沪七条正月初九炸场，放宽限购背后：谁在解套，谁在接盘？

正月初九，大多数人还没收心，上海楼市的消息已经把中介朋友圈刷穿了。"沪七条"落地，外环内非沪籍购房社保从三年降到一年，满三年可在外环内增购一套，持居住证满五年甚至免社保直接买。热搜词条一个接一个，评论区吵成一锅粥，有人说大利好，有人说是接盘局。

争吵归争吵，真正值得问的问题只有一个：这轮松绑，到底是谁的机会？

先看门槛降到哪儿了。时隔整整六个月，又"优化调整"了，也不知道再来几次这样的优化调整，才会是最终实至名归的放开限购呢？不过从这一次优化调整的措施来看，现在的情况实质上已经非常接近放开限购。本次225新政继续降低了非上海户籍群体在外环以内区域的购房门槛，从先前的三年社保或个税，降低到了一年即可。我们知道，一年社保或者个税其实是一个非常低的门槛，因为现在办理居住证或者使用医保报销一般都需要连续半年社保或医保缴纳。所以现在的情况基本上可以说是在"房住不炒"前提下，凡是有需求的人群，都已经拥有或者能很快地拥有购房资格。

这话说得客气，但换一种读法就是：限购这个词还在，实质已经快名存实亡了。

问题是，门槛降了，需求真的在吗？买了就赚的时候限购，买了就亏的时候放开，现在的程度是只要上海有份工作无论什么户口有钱想买那么就可以买房，但没户口，还是有太多不方便了，上海有房小孩还得回老家高考，放的还不够，没有直接送上海户口，说明楼市还远没有触底。

购房资格能推开，户籍福利的天花板还在那里。买房不等于融入，很多非沪籍家庭心里门清。

再说增购那条。满三年社保在外环内可再买一套，听起来是改善需求的出口，但真正有这个能力的人有多少？有多少已经在外环外买了房的"非沪籍居民"还有继续在外环内"增购1套房"的意愿和能力呢？非沪籍在上海买房其实就是为了以后的落户，外环外买这1套房可能已经倾其所有眼下和未来很长一段时间的预期收入了。所以，这个政策本身无非是挤牙膏式刺激房产去化的、按照上海（自认为的）不同区域在城市资源禀赋上的价值排序做出的"优化调整"。这个顺序就是，远郊-外环外-外环内-核心地段和区域，对应的潜在购房人群则是，非沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍改善型购房者-高端改善型购房者。

政策逻辑并不复杂，一圈一圈往里松，每一步打一针，然后观察体温。问题在于，从广州的实践来看，实际上一点点挤牙膏放松限购，不仅效果不会很明显，反而也会使市场继续观望、等待完全放开限购，进一步削弱了放松限购对购房需求的刺激效果。而且价格锚点是双向的，外环内放开，外环外的吸引力只会进一步稀释，这张牌不是只能往一个方向出的。

短期数据确实好看，1月二手房成交22834套，同比涨超24%，三个月连续站稳两万套以上。但量的放大背后，二手房价连续数月还在筑底。对此，此次刺激政策，短期应该对市场信心有所托底；同时，市场信心怕拉锯战，这种小幅刺激政策对投资者信心的持续时间，应该不会太长。继续等待，上海外环外取消所有限购限制，再观察吧。

上海楼市能不能企稳，不取决于限购圈画到哪里，而取决于这座城市能不能留住真正创造价值的人。虹桥商务区空置率已经到30.5%，60岁以上户籍老人占比37.6%，这些数字才是压在楼市下面看不见的地基。应该要稳住核心产业的发展以及人口存量、并确保产业发展的成果能通过有竞争力的城市资源禀赋回馈给愿意在这里长期生活、工作的人。这方面上海做的还远远不够，在"外环内外"上继续做"优化"已经意义不大了。

政策能买来时间，但买不来信心的根基。说到底，一座城市的房子值多少钱，是由想在这里扎根的人决定的，不是由刚好能够接盘的人。