女子澄迈买房8年未入住，拖欠物业费1.5万元，滞纳金要交2.1万

　　本报讯 “买房8年未入住，拖欠物业费1.5万元，滞纳金竟高达2.1万元。”日前，鞠女士向记者反映，2017年12月，她购买了澄迈老城镇盈滨海岸小区B5栋某房，房屋一直保持毛坯房状态，未装修入住，“3月1日，我才从物业处首次得知滞纳金一事。物业称原房主签过《承诺书》，里面有滞纳金的条款，可8年来我从未见过这份《承诺书》，物业也从未告知过有这笔费用。”

　　3月18日，记者电话采访了海南嘉禾物业服务有限责任公司曹经理。曹经理表示，滞纳金依据是原房主签署的《承诺书》，其中明确了逾期交费的违约条款。

　　鞠女士告诉记者，后经双方协商，滞纳金降至1.5万元，但她对此仍明确拒绝交纳。

　　女子：滞纳金竟比拖欠的物业费本金还高

　　“这套房子是我早年购买的二手房，用于投资，一直处于毛坯房状态。”鞠女士告诉记者，因她不在海南居住，所以一直就没管。直到今年，她才打算将该房产出售。

　　“中介说有人看中房子，去物业处办手续才知道，除了物业费，还有一笔‘远高于本金’的滞纳金。”鞠女士回忆，2017年12月，她购买了澄迈老城镇盈滨海岸小区B5栋某房，因未装修入住，一直未到物业处办理更名手续，“8年里，物业未正式催交物业费，仅偶尔来单提醒交物业费，却未说交多少，也没有提及滞纳金相关事宜。因此，我未将此事放在心上，想着待房屋出售时一并结清物业费。”

　　鞠女士表示，她是在3月1日才从物业处首次得知滞纳金一事。“物业曹经理称原房主签过《承诺书》，里面有滞纳金的条款，让我去找原房主。”这个说法让她难以接受：“我合法买房8年，从没见过这份《承诺书》，物业也从未告知过有这笔费用。”

　　鞠女士告诉记者，根据物业计算，她拖欠8年物业费共计1.5万元，她对此并无异议，但对高达2.1万元的滞纳金无法接受。“滞纳金竟然比拖欠的物业费本金还高。”鞠女士称，后经双方协商及重新核算，滞纳金降至1.5万元，她仍明确拒绝交纳，“我希望物业公司通过法律途径起诉，法院判决多少，我便接受多少。”

　　3月4日，鞠女士已主动结清2017年至今的物业费本金15038.10元、公摊水电费1616.27元，合计16654.37元。“我承认逾期缴费有责任，但滞纳金不能是笔‘糊涂账’。”鞠女士说。

　　3月18日上午，中介陪同已在房管部门完成过户、合法受让鞠女士房产的新业主，前往海南嘉禾物业服务有限责任公司，提交相关材料办理物业服务户名变更手续。“物业称如果我不交纳滞纳金，新业主将无法办理更名，后续也不能装修，物业拒绝为新业主开通水电。”鞠女士表示，“我希望物业能够依法处理此事，若有争议可直接通过诉讼解决，而不应以刁难新业主的方式，来追讨这笔不合理的滞纳金。”

　　物业：滞纳金依据为原房主签署的《承诺书》

　　对于此事，3月18日，记者电话采访了海南嘉禾物业服务有限责任公司曹经理。曹经理表示，滞纳金依据是原房主签署的《承诺书》，其中明确了逾期交费的违约条款。

　　曹经理同时表示，鞠女士已就滞纳金问题向澄迈县房管局、司法所等多个部门投诉。对于具体情况，他表示不便接受记者采访。

　　律师说法

　　泰和泰（海口）律师事务所执业律师刘鹏表示，根据《民法典》及相关司法解释等有关建筑物区分所有权的规定，业主转让房屋时，其对共有部分的共有和共同管理权利一并转让。即业主转让建筑物内的住宅的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并向新业主进行转让。而物业合同所提供的服务通常涵盖整个小区，针对的是整个小区的管理和服务，是与房屋管理密切相关的附属合同，因此业主转让房屋时，物业合同的权利义务随房屋所有权变更而随之概括转移给新业主。

　　新业主在取得房屋所有权后，自然承继原业主在物业合同中的权利和义务，即便新业主未直接签署原物业合同，但因物业合同的公共属性和延续性，仍需受其约束。结合此事，若原房主与物业公司签订原物业合同时，明确了物业费交纳数额、方式等内容，对其后的业主产生约束力。同时，若通过诉讼在法庭审理时认为滞纳金数额过高的，法庭有权酌情予以下调。

　　其次，据《民法典》第577条与第944条规定，业主应当按照约定支付物业费，物业服务人已提供服务的，业主不得以未接受或无需接受为由拒付。同时，基于债权请求权的诉讼时效期间为三年，当事人可以此作为足额交纳物业费的抗辩理由。

　　第三，房屋再次过户给新业主，而该新业主并非原物业服务合同主体，其无义务承担前业主拖欠的物业费，根据合同相对性原则，物业公司仅有权向此事件当事人主张权利。同时《民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。据此，物业公司不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。否则物业管理主管部门有权责令其限期改正；逾期不改正的，将由行政主管部门予以罚款等处罚。（记者 畅凯 文/图 编辑 陈妹 黄羽洁）

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