保利置业112轮竞价勇夺浦东世博新地块！四批次土拍总揽金超110亿

今天，四批次土拍战火重燃！

上午，虹口欧阳路地块开拍，和昨天的瑞虹临平路地块相比，热度略低。

最终保利发展顺利拿下，收官溢价率17.21%，楼板价9.4万/㎡。

而在下午，浦东南码头地块为本批次土拍压轴，9家参拍房企悉数到场。保利置业和绿城以胶着的举牌节奏，直接推进到“双高双竞”环节。

三项高品质竞拍相继触顶，进入第二阶段竞价。

最后一锤，由保利置业落下。溢价40%之后，楼板价已经达到8.2万元/㎡。

至此，四批次土拍正式收官，本批次总计出让5幅地块，合计揽金超110亿。

这些新项目，或许都有机会在今年就与我们见面。

01

浦东南码头

这幅地块的热门，在我们意料之中。

世博区位，以及南临世博水环的加持，6号线临沂新村作为交通配套，过河往南，是双轨交的高科西路，以及上海市实验学校。

在这个位置，往陆家嘴、张江、前滩，甚至过江都很方便。

另一方面，从地块本身条件上来看，未来产品的想象空间也很大。

住宅部分容积率2.5，大约可做4.1万方商品房，同时捆绑出让的临河驿站仅有1346㎡，且独立布局，总量和位置，都对未来建成的小区没有很大影响。

从现场情况来看，北侧主要界面被临沂新村包裹，城市界面相对陈旧，但不脏乱。生活氛围成熟，沿街的小商业也算丰富。

南侧世博水环对应的的开放公园已经初见雏形，步道铺设、乔木种植有条不紊。

已经可以想象出未来走出小区大门后，沿河散步的生活场景。

对地块本身来说，最大的不利条件或许是西北侧的待拆小区，一部分是曾经的教工宿舍。但在去年的规划调整中，已经规划为社区配套，布局养老、食堂、卫生站等等功能，或许项目建成之时，界面能有所优化。

此外，东侧浦三路向南逐渐起坡，到地块南侧已经显著高于地块内标高，因此主要出入口偏北，大概率也是未来的小区大门所在地。

综合来看，项目未来的方案有两个方向比较明显：

其一，2.5的容积率，北侧70米限高条件下，肯定逃不开小高层。周边新房中可参考的有，澐启滨江的后排小户型，前批次加推中大约在13万/㎡均价区间。

如果进一步提高地块本身的站位与品质，保利·世博天悦已经在世博的江边站住了18万/㎡的新房价格。

这也能看到浦东世博地块新房价格上的落差，在新房项目相对较少的情况下，还未形成非常具有共识的价格基准线。

而南码头地块的楼板价已经达到8.2万/㎡，对保利置业的品质压力，也是不小的。

澐启滨江 效果图

其二，南侧完整的景观面和独立组团，有做6层叠加的可能性，也有可能退一步洋房。

如果最终方案有部分6层叠加产品的话还是相当值得期待，世博水环的推进，也会进一步改善周边小环境，因此，总价段推测也会跳到2500万甚至更高。

浦东中环以内的叠墅新房，目前只有翡雲悦府二期和绿城·上海逸庐两个项目可选，总价段集中于2500-3000万区间。

而世博板块本身，目前还没有叠墅上场。

这也是南码头地块最大的想象空间。

02

虹口欧阳路地块

保利发展收入囊中

和昨天拍卖的虹口临平路地块来说，欧阳路地块的区位条件没有那么优越。

从位置上看，地块位置卡在瑞虹和虹口足球场，两个商圈的中间地带，周边环境相对来说比较安静，也有成熟的居住氛围。

但同样受限于自身位置，和瑞虹核心之间被四平路分隔，周边整体房价都低一些。

对保利来说，和临平路地块在楼板价上约1.5万/㎡价差，在未来的产品策略上应该也会体现出来。

总体而言，未来欧阳路地块的单价应该会相对更低，在总预算相近的情况下，希望套内空间更加宽敞的朋友，可以更关注这一幅地块。

从地块规划和条件上来看，这幅地块限高60米，且鼓励抬板做法。

和临平路地块一样，虹口的第一个新规后抬板小区，或许就诞生在两者之间。

对瑞虹本身的置换来说，核心二手成交依然集中在700-1500万的总价区间。

过去三个月的成交量相对稳定，但成交均价还未完全稳定。

与此同时，虹口的新房可谓来势汹汹。

去年外滩瑞府和金茂璞元已经为虹口豪宅打好了模版，绿城潮鸣外滩更是冲击顶豪。

前不久国贸正式入局四川北路项目，同时，保利北外滩的滨水风貌联排，也已经正式公示。

再加上这一轮两幅地块，虹口在土地出让和城市更新上可谓不遗余力。

保利北外滩项目已公示

写在最后：

四批次土拍，除了青浦重固之外，竞拍的激烈程度超出了很多人的想象。

无论是闵行浦江的40%以上溢价率，还是虹口临平路的12家房企围猎，今年上海土拍的热度，已经上了新台阶。

一方面，本轮地块的确重磅，既有内环上新，也有城郊低密。

另一方面，过去三个月，上海新房的成交量逐月攀升，新房存量更是今年开始一直都走在下行区间。

土地是新房的前瞻，或许我们可以更有信心一些。

你对哪幅地块最感兴趣，评论区一起聊聊吧~