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9月15日，国家统计局公布了一组挺有意思的数字。

上海8月新房价格同比上涨3%，三线城市二手房价格却同比下跌5.6%，同样是中国房地产市场，有的地方已经回暖，有的地方还在承受降价压力。

10月12日，两位研究经济波动的美国学者拿下诺贝尔经济学奖。

他们的研究有一个很值得琢磨的地方：决定经济变化的，往往是千千万万个家庭对未来作出的选择，这个道理放到中国楼市上，2027年的房价走势恐怕比很多人想得更复杂。

一张报表，两种楼市

先看今年8月的房价数据，一线城市新房价格环比上涨0.1%，上海上涨0.4%，深圳上涨0.2%，广州上涨0.1%，只有北京下降0.2%。

乍一看，一线城市似乎已经开始恢复，可再往下看，情况就没有这么简单，二线城市新房价格环比下降0.1%，三线城市下降0.2%，不少地方仍然没有摆脱调整。

二手房市场的差距更加明显，8月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨或者持平的城市只有8个，其他城市仍然处于不同程度的下降之中。

这就很有意思了，新房市场已经有部分城市出现上涨，二手房却还没有全面跟上，对于普通家庭来说，两套房子可能只隔着一条马路，价格表现却完全不同。

再看同比数据，一线城市二手房价格下降2.7%，二线城市下降4.9%，三线城市下降5.6%，虽然跌幅有所收窄，但房东承受的价格压力依然不小。

我觉得这些数字最值得注意的地方，是中国楼市已经越来越难用一句话概括，过去有人喜欢说全国房价都要涨，如今又有人认定全国房价只会跌，两种判断都容易看漏变化。

因为房子终究是卖给具体的人，一座城市有没有足够的就业机会，年轻人愿不愿意留下，家庭收入能不能支撑月供，都会影响当地的住房需求。

而且今年的房地产市场还出现了另一个反差，国家统计局数据显示，1至8月全国新建商品房销售面积约4.99亿平方米，同比下降12.1%。

同期新建商品房销售额约4.75万亿元，下降13%，房地产开发投资更是同比下降19.9%，房企新开工面积下降24.8%，说明开发和销售环节仍然面临不小压力。

但同样是前8个月，根据住建部门数据，全国二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，与新房销售的下降形成了明显反差。

一些购房者仍然愿意买房，只是相比等待尚未交付的新房，他们可能更看重现房的价格、位置和居住条件，房屋交易并没有随着市场调整完全停下来。

当然，二手房交易增加，也可能包含业主主动降价促成成交的因素，卖出去的房子多了，不代表价格一定上涨，这两件事必须分开看。

一个家庭为了换房，可能选择降低老房售价，另一个家庭觉得价格合适才愿意出手，成交背后都是实实在在的个人决定。

这恰好与今年诺贝尔经济学奖关注的问题联系起来，经济运行并不是几个数字自己发生变化，真正推动这些变化的，是家庭和企业每天作出的选择。

诺奖讲透了人的预期

10月12日，瑞典皇家科学院宣布，2026年诺贝尔经济学奖授予罗伯特·霍尔和迈克尔·伍德福德，表彰他们为宏观经济稳定政策奠定微观经济学基础所作出的贡献。

这两位经济学家的研究听起来很复杂，其实有一个普通人很容易理解的地方，政府可以调整政策，银行可以改变利率，可老百姓愿不愿意消费和投资，还要看自己对未来怎么判断。

霍尔在1978年的研究中，深入分析了家庭消费与未来收入预期之间的关系，一个人今天愿意花多少钱，不能只看他现在挣了多少，还要看他对未来收入有没有信心。

比如一个准备结婚的年轻家庭，两个人工作稳定，收入能够持续增长，即便房价没有明显下降，也可能觉得现在买一套适合居住的房子比较划算。

换成另一个家庭，如果工作收入不稳定，未来几年还可能面临较大开支，就算贷款利率再优惠一些，他们也未必愿意马上背上二三十年的房贷。

房贷省下来的钱当然重要，可对收入前景不确定的人来说，能不能一直还得起贷款，才是作决定时最难跨过去的一道坎。

伍德福德研究的另一项重要内容，就是货币政策怎样通过利率和公众预期影响经济活动，特别是政策制定者对未来政策路径的沟通，会改变家庭和企业当下的选择。

这一点放在房地产市场上，同样有现实意义，如果买房人相信未来收入会改善、房屋交付有保障、住房市场能够平稳运行，购买意愿自然更容易恢复。

但这种信心不可能靠一句口号建立，房企能不能按时交房，房屋质量好不好，家庭收入有没有改善，才是购房者在现实生活里能够感受到的变化。

我觉得过去讨论房地产，有时太喜欢盯着利率和首付比例，仿佛只要数字调整一下，买房人就会排队进售楼处，可今天的消费者显然没有那么简单。

房子是一笔很大的支出，买车买家电可以等促销，买房却可能用上一个家庭积攒多年的存款，甚至涉及父母的养老钱和子女未来的教育安排。

因此，房价一时下跌未必能让买家立即行动，价格出现上涨也未必说明需求完全恢复，人们还会判断，这次变化能不能持续，自己的家庭有没有能力承担。

这正是今年诺奖给我最大的启发，分析中国楼市不能只看政策放出了多少支持，还要观察政策有没有真正改变企业与家庭的预期。

当然，两位获奖者研究的是宏观经济稳定机制，并没有针对中国2027年房价作出预测，更不可能给出哪座城市明年一定上涨的答案。

真正值得借鉴的，是他们研究经济的方法，把视线从宏观数字移向普通人的实际选择，而这恰好能帮助我们理解，接下来房地产市场为什么可能出现新的变化。

2027年，谁会先回暖

今年政府工作报告已经明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多种方式盘活存量商品房，并推动建设更高品质的住宅。

5月印发的《城市更新“十五五”规划》，也将老旧小区改造、危旧住房更新以及提升居住品质放在重要位置，房地产发展的着力点正在发生变化。

过去不少城市依靠不断开发新楼盘来扩大住房供应，如今政策越来越重视已有房屋的利用效率，强调减少不合理库存，让真正有居住需求的家庭获得合适的住房。

我认为，这些变化会影响2027年的市场表现，但影响并不一定首先体现在全国房价普涨上，更可能先反映为部分城市成交活跃、价格跌幅收窄。

尤其是就业机会多、人口流动活跃、公共服务完善的区域，只要家庭收入预期逐渐稳定，合理的住房需求就有机会释放，部分房源甚至可能率先恢复上涨。

但同一座城市内部也可能出现明显差距，交通便利、配套成熟、居住品质较好的房子，和位置偏远、维护困难、同类房源过剩的房子，很难卖出相同的市场表现。

至于住房供应较多、人口需求不足的区域，即使进一步优化购房政策，库存消化仍然需要时间，不能指望一次调整就改变当地长期形成的供需关系。

还有一个可能超出很多人预期的变化，是2027年部分城市的二手房交易可能继续活跃，而新房市场的恢复速度未必能够同步跟上。

原因很现实，现房能看见小区环境，能够检查房屋质量，也可以比较附近同类房源的成交价格，对追求稳妥的家庭来说，这些优势很难被忽略。

不过，二手房交易越活跃，房东之间的价格竞争也可能越激烈，尤其是同一小区有多套房源同时出售时，谁更愿意合理定价，谁就更容易成交。

相比前些年把住房当成快速升值的投资品，我更倾向于认为，2027年的市场会越来越强调房屋本身的居住价值，房子的地段、品质和价格是否匹配，将变得更加重要。

这可能让一部分长期看空楼市的人感到意外，因为某些区域未必还会按照过去的速度下跌，但也可能让一直等待全面大涨的人失望，因为不同城市之间的差距很难突然消失。

如果家庭工作稳定，又确实需要改善居住条件，买到一套价格合理、质量可靠的房子，本来就是有价值的选择，未必需要等到所有人都认定市场已经见底。

但如果收入不稳定，或者买房主要为了短期转手赚钱，我觉得还是应该谨慎一些，房地产市场正在调整，不能把未来的上涨当成已经到手的收益。

到了2027年，我更看重三个实际变化：居民收入和就业预期是否改善，现有住房库存能否继续消化，以及二手房交易增长之后，价格能不能逐渐稳定。

只要这些条件持续改善，部分城市房价的表现完全可能好于当前最悲观的预期，可如果需求恢复跟不上，房地产市场仍然需要时间。

10月12日，两位经济学家因研究家庭和企业的决策获得诺贝尔奖，放在今天的中国房地产市场，我觉得最值得记住的就是这一点：房价最终要由愿意购买、也有能力购买的人来支撑。

2027年离我们已经不远了，如果房贷成本继续保持较低水平，但你的收入没有明显增长，你会选择趁房价调整买房，还是继续观望？

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