305亿元！保利上海“明牌”

苗野丨发自上海

土拍未启，预算先行。

6月24日，保利发展在上海市建设工程交易服务中心接连发布多则招标计划公告，直指杨浦八埭头和徐汇康健两宗宅地，计划总投资合计约305亿元。

上述两宗地块目前仍处于挂牌阶段，最终竞价将于7月28日举行。在土拍结果尚存变数之际，保利发展提前亮出数百亿元的投资预算，信号意义不言自明。

在市场人士看来，若保利发展最终包揽这两宗重磅宅地，将在上海内环核心区形成“杨浦滨江+徐汇康健”的双子星布局，进一步巩固其在上海高端住宅市场的领先地位。但头部房企的争抢势必推高核心地块的获地成本，若305亿元的预算最终需要更高的溢价才能拿下地块，项目的盈利空间将被进一步挤压。

保利发展为杨浦八埭头组合地块预留了高达195亿元的总投资预算。该组合地块由03A1-05、03A2-01、03A2-02三幅子地块构成，总出让面积约7.24万平方米。

其中，两幅住宅用地是绝对主力。03A2-02地块计划总投资100亿元，建安费9.4亿元；03A1-05地块计划总投资88亿元，建安费8.05亿元。两幅住宅地块总建筑面积约14.8万平方米，预计未来销售货值超过200亿元。此外，03A2-01地块为商业及餐饮旅馆业用地，计划总投资7亿元。

该组合地块起始总价达118.68亿元，起始综合楼板价约75112元/平方米，纯住宅楼板价预计超过77000元/平方米，创下杨浦滨江起始楼板价新高。地块位于内环滨江核心区，坐拥一线黄浦江景观，被视为年度最重磅的地块之一。

与此同时，保利发展对徐汇康健地块同样出手阔绰，计划总投资110亿元。该组合地块为徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，其中N06-38地块为普通商品房用地，计划总投资100亿元，建安费8.432亿元；N06-39地块为餐饮旅馆业用地，计划总投资10亿元，建安费2.928亿元。

该组合地块起始总价为56.7亿元，起始综合楼板价约63504元/平方米。地块原址为冠生园食品厂，板块内新房已断供近五年，区域改善需求旺盛。在该地块直线距离约1公里处，是保利在上海的“天字系”首作保利天悦，若将该收入囊中，将是保利在徐汇康健板块的二次深耕。

这非保利首次提前“亮牌”。从徐汇长桥、长宁中山公园地块开始，保利就屡屡在土拍挂牌阶段提前发布项目招标计划。在二批次土拍中，长宁中山公园地块经过41轮竞价，保利以59.22亿元拿下，溢价率6.43%。

此次305亿元的预算规模，无疑是这一策略的又一次升级，但背后也有难以回避的现实压力。

2025年全年，保利发展在上海实现销售额433.6亿元，排名第三，位居招商蛇口（490亿元）和华润置地（486.3亿元）之后。进入2026年，差距进一步拉大，1～5月，华润置地飙升至229.5亿元，招商蛇口207.7亿元，保利发展仅为132.8亿元，竞争格局的压力越来越大。

上海市场的头部之争已进入“寸土必争”的白热化阶段，土储是决定未来排名的“弹药库”。虽然保利发展的土储质量在优化，但总量持续收缩意味着可售资源的“蓄水池”正在变浅。

2025年全年保利发展在上海拿地总金额约117.22亿元，共斩获4宗土地，总建筑面积约20万平方米。2026年截至目前，保利发展在上海获得3宗地块，3月以59.22亿元拿下长宁区中山公园地块外，5月末又斥资约19.71亿元获得虹口和青浦两宗地块。

“在上海补充核心区优质土储是当务之急。”同策研究院联席院长宋红卫认为，杨浦八埭头与徐汇康健两宗地块均位于上海传统核心区，供应稀缺、需求稳固，安全边际更高，去化压力相对可控。

上海某房企内部人士认为，面对销售规模承压，通过补充高价值土储改善利润结构，提升去化质量是必然选择。上海是保利销量的“压舱石”，土储是其中最关键的变量。305亿元提前“亮牌”，可以看成是保利对土储压力的主动回应。这类顶豪项目的毛利率远高于普通住宅，一旦成功入市会有效拉升公司整体利润率。

保利发展上海公司此前曾明确回应，加仓上海内环内的信心源于两点：一是新政加持下市场信心修复，二是对上海内环内市场长期看好。

但战略意图清晰不等于执行没有风险。两宗地块合计305亿元的投资预算，意味着保利将在一段时间内被锁定巨额资金。高端项目的开发周期长、资金沉淀久，对现金流管理提出极高要求。

此外，高地价压缩利润空间，考验产品溢价能力。杨浦八埭头地块纯住宅楼板价预计超过77000元/平方米。即便底价成交，算上建安、财务、营销等成本，整盘均价需达到17万元/平方米才能保本。在当前市场环境下，唯有顶豪项目才能带来可观的利润空间，但顶豪的去化速度存在不确定性。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当下房企拿地更关注项目安全性、去化能力和投资回报率，核心城市优质地块能够提供相对确定的销售预期，因此成为资金配置重点。保利正是这一逻辑的坚定执行者。