一个残忍的真相：高层住宅，正在逐渐变成中国城市的下一个大麻烦

高层住宅，真的会变成中国城市的下一个大麻烦吗？

这话听着挺吓人，到底有几分道理？

想弄明白这事，得先去一趟马来西亚南部。

那里有个曾经大量住宅空置的大项目，叫森林城市。

它碰上的难题，和高层住宅的处境，有不少相通的地方。

眼下不少城市的二手房市场仍在调整，部分2008到2015年建成的三十几层高层住宅，正面临房价下降、成交周期拉长的问题。

反倒是一些地段好、配套成熟的老城区住宅，价格表现相对坚挺。

十年前，谁敢信这个？

先说说森林城市到底在哪儿。

它位于马来西亚南部，是一个大型开发项目。

盖它的，是曾陷入债务危机的中国房地产企业碧桂园。

说是大型项目，那到底有多大？

接着往下看。

这个项目当初的野心可不小。

原计划为约70万人提供住房，还配套了多种豪华设施，包括水上乐园、花园迷宫、海滩，以及一条商业街。

这条街的定位，是未来类似购物中心的那种。

听着是不是挺气派？

水上乐园、迷宫、海滩，一样不缺。

可在2023年前后的媒体采访中，现场的画风却变了。

不少设施使用率偏低，海滩和商业街也显得冷清。

再漂亮的沙滩，缺少足够的人气，也很难发挥作用。

再看住的人。

2023年，这里一度只有约9000人居住，大量住宅单位处于空置状态。

原计划是70万人，当时实际住进来的才9000人左右。

这个差距，一眼就能看明白。

大片的房子，就这么空着。

不过，到了2026年，情况已经有所变化。

马来西亚《The Edge》10月的报道提到，开发商表示森林城市已有约2万人常住，建成住宅约2.6万套，分布在66栋住宅楼内。

虽然距离最初规划目标仍有很大差距，但当地已经开始增加商业和产业配套。

森林城市这个项目，在一定程度上折射出中国房地产领域出现风险的若干核心问题。

说白了，就是过度建设、过度借贷，再加上接连出现的不利因素。

当前中国经济面临的部分挑战，在这个项目身上都能找到影子。

要把这事说透，得先回头讲讲，房地产在中国是怎么回事。

传统上，房地产是中国居民积累财富的主要方式。

蓬勃发展的房地产业，在这个世界第二大经济体中，占有相当大的比重。

换句话说，房地产在中国，分量一直很重。

可时间一长，问题就冒出来了。

部分地区的住房建设规模超过了实际居住需求，因此出现了住宅空置和项目未完工等问题。

有的被称为“鬼城”，主要功能变成了投资者存放资金的场所。

房子不是拿来住，而是拿来存钱，这就有点跑偏了。

那盖这些房子的开发商呢？

他们背负了巨额债务。

而这一模式的前提，是人们会持续购买新房产。

换句话说，只要大家一直买新房，这个模式就转得下去。

欠着钱盖房，靠卖房还钱，全指望有人接着买。

可转着转着，就转不动了。

2021年起，中国恒大出现违约，引发供应商和投资者抗议，他们都想挽回损失。

业主也坐不住了，要求未完工的房屋得以交付。

钱要回来，房要拿到，几方都在着急。

次年，另一家大型开发商融创中国，也陷入了类似困境。

再往后，2022年至2024年间，数十家中国房地产开发商陷入财务困境。

倒下的不是一家两家，而是一大片。

碧桂园，就是其中受到债务危机冲击的大型开发商之一。

此前，它被认为比竞争对手更稳健审慎。

但从2023年开始，碧桂园也出现流动性困难，随后进入债务重组阶段。

它的路子是什么？

公司在中国的战略之一，是深耕三线城市。

这些地方土地价格低廉，也得到当地政府的大力支持。

地便宜，政府还帮忙，成本自然压得下来。

公司还有一份底气：有信心随着时间推移，这些城市将不断发展，最终产生对其建筑的需求。

所以，它能够以很快的速度和很低的成本进行大规模建设。

又快又省，这就是碧桂园的成功经验。

到了森林城市，碧桂园就想把这套成功经验复制过来。

项目于2014年前后开始推进，并于2016年正式推出，由碧桂园与马来西亚柔佛州相关企业共同开发。

也就是说，当地企业也是一起干的伙伴。

地点也是挑过的。

马来西亚南部相对欠发达，但距离新加坡仅有数英里，而新加坡是东南亚最繁忙的商业中心之一。

守着这么热闹的邻居，算盘打得可不差。

所以项目最初的定位很清楚：卖给中国富裕人群，当第二居所或投资性房产。

价格低于新加坡，距离却很近。

这个卖点，听着相当有吸引力。

可惜，现实没按剧本走。

2023年8月，碧桂园曾预计当年上半年亏损约450亿至550亿元人民币，折合约62亿至76亿美元，当时还面临约190亿美元的境外债务压力。

一边亏钱，一边还债，压力可想而知。

那森林城市到底卖得怎么样？

在2023年的报道中，公司曾称项目已售出超过80%的可售住宅单位。

听着挺好，但其中许多买家是中国投资者，实际并不居住在这里。

难怪海滩上看不到人。

更让人头疼的是，部分住宅的二手交易价格大幅下降。

2023年，一位当地房地产顾问举例称，森林城市某类一居室公寓2020年推出时，每平方英尺售价约1200林吉特，折合约257美元；到2023年，二手报价已降至约541林吉特，折合约116美元。

算下来，还不到原来的一半。

房子是卖出去了，可买的人手里的资产缩了水。

价格为啥往下掉？

部分原因是中国买家转为观望。

中国对海外支付设有限制，马来西亚方面的一些保护主义言论，也让潜在买家心存顾虑。

想买的人，心里直打鼓。

除此之外，新冠疫情期间的经济低迷，以及此后中国房地产领域出现的风险，同样影响了投资者对此类大型开发项目的信心。

几件事叠在一起，买家的信心就更不足了。

那森林城市接下来会怎样？

前景仍有疑问。

2023年9月，碧桂园曾通过偿付部分债券利息暂时避免违约，但随后仍陷入债务危机。

2025年12月30日，碧桂园约177亿美元境外债务重组正式生效。

2026年2月，香港法院撤销了针对公司的清盘呈请。

与此同时，森林城市正在推进金融特区和产业发展计划，试图吸引更多企业和居民进驻。

开发商对森林城市的长期潜力仍然保持乐观。

但无论是森林城市，还是中国整体住房市场的变化，都可能在世界各地产生连锁反应。

森林城市的故事讲到这儿，再回头看国内的高层住宅，味道就不一样了。

盖得太多，指望一直有人接盘，这套逻辑，高层住宅身上也有影子。

国内高层住宅大量出现，与城市土地供应、人口集聚和容积率要求密切相关。

容积率越高，同一块土地允许建设的建筑面积通常越大，开发商能够开发更多房源。

不过，楼层越高，建筑结构、消防、电梯和设备投入也会增加，并不是房源翻倍，利润就能跟着翻倍。

开发商赚钱，政府提升城市形象，购房者追捧高层，三方看着都是赢家。

可所有人都做了利己的选择，最后留下一个谁也没法轻松解决的存量难题。

盖一栋高楼只要两三年，它却要陪城市几十年，建房容易养楼难。

一些维护不到位的老旧高层住宅，居住体验确实可能下降。

比如电梯故障、二次供水设备老化、外墙渗漏和消防设施维护不足，都可能影响日常生活。

如果物业管理薄弱、维修资金不足，这些问题还可能随着房龄增长而更加突出。

比体验差更致命的，是修不起、管不好。

按照我国建筑结构设计规范，普通住宅建筑结构的设计使用年限一般为50年，但这并不意味着50年后房屋就不能继续使用。

相比主体结构，电梯、水泵、消防设施和外墙防水等设备及部件往往需要更早维修或更新。

2000年前后建成的一批高层住宅，如今已经进入设备集中维修和更新的重要阶段。

多层住宅和高层住宅都可能面临公共设施维修的难题。

30多层的高楼，动辄涉及上百户业主，电梯、消防和供水系统的维修费用也可能更高。

部分业主对费用分摊存在分歧，空置房业主又不一定能够及时参与表决，容易影响维修进度。

根据《民法典》，业主可以依法使用住宅专项维修资金，紧急情况下还可以申请应急维修，关键是建立有效的协调和管理机制。

有人还想着，房子旧了迟早拆迁暴富。

这盆冷水得泼：对于部分高容积率小区来说，拆除重建需要承担较高的拆迁补偿和建设成本，开发收益未必能够覆盖投入。

再加上城市规划、建筑高度和土地使用条件等限制，一些高层住宅确实难以依靠传统拆迁模式实现更新。

但这不代表所有高层住宅都无法拆除重建，未来仍可根据房屋安全状况和城市更新政策，采取维修、改造或重建等不同方式。

因此，对大多数仍具备使用条件的住宅来说，持续维护和设备更新会越来越重要。

法国、美国等国家过去建造的部分高层公共住房项目，曾因人口集中、管理不足和维护资金短缺而陷入困境，部分项目后来被拆除或重新改造。

症结就是治理失灵、维护断层。

中国倒不会完全照搬这个剧本，限高、规范升级的政策早已出台，高层小区大多配套成熟，也在城市生活圈内。

但分化躲不掉。

地段好、物业靠谱、密度合理的高层，通常更具市场竞争力；远郊高密度、物业管理薄弱的住宅，则可能面临更大的价格调整和转手困难。

楼市的逻辑，早就改写了。

不再是越高越贵、越新越好，宜居、好打理、易维护、治理完善，才是长期保值的核心。

未来三十年，比的不是谁的楼更高，而是谁的房子更耐用、更宜居、更有温度。