预计到2030年，中国将进入租房时代，楼市会迎来明显分化吗？

年轻人都不买房、全都去租房，再过几年手里的房子是不是砸手里卖不掉？

中介门店里，越来越多的房源从出售改成长租，保障性租赁住房一个接着一个落地，叠加人口、住房存量这些长期因素，很多人直接认定，2030年就是租房时代的起点

但在我看来，“全面进入租房时代”这个说法本身有点夸大。

楼市不会一刀切全部卖不动，真正要发生的，是市场的大分化，好房子不愁卖，普通、偏远、老旧的房子出手会越来越难。

国家一直推进的方向是租购并举，不是只租不买。

住建部多次明确，要加快构建房地产发展新模式，健全租购并举住房制度。

一边发展保障性租赁住房，一边继续满足大家刚性和改善性的买房需求，两条线并行。

有机构测算，到2030年国内租房人口有望达到2.6亿，租赁市场规模接近十万亿。

但2.6亿租房人口，不等于所有人都放弃买房，大城市新市民、刚毕业的年轻人、短期流动的就业人群，会是租房主力。

而有长期定居打算、改善居住条件的家庭，买房需求依然会存在。

支撑租房市场发展的，首先是政策持续加码。

从中央到地方，都在拿出土地、资金支持保租房建设，很多城市把收购存量商品房改成保障性住房。

房源优先放在产业园、地铁沿线，主打小户型，专门解决年轻人刚进城的居住难题。

而且明确保租房只能用来出租，不能变相销售。

央行和金融监管部门也配套了专门的租赁金融政策，给长租项目提供长期贷款，鼓励国企、专业化机构做规模化租赁。

以后租房，标准化、管理规范、配套齐全的租赁房源会越来越多。

第二个绕不开的底层因素，是人口结构的变化。

过去二十年楼市的红利，很大一部分来自八九十年代的出生高峰，这批人陆续到了结婚成家、买首套房的年纪。

但最近这些年，国内总人口已经连续多年负增长，购房主力群体，规模在持续缩水。

城镇化的节奏也变了，过去是大量农民进城，家家户户都要买房安家，属于增量时代。

现在城镇化速度明显放缓，业内预测2030年城镇化率大概到71.5%，之后提升速度会更慢，不会再有海量新增人口等着买房。

人口不再均匀流向所有城市，而是持续向一线城市、强省会、产业发达的都市圈集中。

很多人口持续流出的县城、三四线小城市，本地年轻人往外走，买房的人越来越少，二手房挂牌一大堆，看房的人寥寥无几，这类房子以后最难出手。

当然，我们也不能盲目乐观，对于普通家庭来说，房产的逻辑已经彻底变了。

过去买房，大家默认是优质资产，保值增值；进入存量时代之后，房子变成分化资产，持有还要持续承担物业费、维修成本，流动性是最重要的指标。

如果手里握着多套远郊老房子，未来流通难度只会持续上升，想转手要付出很高的议价代价。

以后买房，优先看城市人口流向、地段配套、小区品质，单纯赌涨价的思路行不通了。

很多年轻人现在抵触高房贷，不愿意把未来二三十年的收入绑在一套房子上，这个观念转变，是催生租房趋势的重要原因。

大家的生活观念不一样了，不再追求一辈子固定在一座城市，跨城市换工作越来越普遍，租房的灵活性刚好匹配这种生活方式。

但观念转变是循序渐进的，不会短短几年就彻底颠覆传统安家思想，家庭、婚姻、子女教育，依然会催生稳定的购房需求。

总结来说，“2030年全面进入租房时代”这个说法，有点标题化。

准确来讲，是2030年前后，租购并举的格局基本成型，租房会成为非常主流的居住选择，租赁市场体量大幅扩张。

要不要买房，我们要看两件事：第一，你是长期定居，还是短期过渡；第二，这套房子所在的城市、板块，能不能持续留住人。

适合长期扎根、预算充足，选优质房源没问题；工作不稳定、只是临时落脚，租房就是更划算的选择。

房地产告别普涨普跌的时代，居住优先，理性选择，才是接下来普通人面对房子最该有的心态。