都是新一届班子“一带一圈两谷”战略（许港产业带、芙蓉湖现代服务业创新圈、中原电气谷、中原生命健康谷）中的重点规划，因此，从某种意义上来看，芙蓉湖站西侧地块确实是衔接两者的重要“纽带”，或者说联系两者的重要卡扣，当然，这幅地块也是整个片区内最具潜力和开发价值的地块之一，其开发模式和落地效果，对于郑许线站点区域综合开发有着十分重要的借鉴和参考意义。

（3）项目定位为兼具现代科技感与建筑辨识度的特色商住综合体，整体投资估算约18亿元，具体以概念性设计方案为准。

讨论：两个点，第一，就是兼具现代科技感与建筑辨识度的特色商住综合体，确实，为什么要求辨识度，因为这里是芙蓉湖和中原电气谷的门户之一，缺少具有辨识度的地标建筑；第二，整体投资估算约18亿元，这个投资是什么水平，可以参考城西的吾悦广场和万盛幸福里（住宅），前期对外宣传的投资力度也差不多是这个水平。

03 小结

整体来看，区域内目前已经落成的住宅小区也有十多个了，消费基础其实是有的，当然，这些小区的入住率肯定没有市区的一些小区高，但总归是有基础的，大家感兴趣的话，晚上也可以去转一转，看一看亮灯情况。另外，就是辐射范围了，从芙蓉湖站这个位置来看，如果这里落地有中大型商业项目，其辐射范围绝对不止芙蓉湖区域，尚集、北海自不用说，某种程度上，甚至可以达到许昌东区、长葛市区和中原科技学院片区，如果后期能够打造出一些爆点，这个辐射范围或许会更大。

（图源时代中原，侵删）

总的来看，芙蓉湖片区应该算是一个在争议和质疑中发展起来的区域了，经历过曾经的土拍狂欢，也扛过了较长时间的沉寂，随着新一届班子“一带一圈两谷”规划的提出，芙蓉湖片区的开发建设可以说再度被“捡起来”并且上升了一个相对较高的高度，区域的整体功能定位并没有变，依旧是科技、金融、商务服务等产业，在此背景下，FD17号地块的开发建设确实需要再次被重视起来，示范区（高新区）产城融合的大幕已经开启。

至于此次许昌拓谷产业招商方面释放的中原电气谷科创中心项目与此前示范区新区建设投资国有公司所属商业项目有何联系，还需相关方面进一步披露。

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