西安楼市开始离谱了！曲江新区大唐不夜城板块从4.2万变成3万

我老同学上周末本来该带着他外地来的亲戚去大唐芙蓉园看水幕电影的，结果他拉着我在大唐不夜城南边那条街上蹲了一整天，翻了一下午手机里中介发来的房源链接，亲戚一家三口自个儿逛的步行街，他连顿饭都没顾上请。

这事儿我到现在都觉得有点魔幻。我老同学姓赵，在西安东郊一家老牌机械厂做质检，今年五十一，一个月到手六千多不到七千。他媳妇在曲江一家物业公司做保洁主管，一个月三千多。两口子加一块一个月勉强过万。搁四年前，曲江大唐不夜城这一片，那是他跟人聊天都不敢提的地方。西安人都知道，曲江一期是什么概念？

那是整个西安房价的天花板，是大唐不夜城、大雁塔、南湖、芙蓉园扎堆的地方，是西安的“门面”。以前谁要在曲江核心区有套房，那就不是“有钱”俩字能概括的，那叫“既有钱又有品”。新盘开盘四万多还得找关系摇号，二手次新房挂出来就被抢，普通人连看房的门路都没有。

可现在呢？中介给老赵推的房源里，大唐不夜城周边赫然排在最前面。我起初死活不信，觉得肯定是老赵自己搞错了，把曲江二期或者更偏的地段当成一期了。结果第二天我特意请了半天假陪他跑了一圈，脸被打得啪啪响。看的第一套，就在大唐不夜城步行街往东隔一条马路的住宅小区，2014年交付的，小高层，一百二十多平三房两卫，中间楼层，业主挂牌三百六十万，折合单价三万整。

中介小钱跟我们说，这套房2021年同户型成交价是四百九十万，房主是个做建材生意的外地人，当时全款买的，现在生意上资金吃紧，急着套现回老家。第二套在芙蓉西路那边，离大唐芙蓉园南门走路十分钟，一百一十平，挂三百一十万，单价也是两万八接近三万。中介说这套去年这个时候挂过四百二十万，挂了半年没人出价，房主一路往下调，调到现在这价，看的人倒是多了，但都还想往下砍。老赵当时那表情，我到现在都记得，就是那种想笑又不敢笑，手攥着手机指节都发白了，嘴里嘟嘟囔囔地说：“曲江？三万？我不是在做梦吧？”

你可能要问，曲江一期这种西安顶豪板块，怎么会跌成这样？我跟老赵跑了两天，加上我自己也一直在关注西安楼市的动向，心里多少琢磨出点道道来。

先说现象。曲江大唐不夜城板块，这些年一直是西安楼市的“定海神针”。不管别的地方怎么涨怎么跌，曲江一期始终是那个最坚挺的存在。为啥？因为它的资源太稀缺了。大雁塔、大唐不夜城、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园，这些文旅地标全是不可复制的。再加上曲江一小一中、南湖小学这些名校扎堆，医疗方面离交大一附院也不远，商业有大悦城、银泰、金地广场。

说白了，这是一个集文化、环境、教育、商业、医疗于一体的“六边形板块”。前几年，这个板块的二手次新房稳稳站在四万以上，好的楼盘冲过四万五，甚至有个别洋房产品挂到过五万。2020年到2021年那会儿，曲江一期出一套房子，中介都不用发朋友圈，老客户内部就消化了，想买还得排队等。但是到了现在，你看挂牌价，三万左右的一抓一大把。中介小钱给我们看他后台数据，大唐不夜城周边一公里范围内，目前在售的房源比去年同期多了将近一倍，但带看量只有去年的三成左右。有些房子挂了八九个月，价格调了五六次，还是卖不掉。

再说原因。曲江一期跌到三万这个水平，我觉得比高新锦业路的情况还要耐人寻味。锦业路是产业购买力退潮，但曲江一期的购买力一直不愁，那为什么会跌？

第一个原因，我觉得是“老钱”在撤退，“新钱”在观望。曲江一期的房子，业主构成很复杂。有早年低价入手的本地土著，有外地来西安做生意的老板，有体制内的高级别人员，也有一些演艺圈、文化圈的人。这些人普遍有一个特点——年纪不小了，都是五十往上的居多。我陪老赵看房的时候，碰到一个来中介店里咨询挂牌的大叔，六十出头，西安本地人，在曲江一期有两套房。

他说儿子去深圳发展了，不打算回西安，他跟老伴儿年纪大了，觉得曲江这地方好是好，但生活成本高，周围都是游客，吵吵嚷嚷的，想卖掉一套换到浐灞那边去，环境安静，房子更新，还能套出来一笔钱养老。这种想法在中老年业主里挺普遍的。他们当年买的便宜，现在哪怕跌到三万出手，依然是赚的，所以愿意降价卖。而“新钱”呢？这几年实体经济不容易，很多做生意的老板现金流紧张，买房的意愿和能力都下降了。曲江一期一套房动辄三百万起步，这个门槛把绝大多数人拦在外面。有购买力的人犹豫，想出手的人增多，价格自然往下走。

第二个原因，也是我觉得特别有意思的一点——游客太多了。大唐不夜城火了这些年，全国各地的游客涌进来，对西安经济是好事，但对住在旁边的居民来说，未必全是享受。老赵那天带我看房，从大雁塔北广场往南走，人挤人，想快走两步都迈不开腿。中介小钱跟我们说，住这儿的业主普遍抱怨几个问题：一是堵车，周末和节假日家门口的路能堵死；二是噪音，晚上步行街的演出音乐能传到小区里；三是外卖快递经常进不来，因为周边交通管制。

有一个业主跟小钱抱怨说，他现在每天下班回家要在车里坐二十分钟等车位，因为小区地库满了，周边的公共停车场全被游客占了。你想想，花三四百万买个房，结果每天回家跟打仗一样，这居住体验能好吗？以前房价一直涨，大家能忍，觉得忍受不便换取资产增值是划算的。现在房价不涨了，甚至往下跌了，这些不便就变成了实实在在的痛点，让一些业主萌生了“不如卖了换地方”的念头。

第三个原因，我觉得跟学位有关。曲江一期的房价这么高，很大一部分是靠曲江一小、一中的学区撑着的。但是这两年教育改革的风向大家都看到了，多校划片、教师轮岗这些政策陆续在推，学区的确定性在减弱。我有个在教育局上班的朋友跟我聊过，说未来几年学区房的溢价大概率会被慢慢挤掉。如果真的到了那一天，曲江一期没有学区的加持，光靠环境和文旅，还能撑住三万的价格吗？这个问号悬在很多人头上。所以你现在看曲江一期的挂牌房源，面积大、总价高的那些，卖得特别慢，反而是八九十平的小户型，因为总价相对低，流动性好一些。

具体例子讲两个。

第一个还是说老赵。他这人特别有意思，看房的时候像个“检查员”，带着卷尺、手电筒，甚至还带了个乒乓球，往地上一扔看地平不平。他跟我说，他这辈子最大的遗憾就是当年没在曲江买房。他2008年的时候其实来看过，那时候曲江一期才七八千一平，但他嫌远嫌偏，觉得大雁塔旁边有什么好的，又吵又挤。后来曲江一路涨到四万，他每次路过都跟媳妇说“当年要是买了就好了”，他媳妇就翻他白眼。

这次价格掉到三万，他心里那个火苗又窜起来了。他儿子在西安邮电大学读大四，明年毕业，大概率留在西安找工作。老赵就想买一套离市中心近点的、环境好点的，将来儿子结婚也能当个婚房。他算了一笔账：他跟他媳妇这些年攒了大概二十五万，现在住的那个老房子在纺织城，五十来平，没电梯，中介估了下大概能卖四十五万左右。加起来七十万。他想在曲江一期买套九十万以内的小两房，总价控制两百七十万以内，这样贷款两百万。

但他今年五十一，银行最多给他贷到六十五岁，十四年，月供要一万五六。他跟他媳妇加一块才一万出头，这账根本算不过来。所以他现在转变策略了，不看两房了，想找那种六七十平的一室一厅，或者房龄稍微老一点、单价更低的小区，把总价压到两百万以内。但中介小钱跟他说实话，曲江一期这种小户型特别少，偶尔出来一套，当天就被抢了。老赵那天蹲在路边，拿个手机反复刷，我看着他背影心里挺不是滋味的，五十多岁的人了，就为了给儿子将来有个落脚的地方，弯着腰在那儿刷手机，眼睛都快贴屏幕上了。

第二个例子是一个我们在中介店里偶遇的年轻夫妻。男的大概三十出头，女的看起来不到三十，两个人在旁边咖啡店门口站了一会儿，犹豫了半天才进中介门。中介小钱后来跟我们说，这俩在曲江这边一家互联网公司上班，男的做程序员的，一个月两万多，女的做运营的，一个月一万出头。俩人手头攒了大概六十万，双方父母凑了四十万，一共一百万首付，想在单位附近买套房。

以前曲江四万的时候他们连想都不敢想，最近看到降到三万了，觉得可以够一下。他们看了一套一百一十平的，总价三百三十万，贷款两百三十万，三十年期，月供一万左右。对他们来说，这个月供占他们收入的三分之一左右，压力不大。但小钱说，这俩年轻人特别纠结，看了好几次，一直下不了手。

男的担心房价还会继续跌，现在买了明年变成两万七，那就亏大了。女的担心曲江这地方住了以后天天堵车、天天看游客，生活不方便。小钱说这对夫妻已经来了三回了，每次看完都说“再想想”。这个事儿让我感触挺深，以前四万的时候买不起，现在三万觉得买得起了又不敢买。人的预期一旦变了，胆子也跟着变小了。

所以说到本质，我觉得曲江大唐不夜城从四万二跌到三万，其实不是一个简单的“房价降了”的故事，它更像是一个信号——告诉我们，那些过去被认为“永远涨”的板块、那些靠稀缺资源撑起来的天价，在大的经济周期面前，也不是铁板一块。曲江一期好不好？

当然好。好到全西安没有第二个地方能跟它比。但问题是，当大家兜里的钱不再那么宽裕，当大家对未来的预期变得谨慎，再好再稀缺的东西，也得回到一个市场能接受的价格区间里来。四万二的时候，只有塔尖上那极少数人能接得住。三万的时候，至少像那对年轻夫妻那样收入不错的家庭，开始有资格上牌桌了。我觉得这未必是坏事，虽然它让很多早期持有者资产缩水了，但它也让更多的普通人有了看一看、想一想、够一够的机会。

我也在陪老赵跑盘，也在观察市场的走向，同时也在我自己能承受的范围内默默关注。以下是我现在的一些想法，不一定对，写出来供大家参考。

第一，别只看“门面”，得看“日子”。曲江一期确实光鲜，大唐不夜城就在家门口，听着特美。但你得想想，你真的需要天天逛不夜城吗？你受得了每天回家堵半小时车吗？你受得了楼下全是游客、买个酱油都要排长队吗？买房是为了过日子，不是为了发朋友圈。我现在的建议是，如果你真的喜欢曲江的环境，可以往曲江二期、或者雁翔路那边看看，离核心区也就两三公里，房价便宜不少，居住氛围也更浓。

第二，把学区溢价这部分摘出来看。如果你是为了孩子上学买曲江一期的房子，那你想清楚，现在的教育改革方向是削峰填谷，学区的确定性在降低。你花高价买的学区溢价，五年十年后还在不在，谁也说不好。我个人觉得，别把宝全押在学区上，房子本身住着舒服、价格合理，比什么都重要。

第三，别跟风，也别跟自己较劲。我老赵就是个典型，年轻的时候看不上曲江，现在看着曲江降了又想冲。这种心态我特别理解，但我觉得到了咱们这个岁数，最重要的是量力而行。买得起就买，买不起就换个地方，别非盯着一个板块不放。西安好地方多着呢，浐灞的环境不差，航天基地发展也不错，长安区那边配套越来越成熟。适合自己的，才是最好的。

第四，如果真看中了，跟房主慢慢磨。现在的市场是买方说了算，你有的是时间。中介小钱跟我们说过，现在曲江一期的房主，心态已经崩了大半，挂三万的，你出两万八他也可能卖。前提是你得表现出诚意，让人家觉得你是真买，不是来砍价玩儿的。我自己的经验是，多跟中介聊，摸清楚房主的底牌，知道他急不急、为什么卖，然后有针对性地谈。

第五，也是我反复跟老赵说的——别把养老钱全砸进去。到了五十岁这个坎，手里必须留一笔随时能取出来的活钱。万一生病、万一子女需要帮衬、万一有个突发情况，你得有底气。老赵现在就是想把所有的钱都凑进去买房，我劝他留十万块钱在手上，哪怕房子买小一点也得留。他说他想想再定。

文章写到最后，老赵前天给我发了条语音，说他在曲江二期那边看中了一套八十多平的二手房，总价一百八十万，离地铁口不远，骑个共享单车到大唐不夜城也就十几分钟。他说他想通了，“不夜城旁边那房子，让别人住去，我就远远看着，也挺好。”

我不知道各位读者里有没有在曲江住过或者看过的朋友，你们觉得大唐不夜城旁边三万这个价，算到底了吗？还是说，你们觉得还会再往下走？或者你们自己所在的城市，也有这种“城市门面”板块开始松动的现象？评论区聊聊，我每一期评论都看，特别想听听大家真实的看法和经历。

#夏日生活打卡季#