马年楼市的温度，居然比今年的夏天来得还要早。

近日数据公布，2026年5月，上海二手房网签成交28023套，同比增长约31%，创下近6年来的5月份同期新高，近十年中也仅次于2020年5月的3.05万套。更值得玩味的是，低总价“老破小”唱了半年多的独角戏之后，大户型终于开始发力，改善型需求正逐步接棒。

这出回暖大戏，正在从“刚需唱主角”切换到“改善型进场”。

“老破小”当了半年主角，也该让位了

过去半年多，上海楼市的复苏剧本是这样的：50平方米以下的微户型率先止跌，50至90平方米的小户型紧随其后。说白了，就是刚需们拎着钱袋子冲进市场，把那些总价低、地段还不错的老房子一扫而空。

数据很直观——前4个月，上海总价400万元以下的二手房成交69168套，同比增长18%，成交占比高达81%。

但今年5月之后，画风明显变了。144至180平方米的中大户型，以及180至250平方米的大户型，也开始出现止跌迹象。成交结构数据显示，4月份上海二手房成交中，300万以下房源的成交占比在下降，300万至500万的占比提升到了22%，500万以上的改善型房源占比也升至17.9%。

从“上车”到“换房”，上海楼市正演绎着一场购房群体的接力赛。 这就是房地产最经典的“置换链条”——刚需进，承接老房子；卖了老房子的人拿着钱，从容买入更大的房子。

总有人嘲笑“老破小”涨不动，殊不知它才是整个楼市复苏的“先锋官”。没有刚需把低端市场撑起来，改善型用户手里的房子卖不掉，哪有资金去换大房子？现在挂牌量降了，成交价涨了，置换链条终于打通了。

挂牌量少了20%，房东心态彻底变了

成交量猛涨、大户型接棒，这些都不是凭空掉下来的馅饼，背后有一个关键变量——挂牌量。

截至5月底，上海链家平台展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰期减少超过3万套，降至近三年来最低水平。业内按照约三分之一的比例折算真实挂牌套数，去年同期上海真实在售二手房约12.6万套，目前已降至约10.3万套，减少约18%。

数据之外，市场情绪的变化更值得关注。

以前是房东主动让价10%到15%求着卖，现在是房东临时反价、坐地起价。张江一套700万的房源，房东一夜之间跳涨50万；普陀区一套老破小，买家还没开口谈价，房东先涨了15万。

从“被动抛售”到“主动惜售”——这种心态的翻转，才是市场真正见底的信号。

谁是这一切的推手？

一个巴掌拍不响。上海楼市的这次回暖，至少有三股力量合力推动。

第一把火是政策端。今年2月出台的“沪七条”把非沪籍居民购买外环内住房所需的社保年限从“连续满3年”缩短到“满1年”，公积金贷款最高额度从160万拉到240万。购买门槛的大幅降低，直接释放了被压抑多年的购买力。

第二把火是供给端。挂牌量见顶于2025年4月，此后一路快速回落，节奏上领先北京、广州半年左右。而且官方还搞了个新操作——收储政策，由政府部门收购低总价二手房用作保障房，目前已从个别试点扩围至全部中心城区。给市场托底的同时，也把一批潜在买家推进了市场。

第三把火是估值端。房价跌了三年多，租金回报率已回升到1.6%至2.7%的区间。用大白话说就是：买房出租的收益率不再那么寒碜了，房租价格也开始反弹，房产的持有价值比三年前好太多。

三把火烧在一起，结果就是上海率先实现了二手房的量价齐升，进入底部右侧区间。说得直白点，就是上海楼市已经站稳了，后面的路大概率是往上走。

但别高兴太早，分化的刀子从没放下

市场暖意并不均匀。外环成了清晰的分水岭。外环以内的300万以下房源，成交均价连续4个月企稳，环比从-0.2%爬升到了0.5%；而外郊环间过去三个月，成交价依然处于跌势，5月环比还在下跌0.8%。

远郊区域更惨——崇明区房价同比跌了21.56%，金山、奉贤也都是两位数的跌幅。

这就是分化的残酷现实。 上海楼市不是全面普涨，而是“核心区挤破头、远郊区凉飕飕”。在这场市场修复中，地段价值正在被重新定价——离市中心近的、学区好的、通勤便利的，才是真正能穿越周期的硬通货。

楼市最怕的不是价格跌，而是“跌到你卖不掉、买的人不敢买”。上海现在的剧本是：刚需进来了，链条通了，改善型进场了，大户型的坑也在填了。

黎明前最黑暗，但上海楼市的天亮时刻，已经不远了。 当然，前提是——你得买在能“接通”市场的地方。外环外的房子还在阴跌，别以为“上海”两字就能保价，这场分化还远远没结束。