“拆迁潮”又要重启了？自然部定调！2026年起6类房子或通通拆迁

自然资源部和国家林草局在2026年3月16日前后联合印发了自然资发〔2026〕38号通知。文件明确规定新增建设用地要优先安排给重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。

新增建设用地特指把农用地或者未利用地第一次转为建设用地的部分。文件的意思是这些新增指标要留给能源、交通、水利等重点工程，以及保障房和公共设施。

房地产开发今后主要依靠存量土地，也就是已经建好的城市地块里面挖潜力。

过去城市发展靠圈农田建新区，卖地搞项目。现在这条路基本堵住。地方政府必须回头处理城里的闲置厂房、低效地块和老旧小区。

这些存量土地产权关系复杂，盘活起来需要时间和成本，但政策要求新增用地和存量盘活挂钩，用一亩新地就得先盘活一亩旧地。

全国老旧小区数量不少，建成超过20年的有大量存量。很多房屋管网老化、消防条件不足、抗震能力弱。城市更新正好把这些问题纳入范围，通过拆除重建、整治提升或者保护修缮三种方式推进。其中拆除重建针对那些没有改造价值的部分。

这个转向让精准拆迁有了空间。楼市现在趋于平稳，居民更注重实际居住安全和环境改善，签约率在不少地方明显提高。上海、武汉、广州等地2026年一些旧改项目推进顺利，签约效率比前几年高。

根据政策方向和各地2026年城市更新实践，第一类可能涉及调整的房屋是纳入国家、省、市重点功能片区规划范围内的那些。城市核心商务区、滨江地带、高铁枢纽周边如果在规划红线里，就需要配合整体功能调整。

第二类是重大基础设施和公共服务项目用地上的房屋。地铁扩建、快速路建设、桥梁工程、医院学校扩容这些民生工程需要用地时，相关房屋会按程序征收。

武汉青山区2026年2月针对焦沙东路道路排水工程发布了征收公告，广州越秀区瑶台村也因北环辅道市政项目启动了类似流程。

第三类是安全隐患突出、整治后仍不达标的老旧小区。房屋结构受损、消防设施缺失、环境配套差的，经过专业鉴定如果继续居住风险大，就会优先安排整体搬迁。上海一些上世纪六七十年代建成的街坊片区2026年列入更新计划，就是因为管道老化问题突出。

第四类是高危预制板房和D级危房。这些房子大多建于2000年以前，抗震性能差、渗漏严重、墙体开裂。广西2026至2030年城市更新方案里明确要完成4万套以上危旧房隐患销号，D级危房一律拆除。

第五类是城市核心区低层老旧住宅和平房。主城核心地段寸土寸金，但房屋狭小、缺少电梯、设施陈旧，与周边功能不匹配。北京东城西城核心区和上海黄浦徐汇内环里弄2026年都有更新计划，目的是改善居住条件同时提升区域功能。

第六类是黄金地段的城中村和棚户区。这些地方位置靠近主城，环境和安全隐患多，但土地利用潜力大。义乌2026年启动多个片区征收，武汉华安里社区和武昌武车片区作为城中村改造重点，推进速度较快。

各地在执行中结合本地实际编制方案。自然资源部强调要因城施策，优先布局区位好、配套成熟的地块。存量土地盘活后可以转为保障房、产业用地或者优质居住空间，避免城市无序扩张。

这个调整对楼市的影响是结构性的。新房供应转向存量更新，核心区优质资源会更稀缺。开发企业需要调整思路，从拿新地转向参与旧改和低效用地再开发。

广西、深圳、武汉等地已经出台配套措施。深圳2026年3月16日起实施城市更新新规，调整土地移交率和保障房配建要求，降低项目成本。哈尔滨也针对危旧住宅出台原拆原建指导意见，支持产权人自主更新。

政策目的是守住耕地红线，同时保障高质量发展用地。能源交通项目用地得到优先，城中村改造和公共设施建设也有支持。城市不会再摊大饼，而是把每一寸土地用在刀刃上。

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